房地产企业税收筹划的途径

袁小兵

税收制度作為影响房地产运营成本的重要因素之一，企业单位应该在法律规定允许的范围内，通过专业、科学的筹划模式，对企业可能造成的涉税开支与法律风险进行控制，实现合理避税、减税与免税的目的。

一、当前阶段在房地产行业开展税收筹划的必要性

（一）缓解房地产企业单位的税收负担

房地产企业由于行业发展特点与业务项目等方面的原因，涉及的税种较多，涵盖了十多个税收种类，政策较为复杂，税收申请、缴纳、计算等流程繁琐，按照房地产单位开发与服务业务进程的不同，具体的税种如下：准备阶段涉及的税收项目包括耕地占用税、契税等；开发阶段的税种有土地使用税；销售阶段的税种有印花税、房产税、建设费等。除此之外，还需要额外缴纳包括绿化基金、垃圾处理费等项目在内的税款，不仅缴纳程序较为复杂，还在一定程度上提升了税收风险，为企业单位带来了较大的税收负担。与此同时，对比其他行业，房地产行业的税收水平远高于其他建设、生产行业。近几年，营改增政策的实施，对房地产的税收水平与实行制度进行了一定的调整，但房地产行业的契税与增值税等项目税率还是相对较高。

（二）房地产行业的税收筹划缺乏统一的标准

政府针对房地产行业颁布的相关政策与规章，是确保企业发展方向，通过政策引导加强产业发展速率，优化房地产行业经济结构的重要手段。然而，当前阶段，由于房地产相关项目开发周期长，建设成本较高，涉及的管理领域较广，因此针对不同的内容政府部门实行的税制也有所不同。这种情况使得政策规定项目较为繁杂，法律法规之间有时会出现交叉管理或管理空白的情况，政策改革较为频繁。相对而言，其他行业的税收规定与政策相对明确。这种情况在一定程度上提升了房地产单位财务管理、会计核算等工作的难度，使得账务计算无法保证准确性与专业性，提高了财务管理方面的风险。

（三）成本控制难度大，财务人员法律意识薄弱

现阶段企业单位的内部控制机制在进行成本控制与项目资源配置的过程中，经常会出现管理漏洞。造成这种情况的原因不仅包括管理阶层没有合理的调整财务管理机制、监督系统存在漏洞等因素，还有管理、决策层法律意识不健全，对管理风险与外部风险预控能力不强等方面的问题。这种对税收制度与相应法律风险的认识问题，使得部分管理阶层将纳税工作简单的归属到财务部门，忽视纳税前的准备工作，有时会出现税项申请资料不全或申报超出期限等问题，增加了企业的运营成本。与此同时，税收管理意识的不健全，还会引发税务风险问题，为企业的财务管理带来安全隐患。

二、在房地产行业提升税收筹划水平的有效建议

以房地产行业的开发、建设工作来说，主要可以将产品生产与服务划分为三个阶段：项目准备建设阶段、工程建设过程中以及项目销售阶段。因此，进行税收筹划改革可以从这三个阶段出发：

（一）房地产项目的建设准备阶段

在准备阶段进行的税收筹划工作包括：首先，结合项目成本与建设目标，确定建房施工方式，转变习惯性自建、直接销售的运营模式。如可以采用代建、合建的模式统一税收筹划的标准。在进行代建的准备工作中，要对最终用户进行确定，按照用户的开发意向进行建设，避免在建设完成后增缴土地增值税情况的发生，减轻企业的税收负担；其次，房地产单位如果同时开发多处房产，可以按照项目的不同分别进行税收核算，合理进行税收筹划。通常情况下，房地产公司习惯将多种税收项目进行合并计算，以降低应缴税款的数目，但实际上，分类核算的税收财务更为清晰，企业单位应结合账务管理实际情况进行计算方式的选择。

（二）房地产项目建设过程中的税收筹划

项目建设过程中，房地产企业的税收筹划包括：首先，房地产企业可以通过增加扣除项目，从而使得房地产的增值率不超过20%，那么，就符合“土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征”的政策，从而享受土地增值税的免税待遇。这是一种税收筹划方式。其次，房地产企业还可以通过筹划相关的借款利息来进行税收筹划，这是由房地产企业自身的资金特点决定的。因此，房地产企业可以把完工前的利息费用计入开发成本等增加扣除项目，从而从税基和税率两方面减轻税负。还可以把完工之后的利息支出进行增加项目扣除，从而实现企业的价值最大化目标。

（三）房地产项目销售阶段

房地产企业可以选择合适的销售方式来合法合理的减少税负。具体来说，首先，房地产企业可以设立独立的销售分公司来直接负责销售工作，这可以大大增加土地增值税、营业税和企业所得税的筹划空间。其次，房地产企业还可以通过减少账面收入或递延纳税时间来进行税费缴纳筹划。

三、结语

针对当前阶段房地产税收管理过程中面临的企业税收负担重、税收制度存在管理漏洞以及财务管理阶层风险认识不全面等问题，相关财务管理单位应该结合房地产行业的发展特点，制定出科学、专业、合理的税收筹划模式，保证企业资源与社会资源的高效配置。（作者单位为重庆锦奥置业有限公司）