个人买卖住房的纳税筹划

吴福喜

[摘 要]我国房地产调控力度的不断加大，对于抵制房地产价格过快增长、促进房地产行业科学发展具有很强的支付作用，但对于一些“刚需”的购房者来说，如何更好地利用国家的房地产税收政策做好纳税筹划应当引起高度重视。本文对个人买卖住房的纳税筹划问题进行了深入的分析研究，首先分析了个人买卖住房纳税筹划的重要性，在此基础上分析了个人买卖住房纳税筹划方面存在的突出问题，最后就如何更好地开展个人买卖住房纳税筹划提出了一些有针对性的对策和建议，旨在为促进个人在买卖住房过程中更好地开展纳税筹划提供一些参考。

[关键词]个人买卖住房；纳税筹划；重要性；筹划策略

[中图分类号]F275 [文献标识码]A

在当前我国高度重视房地产宏观调控的大背景下，我国房地产行业步入了新的发展阶段，特别是在我国房地产不断改革的大背景下，对于个人买卖住房来说，如何做好纳税筹划工作，不仅关系到个人买卖住房能否取得良好的经济效益，而且也关系到个人买卖住房过程中的个人利益，因而应当更加高度重视个人买卖住房税务筹划工作。尽管从总体上来看，绝大多数购房者都具有一定的税务筹划意识，但仍然存在很多不到位的方面，需要引起高度重视，特别是要运用更加科学的理念、更加科学的策略以及更加科学的方法开展纳税筹划，最大限度地降低购房成本、维护自身的合法权益。

1 个人买卖住房纳税筹划的重要性

对于个人买卖住房来说，涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税等多个税种，如果不进行科学的纳税筹划，就会提高个人买卖住房成本，进而使个人利益受损，特别是在我国房地产宏观調控不断加大的背景下，加强个人买卖住房税务筹划更具有重大价值。，做好个人买卖住房纳税筹划，有利于降低成本，这其中至关重要的就是个人买房需要交很多税，无论是新房还是二手房，购房者都需要缴纳法律规定的契税，而且也有一定的标准，只有进行科学的纳税筹划，才能更好地运用契税政策，比如我国对个人购买住房有很多优惠政策，比如个人购买2年以上的住房对外销售时免征增值税，这就需要在进行个人买卖住房的过程中能够运用好这一优惠政策，找准时间结点，进而减少纳税额度，降低个人买卖住房的成本。此外，在进行个人买卖住房的过程中，通过科学的纳税筹划也有利于使买卖双方更多地了解自身的权益，使个人住房在买卖过程中更加公开、更加透明，买卖双方都可以更好地维护自身的权益。总之，对于个人买卖住房来说，必须高度重视纳税筹划工作，这不仅有利于降低个人买卖住房成本，同时也是更好地维护个人买卖住房双方利益的重要举措。

2 个人买卖住房纳税筹划存在的问题

随着我国房地产交易规模的不断扩大，个人买卖住房越来越多，但很多人在买卖二手房的过程中缺乏纳税筹划意识，尽管在交易的过程中都能够按照法律的规划缴纳各类契税，但却在无形之中增加了个人买卖住房的成本，导致自身的利益受益。深入分析其原因，最根本的就是很多人在开展个人买卖住房的过程中，缺乏法律意识、筹划意识以及成本意识，因而出现了很多问题，需要引起高度重视。深入分析个人买卖住房纳税筹划方面存在的突出问题，尽管涉及方方面面，既有客观因素，也有主观因素，但最根本的还是存在如下三个方面的突出问题。

一是纳税筹划重视不足。对于个人买卖住房的纳税筹划来说，具有很强的政策性和系统性，只有提高纳税筹划的重视程度，才能使纳税筹划工作更有效的开展，进而降低买卖成本。但从当前买卖住房的个人来看，还没有将纳税筹划上升到一定高度，无论是买方还是卖方，普遍不重视纳税筹划工作，特别是由于具有契税基本上都由买方负责的“潜规则”，这也直接导致卖方更加不重视税务筹划工作。从买卖双方税额来看，涉及方方面面（如表1）。

从表1可以看出，对于个人买卖住房来说，纳税主体包括买方和卖方，而且各自所承担的税种不尽相同，计算标准也不尽相同，如果不重视纳税筹划，必然会导致双方利益均受到损害，但目前绝大多数人在买卖住房的过程中，卖方为了尽快将住房卖出去，买方也想以最快的速度将住房过户到自己名下，因而并不重视纳税筹划工作，导致买卖双方成本上升，这一点需要引起高度重视，特别是要进一步提高纳税筹划的重视程度。

二是纳税政策缺乏研究。依法纳税是对个人买卖住房者的基本要求。尽管绝大多数个人买卖住房者都能够按照法律规定缴纳各类契税，但很多人都缺乏对纳税政策的研究，必然无法有效地开展纳税筹划工作。比如对于个人买卖90平方以下住房来说，纳税政策不尽相同（如表2）。

从表2可以看出，对于新90平方米以下住房来说，新房在交易的过程中增值税及附加税减免、个人所得税也减免；对于5年以上唯一住房增值税及附加税、个人所得税都减免。但一些人并没有对此政策进行深入的研究，比如一些购房者没有更好地利用国家个人买卖住房的优惠政策，盲目地销售和购买住房，必然会多缴纳增值税及附加税、个人所得税等等。因而对于个人买卖住房来说，一定要对国家的相关政策进行深入的研究，同时一些地方也有一些具体的优惠政策，应当在研究的基础上再进行个人买卖住房的交易活动，进而能够更有效地降低成本。

