经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理

马千里

小产权房的发展本质是产权制度问题，即在经济层面上的产权和法律层面上的产权分离。经济法视角下的产权是指产权和产权分离。文章在阐述小产权房内涵的基础上，结合经济法视角下农村“小产权房”流转存在的问题，具体分析怎样应用法律法规解决农村“小产权房”流转问题，旨在更好的促进小产权房流转发展。

在城镇化的快速发展下，“小产权房”得到了进一步发展，中央和省政府部门采取了一系列政策对“小产权房”的发展进行规制，但是从现有的“小产权房”的法律制度来看，其法律政策存在价值取向偏离农民利益的现象，经济法视角下农村“小产权房”流转存在一些问题。基于“小产权房”问题的本质——产权问题，文章从经济法视角具体分析怎样更好的解决“小产权房”流转问题，从而使“小产权房”合理化、规范化发展。

一、小产权房内涵

小产权房也被人们称作是“乡产权房”、“村产权房”，学术界有学者对小产权房的认识是，在农村集体土地上建设的商品性住宅，这些商品性住宅不需要缴纳过多的资金费用。也有学者认为小产权房是指在集体所有土地基础上，由村民或者当地政府部门和开发商联合建设的住宅。这些住宅没有被纳入到城市发展统一规划中，也需要缴纳土地出让金和相关税费。

从经济学角度来看，小产权房是社会主义市场经济发展的重要产物，在城市化的深入发展下，商品房的价格提升，居民旺盛的購买需求和有限的购买力出现了矛盾问题。在这样的背景下，小产权房成为消费者新的低成本购房选择。小产权房的发展不仅满足了消费者对住房的需求，而且也实现了对闲散土地资源的合理利用。

二、经济法视角下农村“小产权房”流转面临的问题

（一）“小产权房”的供求矛盾问题

从实际发展情况来看，对“小产权房”产生需求的主要来自于以下几个方面：中低收入者对“小产权房”基本住房的需求；中高收入者对“小产权房”改善性的需求；投资者对政府投资需求以及工业对生产经营场地的需求。在城市化的深入发展下，人们对 购房需求增加，但是受国家垄断土地一级市场和单一性商品房的供给下，人们对住房的需求更多的表现在刚性需求上。加上收入不平等的扩大，使得越来越多的低收入者被迫挤到“小产权房”的购买行列，由此出现了房价越高和人们对“小产权房”需求越大的循环状态，由此也在无形中加剧了“小产权房”的发展问题。

（二）“小产权房”不具备产权证书

现阶段，在我国各地建造出的小产权房中，基本都没有明确的产权证书，使得房产得不到国家的统一规划和认可，在一定程度上危害了小产权房的直接消费主体。购房者的购房信息处于劣势状态，加上购房群体的不成熟，加剧了“小产权房”政策冲突危害，甚至还会威胁国家土地资源权益。另外，从经济法视角上来看，“小产权房”在缺乏证书的情况下会在无形中加剧交易成本和交易风险，不利于社会主义市场经济的稳定发展。

（三）“小产权房”发展缺乏必要的法律法规保护

受现阶段城乡二元土地产权制度的影响，城市的土地使用归国家所有，在城市内建房需要获得国有土地使用权证。在这样的制度规定下，农村的土地只有被国家征收才能进入一级土地市场进行交易。可见，国家在某种程度上垄断了土地资源市场的供给，剥夺了农民的基本土地使用和管理权力。

“小产权房”利益群体涉及范围较广，其中的各个利益复杂，因此在发展的过程中出现了各种形式的经济、法律问题。首先，在征地阶段，受农民法律意识淡薄 的影响，他们缺乏对土地改用之后对自身利益影响的深切认识，土地上缴过程比较被动。其次，小产权房建设阶段缺乏必要法律的支持，且容易出现市场监管失灵的问题，为之后的各类产权纠纷留下了隐患。最后，需求方对“小产权房”的要求不断提升，但是供给方却保留很强的行政性，从长远意义上，不利于“小产权房”的发展。

