地铁站区空间布局与物业开发的关联研究

陈君涛，董贺轩

地铁站区空间布局与物业开发的关联研究

陈君涛1, 2，董贺轩1

（1. 华中科技大学建筑与城市规划学院，武汉 430074；2. 武汉地铁集团有限公司，武汉 430077）

针对地铁站区空间与物业开发之间的协同问题进行探索，并以武汉地铁2号线一期工程为实地调查对象，从开发模式、物业业态类型及物业开发绩效方面对地铁站区空间布局与物业开发之间的关联规律进行研究。研究结论：站区空间布局模式影响物业开发模式，每种空间布局与物业开发都有相对应类型；站区空间布局模式影响物业业态类型，空间布局规模决定物业业态类型；站区空间布局模式影响物业开发绩效，复合型相比单一型空间布局的物业开发经济效益更高。

地铁站区；空间布局；物业开发；关联

21世纪后，地铁建设被作为推动国民经济、城市健康发展的重要战略方向之一。但其巨大资金投入是一个凸显问题，为降低建设投资及后续运营带来的财政压力，我国诸多城市，吸取了香港“轨道+物业”开发模式的成功经验，并在政府政策的大力支持下，把地铁站区空间作为反哺地铁建设的重要手段，但多数城市在地铁建设前期，没有重点考虑地铁站区空间布局与物业开发之间的影响及关联，导致站区空间物业经营未实现预期效果。

在相关研究方面，曾国华[1]着重论述站域综合体开发的内涵、类型，开发遇到的体制和政策等问题，并对我国站域综合体的开发模式提出建议；赵新生[2]分析不同的轨道交通节点类型及空间布局，归纳出节点商业的设计方法和要点；李橘云等[3]围绕轨道交通站点与地下空间的2种空间关系，提出轨道交通站点地下空间结合城市公共空间、上盖开发及所在商圈或公共中心的3种布局模式；聂华波等[4]基于规划层面，从轨道交通站点空间联合开发、邻近地区联合开发、车辆段上盖综合开发及轨道交通沿线区域综合开发4种模式分析，对站点的工程设计及规划控制提出相关要求。上述论文对二者的关联分析甚少，因此，本文基于此方向展开探索。

1 地铁站区空间功能及布局分析

1.1 地铁站区空间功能

以地铁站点为核心的站区空间功能主要有综合交通功能、地下物业功能、市政设施功能等[5]。

1）综合交通功能。地铁与地下公交首末站、地下车库直接相连，或与地上长途汽车站、火车站通过扩大地下空间间接相连，从而实现多种交通方式快捷换乘。

2）地下物业功能。包括站内和站外物业两种，站内物业通常又可划分为站厅层公共区物业和地铁车站配线上方物业；站外物业是指与地铁车站相连的地下空间物业。

3）市政设施功能。地铁车站除了与其他交通方式接驳、与物业相连，常常也会与市政设施共同建设。

通过对多座城市已建成的地铁站区分析，发现地铁站区各种空间功能常为2种功能，甚至3种功能组合。

1.2 地铁站区地下空间布局

城市地铁站区的空间布局与组织，日益呈现出立体化与体系化趋向[6]，就目前来讲，主要有以下5种模式[7]。

1.2.1 点状式布局

在地铁站区划出部分空间，为后续物业开发预留条件，但根据相关规范规定[8]，作为物业开发空间面积及数量受到限制，这类空间布局即被称为点状式，常见于站厅层（见图1）。

图1 点状式空间布局示意

1.2.2 线状式布局

根据运营要求，轨道交通线路需设置一定数量的存车线、折返线等配线[9]，配线设置于车站站台层。因此配线区上方的站厅层空间通常作为物业开发区域，由于其空间形态为狭长状，所以称为线状式空间布局（见图2）。

