浅析中国房地产价格泡沫的测度及其成因

【摘要】改革开放以来，随着中国经济的不断发展，房地产价格问题一直是社会关心的焦点问题。2018年，7月31日中共中央政治局会议明确提出“遏制房价上涨”的要求。目前对于房地产价格泡沫的测度指标主要包括房价收入比和房屋租售比。本文对房价收入比和房屋租售比两个指标进行分析发现，中國主要城市的房地产价格大都存在一定程度的价格泡沫。本文认为房地产价格出现泡沫的主要原因在于中国国内存在数量庞大的刚性需求、土地的垄断供给以及房地产市场的不断虚拟化，因而为了化解房地产价格泡沫应当扩大廉租房、经济适用房等政策性住房供给，应当扩大城市土地供给，应当完善国内资本市场，增加投资渠道。

【关键词】房地产；价格；泡沫；成因

1、引言

改革开放以来，特别是住房制度改革以来，我国房地产市场迅速发展，房地产价格不断上升。近年来，房地产产值占GDP的比例不断上升，2017年达到6.5%，房地产已经成为我国经济发展的支柱产业[1]。房地产能够带动整个经济发展，但是房地产的发展会对实体经济产生挤出效应，并抑制居民消费，从长远来看不利于经济的可持续发展[1]。

2018年7月31日，中共中央政治局会议分析研究了中国上半年的经济形势。会议明确提出“遏制房价上涨”要求。相比于以往“遏制房价过快上涨”的要求，本次会议的对于抑制房地产价格上涨的表述更加明确和严格，房地产价格再次成为了人们关心的焦点问题。那么中国房地产价格是否存在泡沫，泡沫的程度如何呢，导致中国房地产价格出现泡沫的原因是什么？本文将重点分析以上几个问题。

2、泡沫的定义及中国房地产泡沫的测度

2.1 泡沫的定义

“泡沫”往往是指资产价格严重偏离其基本价值，帕尔格雷夫经济学词典将将泡沫状态描述为：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，这些买主往往是以投机获利为动机，并不关注资产本身的盈利能力[3]。因此，当人们对房地产进行投机，使其远远高于其本身价值时，房地产泡沫就产生了。那么中国房地产是否存在泡沫，泡沫的程度又如何呢？

2.2 中国房地产价格泡沫的测度

目前较为常见的对于房地产泡沫的测度指标包括房价收入比、房屋租售比、房地产价格增长率与实际GDP增长率之比、房价增长率与GDP增长率之比、商品房价格增长率与CPI增长率之比等[3， 4]。其中，房价收入比最能够反应消费者对房地产价格的承受能力，房屋租售比则主要反映房屋以出租方式取得收益率情况，因而可以认为是度量房地产泡沫最主要的两个指标。

一般认为，房价收入比在3～6之间属于合理范围，表一给出了2017年中国35座重点城市的房价收入比，可以看出35座重点城市的房价收入比仅有长沙在合理范围区间，第一名深圳更是高达39.64远远高于合理区间。不仅如此，在这35个城市中，仅有9座城市的房价收入比的增长速度为负，其余均出现了不同程度的上升。

房屋租售比等于房屋月租金与售价之比，一般认为合理区间为1：200～1：300。表二给出了中国23座主要城市的房价租金比。可以看出所有23座城市的房屋租售比都在合理区间以上，排名第一的厦门更是高达1：1100。

根据以上两个指标可以看出，中国大部分城市都存在房地产价格的泡沫，但是并不是所有的城市都存在泡沫，而且每个城市的泡沫程度存在很大的差异。

3、房地产价格泡沫形成的原因

由前文分析可以看出，目前中国各大城市的房地产价格存在一定程度的泡沫，那么房地产价格泡沫的形成原因是什么呢？本文认为主要原因在于以下几点。

3.1 数量庞大的刚性需求

刚性需求是支撑房地产价格上涨的根本动力[1]。虽然刚性需求不会直接导致房地产价格出现泡沫，但是刚性需求是房地产价格出现泡沫的基本诱因。刚性需求增加的原因在于以下两点。第一，虽然中国在上个世界80年代起实施了计划生育，但是由于之前的生育率暴涨，1987～1990年间中国迎来了第三次婴儿潮，随着此次婴儿潮人口年龄增长到适合结婚生育的年龄，房子成为了生活必需品；第二，中国快速的城镇化使得农村人口大量向城市转移，2017年，中国城镇化水平达到58.52%，城市常住人口超过8亿人，且每年都会增加大量城镇常住人口。适龄人口和城镇人口构成了数量庞大的房产需求，需求数量增加直接推动了房地产价格的上涨，因此房地产也吸引了很多投机者，希望通过转手买卖赚取差价，进而推动房地产价格出现泡沫。