（四）“小产权房”土地制度不合理

受城乡二元分化制度的影响，土地资源被划分为城市建设用地和集体所有土地，前者土地主要是城市发展的土地，后者主要是城市周边郊区土地。“小产权房”发展涉及的土地主要是耕地和村集体、基层政府管控土地。现阶段，“小产权房”土地制度管理在以下几个方面存在问题：首先，土地征用缺乏制度规范。集体用地的时候需要征求国家规划，在实际发展中存在所有权主体不明确的问题。其次，缺乏对集体土地使用的监管。在城市人口逐渐减少和“小产权房”的快速发展下，集体用地不再受到人们的关注，加重了集体土地管理越位、缺位现象的发生。

三、经济法视角下农村“小产权房”流转法律治理策略

（一）合理权衡市场主体间的利益

现阶段，参与土地交易的市场主体主要包含政府、农民、房地产开发商、房屋购买者。 “小产权房”的开发者大多是乡镇政府、农民集体，乡镇政府和农民能够从中直接获得经济利益，由于这个过程不需要高额土地出让金和税费，房屋购买者所需要支付的房价要比商品房房价低，但是所获得的房屋产权也不够完整。为此，在未来“小产权房”的流转发展需要着重解决和保障多方利益主体的权益、

（二）实现“小产权房”的合法化发展

第一，直接合法化。“小产权房”的直接合法化发展主要是指在不改变“小产权房”发展现状的同时，结合实际为其提供相关利益保障，确保“小产权房”在流转的过程中拥有合法合理的地位。第二，间接合法化。“小产权房”间接合法化的实现主要表现在以下几个方面：①完善“小产权房”流转制度体系。首先，对于“小产权房”刚需之外的外部部分，国家要为其发展提供必要的制度吧保障，合理分配各方利益关系。其次，完善“小产权房”相关法律。法律是“小产权房”合法化发展的重要保障。为此，需要通过法律明确政府收入、卖地收入是否合法。中央政府部门需要深入了解各地区“小产权房”的发展现状，结合实际制定完善的“小产权房”法律，为“小产权房”的发展予以合法化支持。再次，完善“小产权房”的制度安排。结合当地发展实际制定科学、完善的“小产权房”合法制度体系，具体包含地方行政法律、地方制度。②实现“小产权房”的产权确认。“小产权房”的间接合法化主要是指对一些无法直接合法化、拆除成本较高的小产权房进行合法化处理，从而满足市场和供需双方对住房的需求。

（三）防止出现新建小产权房

想要有效治理我国小产权房的问题，需要严格限制我国“小产权房”的发展规模，采取措施阻止“小产权房”的新建。首先，建立完善的“小产权房”监督机制。在限制“小产权房”发展规模方面主要以治理执行为主、以动机消除为辅，从无到有的健全和完善“小产权房”监督机制，在强有力制度的规范下避免出现新建的“小产权房”。其次，完善“小产权房”的住房系统。“小产权房”住房系统的完善主要从郊区和农村地区入手。对于城市周围地区的人们，要避免他们出现建造和购买“小产权房”的动机，而有效的避免方法是满足或者转移他们的房屋购买需求。对于农民、大学生等城市购房刚需群体，则是需要政府部门加大力度为他们提供保证性住房建设，通过有力宣传让他们深刻认识到“小产权房”和“大产权房”的差别，引导他们主动减少对“小产权房”的需求。

四、结语

综上所述，从目前发展情况来看，“小产权房”问题的存在不仅关乎房地产事业和城乡建设，而且还深刻影响地区经济发展。为了有效解决各地区“小产权房”问题，需要相关人员加快打造完善的“小产权房”制度体系，合法化“小产权房”，保证各方利益的协调，杜绝出现新建小产权房的现象，从而为我国城市化建设的深入开展提供更多支持。（作者单位为南开大学 ）