深化房改扩大住房保障范围是控制房价的有效途径

李斌

【摘要】党的十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”由于我国还处在社会主义初级阶段，我国保障性住房的建设起步较晚，保障性住房的建设与管理过程中存在着这样那样的问题，这些问题的解决，可有效提高供给侧改革中群众住房需求的增量，成为住房租赁市场现实组成部分，可转变人们住房观念，成为控制房价的有效途径。

【关键词】住房制度改革;住房保障;控制房价

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。实施住房制度改革，建立健全住房保障制度，着力解决城市低收入家庭困难，是政府履行公共服务职能的一项重要任务，对于全面建设小康社会、维护社会和谐稳定具有重要意义。近年来，长治市高度重视保障性住房建设工作，将其作为一项重要的民生工程和政治任务来抓，科学部署、强化管理、完善机制、创新思路，形成了保障性住房建设管理的强大合力，住房保障体系日益完善，住房保障工作取得了显著成效，住房价格控制在合理区间内。

1、保障性住房与房价的一般理论关系

1.1保障性住房的性质

保障性住房，是指政府组织，按照基本住房标准建设和筹集，满足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、各类棚户区改造安置住房和限价普通商品住房。

1.2长治市住房发展现状

从2017年长治市房地产开发和销售情况看，住宅投资完成额51.3亿元，比上年增长5.8 % ;房屋（住宅）新开工面积188.6万平方米，比上年增长38.5%;房屋（住宅）竣工面积 134.7万平方米，比上年增长-45.8 %;商品房（住宅）销售面积249.7万平方米，比上年增长26.2%。但是，对于一个健康发展的房地产市场来说，不仅要求房屋的供求总量均衡，也要求其供求结构合理化。就长治市讲，高档商品房在增加，高层次住宅在增加，高价格住房在增加，有效购买力没有增加，有限的购买力没有市场，房价在持续上涨，买不起住房的却在不断增加。

1.3保障性住房供给与房价的关系

保障性住房作为房地产市场需求量大的不可缺少的组成部分还没有发挥到应有的作用。房价持续升高后，损害了部分群众，特别是不在少数的中等偏下群众的利益，使得部分住房资源闲置，导致社会资源浪费。保障和保护全体居民的住房权利是当地政府的一项责任，只有深化房地产供给侧结构性改革，加大对真正有住房需求群体的政策倾斜力度，适当抑制对享受型高档住房的建设，发展必需型保障性住房的建设，多建设一些享受政府优惠政策的房子，面积小、价格低、分布广，适合于普通群众购买。可以像精准扶贫一样分类指导、分层定位，在住房建设上有抑制也有支持和鼓励。只有这样，房地产市场才能实现供求均衡，房价才能保持平稳。相反，结构失衡会导致房价的大幅度的波动，影响市场住房需求的满足，影响房地产市场的健康发展。因此，提供必要的保障性住房是实现房地产市场均衡和稳定房价的主要保障。

2、住房制度改革的成功经验

2.1房改解决了社會住房问题

紧随国家的房改政策，长治市的住房制度改革自1988年艰难起步，经过近30多年的不懈努力，全市公有住房出售达到8万多户，占到可售公房的98%以上;人均居住面积由80年代末的7平方米提高到2018年的36平方米;货币化补贴进入实质性运行阶段，发放补贴3000多万元;4次调整公房租金，租金水平已提高到改革前的14倍之多;筹集住房公积金50亿元，住房商品化、社会化程度迅速提高，居民产权意识明显增强，以住房货币化和公积金制度为核心的与社会主义市场经济相适应的住房新体制已全面建立，城镇居民的住房水平有了明显的提高，为改善我市居民住房条件，促进房地产产权产籍管理，活跃房地产市场发挥了重要作用。

2.2保障性住房建设开启了新一轮住房制度改革

从2007年开始，住房制度改革的重点转移到了住房保障工作上，保障性住房制度解决了中低收入住房困难家庭的房源问题。2006年，长治市启动保障性安居工程，十几年间建成各类保障性住房共1.63万套，117万平方米，十几个保障性住房小区。其中廉租住房3740套，169503平方米;公共租赁住房4184套，243005平方米;经济适用住房3625套，296811平方米;城市棚户区改造安置用房4728套，461354平方米。完成投资135亿元，保障性住房覆盖面达到18%以上。