三是买卖机制不够灵活。对于做好个人买卖住房的纳税筹划工作来说，除了要提高纳税筹划重视程度、研究国家税收政策之外，更为重要的就是要建立灵活的买卖机制，只有这样，才能使其取得更好的成效。但当前很多人在开展个人住房买卖的过程中，缺乏灵活的机制，而且也有很多人不重视购房机制建设，导致购房成本上升。比如对于低于90平方米住房来说，如果在58个月前买入就会增加纳税额度，而再等2个月达到60个月之后则会降低纳税额度，以交易价格100万元为例，则会节约1万元，但很多人并没深刻认识到这一点，不能进行灵活的买卖，这已经成为制约个人买卖住房税务筹划最重要的问题，需要引起买卖双方的重视，科学运用灵活的机制进行交易，进而降低成本。

3 个人买卖住房纳税筹划的优化措施

对于个人买卖住房来说，普遍涉及个人利益，无论是对于卖房者来说，还是对于买房者来说，都应当更加重视纳税筹划工作，只有这样，才能使其自身的合法权益得到维护。这就需要个人在进行住房买卖的过程中，一定要牢固树立“法治思维”和“筹划意识”，特别是要坚持“问题意识”和“问题导向”，针对个人买卖住房纳税筹划方面存在的诸多不足和问题，积极探索更加科学、更加完善、更加系统的个人买卖住房纳税筹划模式，努力通过自身的主观能动性，最大限度降低个人住房买卖成本，切实通过灵活的机制和科学的策略，维护好自身的合法权益。具体说，要想做好人人买卖住房纳税筹划工作，重中之重的就是要在以下三个方面取得突破。

一是提高重视程度。对于个人买卖住房来说，都属于个人的大事，如何更有效地降低个人买卖住房成本，最重要的就是要高度重视纳税筹划工作，特别是要从自身的实际情况出发，采取更加积极有效的措施，认真对待个人买卖住房税收筹划问题，进而使其取得更好的成效。在具体的实施过程中，一定要将纳税筹划上升到一定的高度，将其作为降低个人买卖住房成本、维护自身合法权益的高度开展这项工作，只有这样，才能确保个人买卖住房纳入筹划取得更好的成效。比如个人在买卖住房的过程中，应当首先对税收筹划工作进行长久的思考，特别是要根据自身的实际情况，大力加強纳税筹划工作的研究工作，从自身经济状况、住房需求现状以及未来的需要等诸多方面进行深入的思考，既要重视纳税筹划工作，也要进行从长远的、战略的高度对待纳税筹划，正确处理好购房时间与优惠政策之间的关系，选择脊梁的时间以及合适的住房条件，真正通过科学的纳税筹划，最大限度地降低购房成本。

二是研究纳税政策。要想切实做好个人买卖住房的纳税筹划工作，最根本的就是要大力加强纳税政策的研究和分析，找出符合自身实际的政策条件，进而使纳税筹划取得更好的成效。这就需要个人在买卖住房的过程中，一定要对国家和地区的相关法律法规和政策措施进行深入的研究，既要研究刚性政策，也要研究相关的优惠政策，切实将有关的政策用好、用足、用活。比如个人在买卖住房的过程中，要根据自身的条件以及国家和地区的优惠政策进行深入的研究和分析，找出有利于买卖住房的政策条款，并根据相关的有利政策条款寻求房源。由于我国在促进“刚需”方面有很多优惠政策，对于“刚需”用户来说，应当从自身的需求入手，加强对相关政策的研究力度，特别是要购买国家优惠政策范围之内的房源，进而能够使成本更低。再比如对于改善性住房来说，应当在将已有住房销售之后再进行购置，这样能够利用好国家以及地方的优惠政策，降低各方面的税率标准。总之，对于个人买卖住房来说，要想使纳税筹划更具有成效，一定要对相关的政策措施进行深入的研究，找出有利于自己的方面。

三是灵活买卖机制。对于开展个人买卖住房纳税筹划来说，最根本的目标就是降低交易成本，因而一定要运用灵活的买卖机制，真正使国家以及地区的优惠政策应用到位。这就需要在开展个人买卖住房的过程中，除了要加大对相关政策的研究力度之外，重中之重的就是要运用科学的方法和策略，最大限度地降低成本、提高效益。比如在个人住房交易的过程中，应当根据相关的时限要求科学进行交易，既不可操之过急，也不能无限期等待，而是要深入分析我国房地产交易税的政策走势，在做出科学决策的基础上进行运作。比如在购买住房的过程中，应当更加重视对地方政策的研究，在此基础上进行的交易，如果看中了一套房，但还没有达到优惠的时间限制，可以签订相应的购置合同，待达到优惠时间的时候再进行正式交易，这样可以极大的降低交易成本。

综上所述，通过对个人买卖住房纳税筹划问题进行深入的研究和分析，随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，对于个人买卖住房进行了有效的控制，这就需要个人在买卖住房的过程中，一定要运用科学的策略，最大限度地做好税务筹划工作，既要降低住房买卖成本，同时也要维护好自身的合法权益。这就需要个人在买卖住房的过程中，一定要加大对相关法律法规的研究力度，特别是要在提高纳税筹划重视程度、研究纳税政策、建立灵活机制等诸多方面狠下功夫，切实通过自身的主观能动性，最大限度做好个人买卖住房纳税筹划工作，既有利于降低个人买卖住房成本，也有利于维护自身的合法利益，进而在开展个人买卖住房的过程中更具有科学性。

[参考文献]

[1] 郭滨辉.非购买方式取得二手房的纳税筹划分析[J].财务与会计，2017（09）.

[2] 吴利红.二手房交易的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计，2010（10）.

[3] 陈进军.个人售、购住房应如何纳税[J].湖北财税，2000（15）.