中国养老地产的投资研究

汪珣

人口老龄化已经成为中国不得不面对的一个重大问题，按照联合国老龄化的标准，我国早在2000年就已经实质性的步入了老龄化社会的行列。但是可以说我们的养老产业并没有得到应有的重视，受到很多传统观念和家庭结构的影响，社会舆论和民众并不认同对此并不认同。但随着经济的发展和社会的进步，养老产业必须发展起来，并且承担重任，所以相关法规的确立和实施就必须尽快提上日程，对于养老地产的土地性质和如何合理配置土地这一问题，我国应充分借鉴发达国家的发展经验，并结合我国实际情况，制定有中国特色的养老地产政策法规。

可以说，国内地产业已经经历了高速增长的10年，房价居高不下，相关调控政策陆续出台，地产商逐步将注意力放在了养老地产领域。很多房地产开放商虽然提出将高调进入养老地产领域，但在实际过程中，又不得不小L翼翼。这主要是由于目前我国养老地产的复杂性和多样性，很多企业并非选择单一开发模式，而是多方面发展，逐步试水，希望寻求一个最适合中国养老地产的开发运营模式。

目前，我国的养老地产行业大概可以分成三个运营模式：

（1）“纯”养老模式

所谓的纯养老模式，就是指单纯意义上的以提供养老护理和服务为主的模式，比较具有代表性的就是上海的亲和源老年公寓。亲和源老年公寓是我国第一家致力于高端服务的会员制养老机构，该公司的运营模式采取的是会员制，人会标准为男士大于60岁，女士大于55岁，人会时需一次性交纳入会费，然后每年按时交纳年费，由于定位于高端养老，费用相对较高。

亲和源老年公寓的配套设施相当齐全，各种医疗服务和护理设施一应俱全，而且公寓区域内包含休闲、娱乐、购物等诸多设施。但是正是由于各类服务的应有尽有，运营的人力成本很高，而且由于该项目大多数会员都是采取B模式，这种以出租为主的模式，初始投资额度较大，而且回收期较长，会给企業的现金流造成较大的压力。

这种模式本质上是进行的地产开发模式，由开发商从政府手中拿下住宅用地，然后在土地上进行建造销售，这种模式与美国的太阳城模式有所不同，主要在于美国的太阳城相对售价较低，但是亲和源老年公寓定位于高端养老领域，所以无论是租赁还是购买，价格都很高昂。这种模式符合完全的市场化行为，所以也要以市场化的方式来供应土地。

（2）“假”养老模式

这种模式的代表型项目，就是坐落于北京市顺义潮白河畔的东方太阳城，从东方太阳城这个名字就不难看出，该模式就是希望复刻美国太阳城的模式，打造适合中国的养老地产。该项目占地234万平方米，建筑面积却只有70万平方米，建筑整体风格独特，绿化景观资源丰富，环境优美宜居。该项目初始阶段，借助自身园林化的结构布局，再依托北京庞大的养老人群，使得其与周边的别墅区形成了鲜明的对比。

该模式的经营模式，主要以房屋出售为主，和一般的商品房出售有所不同，在业主购买房产人住后，地产商会逐年回购部分产权，用于老年人的养老和医疗等。如果业主去世，子女可继承部分产权。整个项目从设计上贴合了老人的生活所需，但并不提供专业的看护，所以适用于可以自理的健康老人。

同样，该项目在初期需要大量的初始投入和公共设施建设投入，周期相对较长，但是由于打着养老地产的嚼头，所以在获取土地的时候，采用的是定向土地供给的方式，所以土地成本相对偏低，导致售价低于周边的商品房。也正是由于这点，企业后期随着项目的逐步开发，客户群体变得多种多样，养老地产的概念已然名存实亡，更多的客户主要看中的是低廉的价格。从整体上看，该项目有点类似于公租房的性质，属于准市场化行为，土地供给方式为定向供给，同样投入高，投资期长，但就目前而言，该项目不能算是成功的养老地产项目。

（3）政府养老模式

所谓的政府养老模式，就是指政府给予相关政策支持，或者是政府直接出资建造，面向全体老龄化人群，覆盖各个阶层，费用相对较低，能够被各个阶层接受，有一套合理的退出机制，能让老人安度晚年的同时，也能有效地回收养老资源。在我国，有很多养老院、敬老院采取的是这种模式，人住的老人只需要缴纳较低的费用，就能得到日常护理和医疗。但目前存在的养老院模式较为单一，而且与发达国家的养老地产发展，我国还有较大差距。

台湾长庚养生文化村就是一个典型的养老安居典范，由政府主导建设，而且相关服务和看护设施极为齐全，在生活区内拥有日常所需的大多数功能，可以说是形成了一个小的生活圈。可以让老人在退休后，在这里愉快而有尊严的活着，但同时又有政府的支持，使得价格相对平价，可以被不同阶层的家庭所接受。

最重要的是，长庚养生文化村不仅拥有优雅的生活环境、全方位的护理服务，完整的小区机能，它还拥有一整套完整的进入和退出机制，这一点非常值得我们来借鉴。同样，该养老地产有租赁和出售两种模式，符合条件的老人，可以选择以租赁的模式人住，签订合同，合同到期后可自行决定续约或者离开；也可以选择购买房产，但由于是政府养老项目，土地划拨是按照福利低价划拨，所以售价在台湾只能算是平价，而且对于购买是有约束的，该房产不能作为遗产进行处理，不住的时候要将产权重新移交回村里。日常只收取服务和看护的费用，所以相对费用较低。

结论

本章主要是研究土地资源的配置效率问题，首先借鉴了美国和日本两大发达国家的养老地产先进模式，分析了两国不同模式下土地资源的不同性质。随后，分析了我国目前养老地产的几大主要模式，在土地资源获取和养老项目运营方面和西方发达国家的成熟体系还是存在很大差距。然后，分析了养老地产开发土地的性质，在这方面政府可以借鉴西方的先进经验，结合我国的特殊性，制定出具有中国特色的养老地产土地政策。同时，养老地产在未来很可能成为养老投资的一大投资重点。最后，土地资源的稀缺性必须引起政府和民众的重视，合理利用土地资源从事养老地产，不仅能使老人能够安享晚年，还可以实现土地资源的可持续发展。