图2 线状式空间布局示意

1.2.3 块状式布局

在两线换乘的车站中，为充分利用地下空间、减小施工风险及保证基坑规整，通常会在站厅层形成块状的外挂空间（见图3）。

图3 块状式空间布局示意

1.2.4 放射式布局

当轨道交通经过商业区域时，站点会预留或建设较多接口，与站点周边商业体实现无缝对接，此类型的站区空间即为放射式空间布局（见图4）。

图4 放射式空间布局示意

1.2.5 立体型布局

位于非道路下方的站点，由于已占用地下空间，上部空间被割裂后，已失去独立开发的条件，因此在进行站点建设时通常会同步进行地上开发，形成立体型布局（见图5）。

图5 立体型空间布局示意

2 地铁站区物业开发及其业态

2.1 地铁站区物业业态的类型及特征

根据调查，得知地铁站区空间物业业态类型分为零售商品类、餐饮类、休闲文化类、服务类等，其具体种类及特征见表1。

表1 物业业态类型及特征

2.2 地铁站区物业开发模式

城市地铁站区物业开发模式主要为三大类：站内开发、站外衔接及上盖物业。

2.2.1 站内开发

利用车站内空间形成独立开发区域，通常有3种形式。

1）地铁车站站厅层局部空间设置物业开发（见图6）。

图6 站内物业开发示意

2）地铁车站配线上方设置物业开发（见图7）。

图7 车站配线上方物业开发示意

3）地铁车站站厅外挂空间设置物业开发（见图8）。

2.2.2 站外衔接

车站利用通道将公共区与站点周边地块地下空间衔接。

2.2.3 上盖物业

地铁车站设置在地块内时，结合地铁车站，同步对地块进行上盖物业开发。

3 武汉地铁2号线案例

3.1 武汉地铁2号线站区空间与物业开发

3.1.1 线路概况

武汉地铁2号线分3期建设，本文以运营的一期工程为研究对象。一期工程全长27.7 km，共设车站21座，全为地下站，途径东西湖区、江汉区、江岸区、武昌区、洪山区等多个城区[10]。

3.1.2 站区空间布局分析

对武汉地铁2号线一期调查并选取其中7个站点分析，其主要特征详见表2，并通过表2可知，点状式站区空间布局位于标准站，带配线的车站均为线状式空间布局，站点周边有条件开发的站区为块状式布局，放射式空间布局多见于车站位于重要的商圈的情况下，立体型空间布局则常见于处于地块内的站点。

3.1.3 站区物业开发分析

武汉地铁2号线一期沿途穿越多个商业中心、城市中心居住区等重要的城市节点，为地铁站区物业开发提供了良好的条件，物业业态类型丰富，层次鲜明，各站点物业特征详见表3。

表2 武汉地铁2号线一期工程站点特征

表3 武汉地铁2号线一期工程站区物业特征统计

3.1.4 站区物业开发绩效影响因素分析

影响物业开发绩效的因素有很多，根据调查分析，发现以下3种因素对物业开发绩效较为明显。

1）物业业态类型影响开发绩效。站内开发规模较小时，业态类型通常较单一，不能有效形成商业气氛，吸聚力较弱，因此这类站区空间物业开发经营效果较差。

2）客流路径影响开发绩效。物业开发经营效果除与客流的大小有关，也与客流路径联系更紧密。购物通常分为有目的性和无目的性2种，无目的性购物在地铁站区空间较为普遍，而且地铁站区的人群多以出行为目的，因此，客流的路径决定人群能否有更多机会接触站区空间物业，从而影响物业开发绩效。

3）站区周边物业环境影响开发绩效。当物业达到一定规模时，通常可以满足不同人的需求，容易吸引人购物消费。地铁站区周边物业较为发达时，会吸引购物意愿较强的人群前往，增加了人在站区空间停留的机会，致使经营的效果较好。

3.2 站区空间布局与物业开发的关联

由武汉地铁2号线一期工程研究分析可知，站区空间布局与物业开发存在以下3方面的关联。

3.2.1 开发模式

城市地铁站区物业开发模式主要为三大类：站内开发、站外衔接及上盖物业。站区点状式、线状式空间布局模式中空间规模与地铁车站结合较为紧密，属于在有限的空间内预留物业开发空间。

站区块状式空间布局模式中空间与车站有联系，但通过一定的措施处理，如形成独立的防火分区，形成独立于车站外的空间，所以可以认为是站外衔接的物业开发模式。

站区放射式空间布局模式中空间具有多向性，灵活度较高，其物业开发模式为站外衔接。

站区立体型空间布局模式中空间以竖向扩展为主，且其扩展紧取决于空间开发强度，其物业开发模式为上盖开发（见图9）。

图9 空间布局模式与物业开发模式示意

3.2.2 物业业态类型

站区点状式空间布局模式中预留的物业空间面积受限，因此物业开发多以即时消费的饮品店为主。

站区线状式空间布局模式中空间得到水平向延伸，但仍局限于地铁站点范围，受地铁功能性的影响，如预留的物业开发空间对明火的严格控制，对废水的排放要求等，此类型空间布局中的物业开发类型以选择性零售商品店、即时性饮品店为主。另外无明火的小型中西简餐店也是常见的物业类型。

站区块状式空间布局模式中物业开发模式可以看作是站外衔接模式，因其空间与地铁车站功能空间相互影响较小，因此物业开发类型可根据空间规模而定。空间规模较小时，可设置单一的即时性饮品店或选择性零售商品店；空间规模大时，则可设置具有一定规模和档次的餐饮店、综合类商场及休闲娱乐等多种物业类型。

