浅议二手房公积金商业组合贷款的内部控制

冯异

近年来随着房地产市场持续升温，住房贷款需求不断增长，公积金中心的贷款规模也迅速扩大。与此同时，公积金贷款流程控制是否得到执行、控制的设计是否有效，成为内部审计人员关注的重点。本文结合审计穿行测试案例，剖析二手房“公积金商业组合贷款”业务办理流程中存在的问题以及相关制度设计层面存在的缺陷，提出应对策略及建议。

组合贷款 内部控制 审计穿行测试

二手房公积金贷款，是公积金中心针对二手房推出的公积金贷款品种。因个人公积金贷款额度上限问题，在额度不能完全覆盖购房贷款需求的情况下，可以同时办理商业贷款以满足差额部分贷款需求，即为二手房公积金商业组合贷款。

近日笔者陪同M先生办理了二手房组合贷款。通过观察、询问、分析等程序，发现银行在受托经办公积金组合贷款的环节存在操作不合规的情况，以及现有制度设计存在不合理的情况，均不同程度影响到公积金中心及贷款人的权益。

测试过程发现的问题及建议

（l）银行捆绑搭售问题

在组合贷款办理过程的面签环节，银行经办人员要求贷款人办理该行信用卡业务，否则不能办理房贷。

2012年2月银监会发布了《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发[2012] 3号），其中第一条第（5）款明确规定银行业金融机构不得在发放贷款时强制捆绑搭售金融产品。银行在客户办理公积金贷款时违规捆绑搭售的行为，损害了公积金贷款客户的合法权益，对公积金中心形象也造成负面影响。

针对委托银行捆绑搭售的行为，公积金中心应细化对银行涉及公积金业务违规行为的考核办法，严格进行考核，规范合作银行服务行为。

（2）公积金委托贷款与贴息贷款不同模式的选择问题

公积金贷款因资金来源渠道不同，分为公积金委托贷款和贴息贷款。前者系用公积金中心自有资金进行贷款，后者系借用银行资金进行贷款。两种模式对贷款人无实质影响，均享受公积金贷款利率。但是如果选择贴息贷款，因借用了银行资金，公积金中心需向银行支付商业贷款与公积金贷款因利率不同产生的利息差。

在银行面签合同环节，贷款模式系由M先生自主勾选。M先生选择了“公积金委托贷款”，银行工作人员将其变更为“贴息贷款”。M先生提出质疑并拒绝签字确认，工作人员在请示经理后将其更正为“公积金委托贷款”。

上述情况反应出公积金中心制定的贴息贷款启用规则存在一定缺陷。“公积金委托贷款”与“贴息贷款”模式的选择，不应粗放地交由贷款人自行选择或由委托银行选择。选择何种贷款方式之于贷款人并无厉害关系，因此选择可能会带有随意性；而交由银行进行贷款模式的选择，在银行自身利益驱动下，银行倾向选择“贴息贷款”，以赚取公积金中心支付的贴息收益。此种情况若不加控制，易造成“贴息贷款”数额畸高，公积金中心资金大量沉淀，流动性宽松情况下会尤为突出。

“贴息贷款”的启用，应由公积金中心结合自有资金规模、存贷比等综合因素进行考虑。在自有资金宽松的情况下，公积金中心应限制银行“贴息贷款”模式的启用，优先使用公积金自有资金进行贷款，减少不必要的贴息成本。

公积金中心应细化 “贴息贷款”相关管理办法，测算并确定“贴息贷款”的启用及终止条件，防止商业银行一味追求银行自身利益，重“贴息贷款”而轻“公积金委托贷款”。

（3）组合贷款中商业贷款部分利率存在歧视的问题

M先生此次购房行为属于银行核定的首套房范围。组合贷款中公积金贷款利率享受的3.25%，而商业贷款部分享受的为基准利率4.g%，未享受首套房商贷利率优惠政策。同期同批次L先生纯商贷首套房享受优惠利率为基准利率的8.5折，为4.165%。

客户经理解释，由于二手房公积金组合贷款体量小，商业部分统一给出的是基准利率。对其解释无法认同，分析该银行行为实质是捆绑公积金贷款优惠利率给出的商贷歧视利率，以赚取更高的收益。

测算分析，单身职工办理25年期的二手房公积金商业组合贷款，公积金贷款额度为40万，申请二手房个人首套房组合贷款的情况下，如果选择等额本息还款方式，当贷款总金额超过87.5万元时，选择上述公积金组合贷款的每月还款额将超过纯商业贷款在享受首套房8.5折优惠利率情况下的每月还款额。此种情况下，选择公积金贷款就是个人决策的失误。

该情况反应出公积金中心在组合贷款业务控制措施上存在缺陷，公积金中心应研究制定相关措施，防止商业银行在承办组合贷款过程中将商贷部分利率设置为高于同等情况下办理纯商贷的利率。

测试总结

通过此次二手房组合贷款业务审计穿行测试，发现经办机构在内部控制的执行层面存在一定问题，而公积金中心在制定相关政策时，制度设计层面也存在一定缺陷。公积金中心应加强内部控制建设及管理，一是规范委贷机构的业务行为。个别银行借助经办公积金业务机会，捆绑搭售，违规攫取利益。公积金中心在强化自身业务合规建设的同时，也应加强对委贷机构经办公积金业务时的监督管理。二是细化公积金中心业务管理规则。公积金政策受国家住房政策影响较大，隨着房地产市场周期波动，特别是在“去库存”政策与“限购”政策交替影响下，国家宏观政策会影响公积金行业政策的变动。为应对新业务（如贴息贷款、以及可能出现的资产证券化等业务），公积金中心应细化相关业务管理规则，做足风险管理功课，防患于未然。三是建立风险管理部门。公积金业务性质偏向金融机构范畴，“归集”类似于“储蓄”，“提取”类似于“取款”，“公积金贷款”类似于“住房按揭贷款”，而由于各地房地产市场发展不均，未来可能出现异地中心的“资金拆借”业务，同样与商业银行主要业务类似。按照商业银行风险防控建设框架，公积金中心应建立金融级别风险防控的三道防线，业务经办部门、风险控制部门以及内部审计部门独立行使防控权限，为公积金中心资金安全保驾护航。

[l]吴琴 浅议住房公积金管理中心内部风险控制，《全国商情（经济理论研究）》，2014（19）：60-61

[2]王霖 住房公积金管理内控失效的因素与防控策略，《中国国际财经（中英文）》，2017（7）：73-75

[3]廉永忠 新常态下住房公积金内部审计如何更好地发挥作用，《中国内部审计》，2017（2）： 40-43