老旧社区增设电梯项目中的困难与问题讨论

王晓龙

摘 要：随着社会的日趋发展，1990年中国已经进入老龄化社会，而电梯作为一个上下楼的交通工具不仅在高层建筑里起着重要的作用，再老龄化的老旧小区的作用也越来越明显。2017年辽宁省将沈阳，大连设为老旧小区加装电梯定点市，笔者也参与了一次针对老旧小区加装电梯的项目，最终以多方面原因未能成功实施。下面是我提出的一些重点问题和大家讨论。

关键词：老旧小区；加装电梯

在我国建筑设计规范规定中写出7层或以上的住宅必须加装电梯，但由于建筑成本，再有电梯在中国普及的比较晚，所以现在全国绝大多数的老旧小区没有配备电梯，随着老龄化的愈演愈烈这些没有配备电梯的小区已经不能满足老年人上下楼的需求，所以才出现为老旧小区加装电梯这一项目，项目的出发点虽是为了大众生活的便捷，但在具体实施过程中也会遇到重重困难：

一、资金问题

首先我们看一下政府给出的资金补贴内容“政府按照加装电梯施工金额的40%予以补偿，最高不超过24万”电梯施工金额是指集装电梯主题工程费用及相关的其它费用支出。加装电梯的大体费用如下，设计费大约2万，土建费用（包含钢结构，地坑）大约15万，电梯设备（包括安装费用）大约20万 ，总费用大约在37万左右 政府补偿14.8万 剩下22.2万由住户均摊 拟定一单元安装一台，7层 21户 每户大约1.06万。而作为房屋的维修基金由于是老旧小区大部分已经所剩无几，住户又大多是老年人，大多数都不愿意自己出资。如果由政府全部出资各地政府又很难实现。

二、住户意愿问题

根据中华人民共和国物权法中的规定“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意思的业主且占总人数三分之二以上同意”且其它业主无明显反对意见，加装撞90%以上业主同意才能申请实施计划。

电梯在老旧小区的安装主要是靠在外额外架设井道，第一会出现占用居民公共区域的问题。第二新建井道会遮挡部分住户的室内光线，即使加装观光电梯也只是轻度缓解光照问题，但相对的费用又会大大提升。第三噪音问题，电梯在运行过程中一定会出现机械噪音，靠近机房的住户噪音会更大。第四通风问题，老旧小区的住房格局有限，在外加装电梯井道后会阻挡1/3住户的通风窗口，再加上电梯运行会产生一定的热量，老旧小区内住户很少配备空调等降温措施，所以通风问题在夏天显得尤为重要。以上问题在实际实施中几乎很难得到所有业主的同意，也是整个计划的最大难点。

第三、电梯安装后的使用与保养问题

电梯属于涉及生命安全、危险性较大的特种设备，也是国家强制要求检验的特种设备，如果弃检或检验结果为不合格，那么电梯将无法继续合法使用，并予以查封，如果强行使用业主将承担一切违法使用电梯产生的后果，也就是说如果出现安全问题那么将由业主自己承担所有责任，这对所有业主是非常危险的。

按低层电梯的最低标准计算，每台电梯的检验费为1000元左右，维护保养费用为4000元 一台1000kg一个月用电量在3000-4000度 我们取最小3000度计算一年的电费为18000元。电梯每五年大修一次每次费用大约在5万左右，电梯每15年需要更新一次每次费用大约30万，那么以15年为一周期，一周期内每年的费用为43000元 ，以一单元7层除掉1楼住户剩下6层一梯三户18户每户每年需缴纳2388.88元，如果一梯两户则是3583.33元这个数字对于一些家庭条件困难或对电梯无太大刚性需求（如2、3）层住户是难以接受的。

本次项目一共涉及住户105户 其中5户在调查结束前未能取得联系，剩下100户其中一层15户出一户新婚年轻夫妻同意外剩余14户全部拒绝安装，2层3层用户对于电梯无刚性需求，整体同意率低于50%。当谈及到安装后的维护管理费用时大部分业主表示还需要一段时间考虑才能决定，由此我总结出导致以上问题的原因大致分为两种1，资金2，加装电梯对原有住户居住环境的影响

对于以上问题的研究和初步建议：

一、虽然电梯现在已经成为住宅小区基本的配套实施，但新建电梯还是以政府相关部门为主导，政府在规划小区管理方面应该把目光放长远，考虑小区老化后遇到问题的解决方案做好相关方面的配套工作

二、进入21世纪以来电梯行业在国内飞速发展，至今电梯在我国的技术已经日渐成熟，但大部分老百姓对电梯的认识还是很少，关于政府和物业应该加强住户对电梯的基本认识，加强电梯是所有住户的共有财产意识，将使用电梯的安全意识普及到每个业主家庭。让居民认知到电梯不是物业的而是每个业主的，业主对电梯的使用有着绝对的主导权。

三、电梯相关费用透明化，物业将每笔电梯费用和发票作公开透明的公示，并且每笔费用的支出都应该通过业主的同意，通过电梯上广告位及其它获得的盈利将作为业主的物业费补贴，不得私自挪用。

四、老小區加装电梯应以政府主导推广，物业辅助扶持，业主积极主导的方式，合理合法的实施下去，保证每户居民的合法权益，电梯费用按居民对电梯的使用需求公平的分摊。

参考文献：

《中华人民共和国物权法》

《住宅设计规范》 GB50096-2011