站区放射式空间布局模式中物业开发模式也属于站外衔接模式，但相对块状式空间布局模式，其物业开发相对更灵活，所以物业开发类型的种类较广泛，且站区多处于商业中心区，对于客流的吸引效果最好。

站区立体型空间布局模式中物业开发模式为典型的上盖物业开发模式，其空间的扩展性较强，且为地上空间，物业开发灵活度最强，物业开发类型最广（见图10）。

图10 空间布局与物业开发类型示意

3.2.3 物业开发绩效

站区点状式、线状式空间布局模式中物业开发受开发规模及业态类型的限制，物业开发绩效通常情况下较差。

站区块状式空间布局模式中物业开发空间为独立于车站外的空间，其不受车站功能的影响，空间布局灵活，物业类型受限制较小，因此，物业开发业绩较好。

站区放射式空间布局自由度更高，物业开发类型丰富，可根据客流的路径选择物业类型，避免内部互相竞争，形成不同的物业分区，所以物业开发绩效最好。

站区立体型空间布局模式中物业开发为竖向发展模式，物业开发平面尺寸与车站存在一定联系，其水平开发规模有局限性。车站客流多以出行为主，购物目的性不强，立体型空间布局中越靠近地面的物业开发效果越好，整体物业开发绩效一般（见图11）。

图11 空间布局与物业开发绩效示意

4 结论

近年来，随着地铁快速建设及城市土地日益紧缺，地铁站区空间物业开发得到了大规模发展，本文正是基于此背景，从地铁站区空间布局和物业开发关联方面进行了思考，研究结论主要体现在以下几点。

1）站区空间布局模式影响物业开发模式，每种空间布局与物业开发都有相对应类型。

2）站区空间布局模式影响物业业态类型，空间布局规模决定了物业业态类型。

3）站区空间布局模式影响物业开发绩效，复合型相比单一型空间布局的物业开发经济效益更高。

[1] 曾国华. 城市轨道交通站域综合体开发研究[J]. 都市快轨交通, 2012, 25(6): 24-26.

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[3] 李橘云, 方雷, 易斌. 广州市轨道交通站点地下空间布局模式研究[J]. 铁道运输与经济, 2014, 36(6): 87-92.

LI Juyun, FANG Lei, YI Bin. Guangzhou city rail transit site underground space layout model[J]. Railway transport and economy, 2014, 36(6): 87-92.

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CAO Ping, WANG Zhiwei. Introduction to Urban Under­g­rou­nd Space Engineering[M]. Beijing: China Water & Power Press, 2013.

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Code for design of metro: GB 50157-2013[S]. Beijing: China Architecture&Building Press, 2014.

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GAO Feng, LIANG Bo. Urban subway and light rail project[M]. Beijing: People’s Communications Press, 2012.

[10] 武汉地铁集团有限公司. 武汉轨道交通2号线一期工程[M]. 武汉: 湖北科学技术出版社, 2014.

WHHAN Metro Group Co., Ltd. Wuhan Rail Transit Line 2[M]. Wuhan: Hubei Science and Technology Press, 2014.

（编辑：曹雪明）

Research on the Relationship Between the Spatial Layout of Subway Station Area and the Development of Property

CHEN Juntao1, 2, DONG Hexuan1

(1. School of Architecture and Urban Planing, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074; 2. Wuhan Metro Group Co., Ltd., Wuhan 430077)

This study explores the problem of coordination between the space and property development in subway station areas. The comprehensive analysis method is employed, and the development mode, property type, and the property development of the first phase of the Wuhan Metro Line 2 project site are studied. The performance of the subway station space layout and the correlation between the property development and the spatial layout were examined to understand the impact of China’s urban subway station spaces to provide a comprehensive reference for utilizing these spaces. The spatial distribution model affects the property development model, and different spatial layouts correspond to different property development models. The station space layout mode affects the property type and the spatial layout scale determines the type of the property. The spatial layout pattern of the station area affects the property development performance, and the compound type has higher economic efficiency than the single spatial layout.

subway station area; spatial layout; property development; correlation

U231

A

1672-6073(2018)02-0012-06

10.3969/j.issn.1672-6073.2018.02.003

2017-06-21

2017-10-19

陈君涛，男，工程硕士，工程师，从事轨道交通建设管理工作，whchenjt@163.com

董贺轩，男，博士，副教授，硕士生导师，研究方向为城市设计、景观与城市设计及建筑设计，415091740@qq.com

教育部留学回国人员科研启动基金（教外司留2015211）