3、扩大住房保障范围能有效控制房价

3.1扩大住房保障范围是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求

近几年，通过推进棚户区改造和公租住房、廉租住房等保障性住房建设，解决了一大批低收入家庭的住房困难问题。但是，目前长治市住房困难家庭仍然较多，特别是在城市、工矿等棚户区，还存在不少基础设施不配套、生活环境脏乱差的住宅群，严重影响了群众生活质量的提高。同时，由于住房价格较高、收入分配制度不健全等原因，又出现了新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等住房困难的新群体。这些问题如果得不到妥善解决，势必影响社会的发展与稳定。推进保障性安居工程建设的做法顺民意、解民忧、得民心，有利于合理调节收入分配关系，更好地体现社会公平与正义，是政府有效化解社会矛盾，促进社会和谐稳定的有效举措。

3.2扩大住房保障范围是推进新型城镇化、改善发展环境的客观要求

2017年长治市常住人口为345.49万人，城镇人口182.86万人，城镇化率达到52.93%，这标志长治市开始进入城市型社会，城镇化成为继工业化之后推动经济社会发展的新引擎。可目前长治市城镇化水平依然不高，低于全省水平约4.41个百分点。近年来，长治市结合这一实际，将保障性住房与新型城镇化一同谋划，致力于改善城镇投资与发展环境，增强城镇的承载能力和吸纳能力，把保障性住房建设与小城镇扩容提质结合起来，特别是重点推进城市、工矿棚户区和城中村改造，既有效解决了贫困人口的居住问题，促进了社会结构优化，又合理改善了人口增长与住房发展不平衡、不均衡的问题。

3.3扩大住房保障范围是有效扩大内需、保持经济又好又快发展的重大举措

保障性住房建设既是民生工程，又是发展工程，既能扩大投资，又能促进消费，对扩内需、调结构、轉方式具有重要的作用。当前和今后一段时期，应该注重保障性住房建设，不但可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以扩大群众住房消费预期，调节市场供应，实现经济平稳较快发展。通过加强保障性住房建设，优化住房结构，增加市场供应，缓解市场需求，把应该保障的保障好，使大量城镇中低收入的困难群众和外来务工人员能够有房住，抑制房价上涨过快，促进房地产市场健康有序、持续发展。

4、深化房改扩大住房保障范围方法探索

4.1政府规划先行，确立“60%发展保障房，40%发展商品房”的目标

政府应当根据当地经济社会发展水平、城镇居民住房状况、保障性住房需求情况等因素，编制保障性住房建设规划，统筹考虑通过新建、改建、购买、长期租赁等渠道筹集保障性住房房源，合理确定保障性住房年度建设计划，建议保障性住房占到60%，商品房占到40%，有效激励地方政府保障性住房的供给，建立“双轨制”供应住房，满足百姓刚性需求、彰显政府的保障能力。

4.2深化保障性住房配套制度改革

新时期房地产政策的主要着力点应该更多关注普通群众，在高房价现状和供给刚性的制约下，可大力发展住房租赁市场，降低购房需求和减少住房支出，积极提供共有产权住房、公共租赁住房、棚改安置住房等保障性住房，针对性地建设一批人才公寓、公交公寓、环卫公寓和园区公寓，完善准入退出机制，共同构成覆盖不同群体、相互衔接、满足多层次需求的住房供应体制。

4.3建立优质化服务综合施策的保障措施

一是加快各类保障性住房工程建设进度，完善基础设施配套尽快竣工交付。对主体已竣工，但因配套基础设施不完善而无法入住的项目要全面排查，列出清单，逐一制定整改方案，限期完成小区内部配套环境以及水、电、气、路、管网等市政基础设施和周边公共服务设施建设，尽快达到分配入住条件。二是全面落实保障性住房分配工作。尽快将已建成的保障性住房公正、公平、公开分配到位，提升保障性住房覆盖面。坚守公平分配的“生命线”。要分配好保障房，必须在准入标准和审核程序上下功夫，建议实行“自助式随机抽取房号”的方式分配保障房，实行保障房源分配过程、分配结果“三公开”。三是健全申请审核退出管理机制。要结合推进新型城镇化和户籍制度改革进程，适当放宽户籍、住房、财产和收入等准入条件，降低新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公共租赁住房的门槛，将公共租赁住房保障范围由城镇户籍家庭扩大到城镇常住人口家庭。建立完备的推出机制，使退出常态化成为“硬约束”。四是加大保障力度拓展租补并举渠道。加快实施公共租赁住房货币化保障，建立健全以实物配租和租赁补贴相结合，并逐步转向以租赁补贴为主的住房保障机制。五是想方设法降低现有住房的空置率，纳入公共租赁住房运营机制改革中，实行动态管理。