房地产公司资金管理困境与出路探究

赵何培

近年来随着国家宏观调控政策的逐步实施，房地产行业的发展受到了较大影响，特别是资金管理方面受到的影响更大，从而导致部分房地产公司的运营管理面临着较高的财务风险。基于此，本文以房地产公司的资金管理为研究对象，以房地产的资金管理划分阶段为基础，探讨其在资金管理各个阶段的主要困境，并提出相应的改善途径，意在为房地产公司实现科学有效的资金管理和健康稳定的发展提供参考。

一、房地产公司资金管理的阶段劃分

房地产业作为资金密集型行业，资金管理是其运营管理的核心环节之一。在实务中，房地产公司的资金管理按照其流转顺序可以划分为三个阶段：融资阶段、资金使用阶段和资金回笼阶段。

融资阶段是基础也是关键，它关系着房地产公司的资金来源问题，若无法确保融资活动的顺利开展，则公司可能会面临较高的流动性风险；资金使用阶段主要是指房地产公司的资金支付阶段，它主要包括了土地费用的购买支付、项目开发建设所需要的资金，在此阶段最重要的就是要保障资金链的通畅；资金回笼阶段主要是指通过房地产销售回收资金的阶段，房地产行业受其开发周期较长的影响，普遍存在运营资金短缺，资金回收慢等问题，因此资金回笼也是资金管理的重要内容之一。

二、房地产公司资金管理的主要困境分析

（一）融资阶段的困境分析

当前我国房地产公司在融资阶段的困境主要体现在两个方面：

一方面是融资的成本过高。融资成本之所以过高主要是受两个方面因素的影响：一方面是融资的渠道过于单一，即多数房地产公司在进行融资的过程中以银行贷款为主，过高的资产负债率使得银行在贷款时出于风险衡量而提高贷款利率，从而造成房地产公司的融资成本过高，财务风险较大；另一方面则是融资结构的不合理，即根据资本结构最优理论可知不合理的融资结构会给企业带来较高的资金使用成本，因此房地产公司融资结构的不合理也是造成其融资成本过高的一个主要因素。

二是内部融资能力较差。较低的融资成本、较强的自主性是内部融资的主要特点，但是在实务中房地产公司受其资金积累不足的影响，普遍存在内部融资能力较差的问题。

（二）资金使用阶段的困境分析

房地产公司在资金使用阶段的主要表现在资金流动性不足方面，虽然融资能力和资金回笼也会对流动性会产生一定的影响，但是在资金使用阶段房地产公司资金流动性不足困境产生的主要原因存在于两个方面：一方面是土地购置费及开发成本较高所影响，造成资金预算远超预期，另一方面则是受存货、预付款不能及时变现等因素的制约，普遍存在速动比率较低，短期偿债能力较差的问题。

（三）资金回笼阶段的困境分析

房地产公司在资金回笼阶段存在的困境主要表现在不能对商品房的销售回款进行科学有效的规划，资金回收难以满足企业运营管理需求。在实际工作中，房地产公司的销售回款在正常条件下资金流是相对稳定的，但是持续的时期较长，在此期间可能受政策影响银行的按揭额度紧张，无法及时下方按揭款，或者房地产市场发生较大变化，销售不畅等问题，从而造成公司资金回笼缓慢，出现资金链断裂的风险，这就需要房地产公司在实务中需要对销售回款进行预测规划，以规避这些问题带来的影响。

三、房地产公司突破资金管理困境的出路

如上文所述，房地产公司在资金管理过程中会在融资、资金使用和资金回笼阶段出现一定的困境，容易给公司带来一定的财务风险。鉴于此，笔者结合实际工作经验，建议房地产公司从如下角度采取措施以突破资金管理困境：

（一）融资阶段困境的突破对策

结合房地产公司融资阶段的主要困境及其成因，房地产公司要实现融资阶段的困境的突破，可从三个方面入手：一是拓宽融资渠道，开展多元化的融资以降低对银行资金的依赖性，从而化解融资成本高的问题，即在实务中可通过合作开发融资、房地产信托融资、融资性售后租回、众筹融资和供应链融资等多种新型的融资渠道和方式，从而来有效降低房地产公司融资成本过高的问题；二是合理降低房地产公司的资产负债率，过高的资产负债率是房地产公司运营管理的红线，因此在实际工作中公司可通过加强应收账款管理盘活资金、转增资本公积、在筹资时合理安排负债比率形成最优资本结构等方式来降低资产负债率，从而降低融资成本，提高内部融资能力；三是通过搭建筹资风险的预警体系和提升对现金流量的监控力度等方式来合理控制房地产公司在融资过程中出现的财务风险，从而稳定公司的资金来源，实现稳定发展。

（二）资金使用和资金回笼阶段的突破对策

结合房地产公司在资金使用和回笼阶段出现困境的主要表现，在实务中可从以下三个方面采取措施对策：一是结合国家宏观调控政策和金融环境的变动，做好项目决策前的成本收益预测，避免公司盲目囤地造成的资金在使用过程中流动性不足的问题；二是要在公司内部构建完善的营运资金预算管理体系，以实现对资金在使用阶段和回笼阶段的合理预测和管控，从而有效的降低在此阶段的财务风险问题；三是完善房地产公司的运营资金结构，即充分运用供应链思维模式，把房地产公司作为供应链的核心，将材料供应商、建筑商、金融机构、消费者和物业公司纳入该供应链条，并进行统筹协调和规划，从整体的角度来对公司的运营资金结构进行调整，从而有效提升自身的盈利能力。

四、结束语

资金管理对房地产公司这类资金密集型企业来说是其日常运营管理的核心，但是在实务中部分房地产公司在资金管理过程中受各种因素影响存在一定的困境。本文在分析房地产公司在资金管理过程中存在主要困境的基础上，提出了相应的解决对策和出路，意在为房地产公司提高资金管理水平，降低财务风险，实现健康稳定发展提供参考。（作者单位为武汉新城国际博览中心有限公司）