3.2 土地的垄断供给

土地是房地产最主要的成本，土地价格的上涨直接推动了房地产价格的上涨[1， 5， 6]。土地资源是一种稀缺的不可再生的资源。根据中国的产权制度，城镇土地的所有权属于国家。企业、居民等法人可以购买土地的使用权。一般而言，用于房地产的土地一次性可以转让70年的使用权，而使用者则需要向地方政府缴纳一定的土地出让金。由此可以看出，地方政府实质上是土地的垄断供给方。

对于地方政府，发展经济往往是其工作的重中之重，而发展经济则需要投入大量的财政，但是由于地方政府的税收水平有限，只能通过其他方式提高其财政收入，而大部分地方政府都将土地出让金作为提高财政收入的重要渠道[1]。由于土地的垄断供给直接推高了土地成本，进而影响了房地产的成本，所以助推了房地产泡沫的出现。

3.3 房地产市场的不断虚拟化

由于有数量庞大的刚性需求做依托，房地产市场的流动性和虚拟性大大提高[1， 7]。随着房地产市场的虚拟化，房地产与实体经济的联系越来越弱，房地产的投资和投机功能逐渐显现。房地产不再仅仅是一种消费品，更成为了一种投资品。任何投资品的价格在升值预期下都会上升，在适婚人口增加和城镇化进程的双重预期下，房价逐渐攀升。稳定的投资收益吸引了更多的投机者介入房地产市场。又由于国内投资渠道的匮乏，从而使得“炒房”成为了谋求财富的重要工具，所以大量资金涌入房地产市场，进而催生了房地产价格泡沫。

4、化解房地产泡沫的政策建议

第一，应当扩大廉租房、经济适用房等政策性住房供给。由于当下中国国内存在大量的刚性需求，因而房地产的投机者敢于对房地产进行炒作，而缓解刚性需求最有效最直接的办法就是增加供给。只要满足了刚性需求者的住房需求，投机者希望其他人高价接手的预期就会减弱，投机资金就会主动退出房地产市场，房地产价格泡沫自然就会化解。

第二，应当扩大城市土地供给。当下土地供给是约束房地产供给的主要因素，土地成本也是房屋建设的主要成本，因而增加住房供给的前提是增加土地供给，只有土地供给增加了，住房供给才会增加。

第三，应当扩大城市土地供给应当完善国内资本市场，增加投资渠道。房地产泡沫形成的另一个原因在于大量资金的融入，缓解资金涌入的方法既可以是“堵”也可以“疏”。一味的禁止房地产炒作，但是不给予资本更好的投资渠道，只会使得投机者想尽办法规避管制，效果并不理想。因而，应当扩展投资渠道，引导资金从房地产市场流向其他资本市场。

参考文献：

[1]王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].经济理论与经济管理，2011（03）：39-44.

[2]陈志刚，吴国维，张浩.房地产泡沫如何影响实体经济投资[J].财经科学，2018（03）：93-106.

[3]郭恩泽，陈荣清.房地产泡沫测度体系构建研究进展[J].中国房地产，2018（18）：37-45.

[4]曹琳剑，王杰.房地产泡沫的测度预警及防范[J].中国房地产，2018（12）：71-79.

[5]郭册，王文玫.我国房地产泡沫成因及治理对策[J].经济师，2018（6）：40-41.

[6]武增元.中国房地产价格泡沫原因分析[J].现代经济信息，2014（04）：334.

[7]鞠方.房地产泡沫研究：基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架[M].中国社会科学出版社，2008.

作者简介：

毛誉凯，山东省济南第二中学，山东济南。