另类的华夏幸福

宋慧芳

3月23日上午10时，北起沈阳，南至雅加达，东起杭州，西至成都，华夏幸福在南京、固安、杭州、合肥、郑州、武汉、成都、广州等28个区域事业部所在地区同步举行“2018年春季集体开工大会”，以实际行动推动县域经济社会协调发展。华夏幸福联席总裁、产业新城集团总裁赵鸿靖在讲话中表示：“这次集体开工大会不仅是全面掀起建设高潮的动员大会，更是誓言‘诚意正心干好产业新城的大会。”无疑此次动员大会是对华夏幸福资金链问题甚嚣尘上做出的回应。

即便如此，市场对于房地产企业的融资能力担忧正在不断加强，华夏幸福就是其中的缩影。

资金链断裂？

十年之前，上证指数于2007年10月创下6124点历史高点。虽说十年时间，A股大盘指数尚未重回历史高点，个股表现异彩纷呈，但大浪淘沙之下，亦有一批个股走出“长牛”行情，给股民带来丰厚回报，华夏幸福即是其中之一。

据Wind数据显示，按照前复权方式计算，华夏幸福最近十年的投资回报超过52倍，即年均投资回报超过5.2倍。

华夏幸福作为一家以房地产为主营业务的民营企业，十年前还名不见经传。在近年房地产业日渐告别“黄金时代”，大多数传统住宅地产巨头频频尝试转型的大势之下，A股房企市值及股价表现总体波澜不惊，甚至于龙头的财富缩水、排名滑落。相较于此，华夏幸福市值依然逆势上升、弯道超车，颇为罕见。华夏幸福扶摇直上的市值，在A股市场如同谜团般的存在。遥遥领先的市值增速2017年上半年，华夏幸福一度是A股市场最受关注的股票之一。

就是这样一家企业，在之前一个月左右的时间，随着霸州孔雀城“一次性付款降至8500元”的消息甚嚣尘上，被推上了风口浪尖。从2月6日至2月9日，短短4个交易日其股价便从此前44.87元的收盘价跌到34.22元，短期跌幅高达将近25%，堪比经历了一轮股灾。问题一直蔓延到3月26日，华夏幸福在互动平臺回应，目前公司经营情况一切正常，3月30日公司将披露2017年年报。即便如此，截止3月26日收盘，华夏幸福股价仍然还是下跌了6.8%。自此也使得3月份股价跌幅已近15%。

其实股价下跌，大众担心的无非就是华夏幸福的资金链是否真的断裂？公司经营是否正常？据不愿具名的华夏内部人士告诉《中国经济信息》记者，“公司经营一切正常，但资金链也的确有所紧张。不过，进入2018年，哪个房企资金链不紧张？”

财经评论员严跃进告诉《中国经济信息》记者，对于项目降价来说，企业需要考虑到关联物业或业态的波动所带来的影响。但是，也必须承认，周期性的调整、局部项目的降价，都是很正常的。对于企业来说，关键是要统筹各类项目、把控降价带来的风险，最终真正减少资金方面的压力，同时也稳定企业的经营。

据《中国经济信息》记者了解，在2018年前两月房企销售金额榜单显示，华夏幸福以298亿元位列第八位。由于环京地产销售往年要占华夏幸福70%以上的销售份额，在限购政策趋严之下，通过一系列促销活动实现销售业绩的增长，也不失是一种最直接有效的市场手段。在以积极促销楼盘的同时，华夏也开启全方位的融资模式。

据统计，从年初年至今，华夏幸福已经通过多种渠道获得融资额超过375亿元。其中，1月6日，华夏幸福宣布取得股份公司50亿元非公开发行公司债；2月24日，华夏幸福称面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告；3月初，华夏幸福公告称获得300亿元的各家银行和金融机构的授信和融资合作；3月13日和14日，华夏幸福连续在上交所发行公司债10.9亿元，在银行间市场发行短融15亿元。

根据华夏幸福公司公告显示，单个产业新城单年的投资额约为2-3亿元，而公司2017年三季报货币资金483.6亿元。公司内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控，要求单个项目在3年内现金流转正。据2017年三季报，公司资产负债率81.64%，剔除预收账款后的资产负债率69.15%，净负债率82.42%，在手货币资金483.6亿元。在民生证券分析师杨柳看来，华夏幸福目前整体负债水平和现金流压力可控，财务状况良好。

在部分房企取消发行债券或发行失败的情况下，华夏幸福的发行成功，除了投资者对华夏幸福长期发展的认可，还有在区域协调发展、城乡融合发展的战略背景下，对产业新城通过政企合作带动一方经济发展模式潜力的认同。“企业的经营如何更容易抗风险，更容易实现业绩的稳定发展才是根本所在。”严跃进指出，华夏幸福独特的产业新城模式或是该公司获得资本市场青睐的主要原因。

另类的运营模式

2018年3月16日与3月19日，新华网与人民日报分别刊文报道华夏幸福，对其产业新城模式予以肯定。由此可见，华夏幸福的产业新城模式与政府互利共赢，顺应了中国城镇化新阶段的潮流，未来发展空间极大。

华夏幸福在进驻之前的2002年，河北省固安全县财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市10个县（市、区）中的后两名。而到2017年，全县财政收入完成98.5亿元，增长了近100倍；一般公共预算收入完成41.4亿元，总量居河北省第三位。经过15年岁月的洗礼，华夏幸福已将其从一个荒芜之地打造为成熟的产业园区。其过程是艰辛的，但结果是幸喜的。

“产业新城的模式是有竞争力的，是可以复制的。”，清华大学PPP研究中心首席专家王守清认为，华夏幸福基本上是主打县域经济，做产业新城PPP项目，做的很成功。产业新城的模式具有市场竞争力，产业新城具有自我融资、自我造血的能力，其中固安模式”就是其中代表。

目前，“固安模式”已在全国其他地区广泛复制，华夏幸福的产业新城业务已覆盖全国12个省，并走向“一带一路”沿线6个国家。2017年，公司在持续深耕京津冀的同时，开始布局长三角城市群、珠三角城市群等国家级沿海热点城市群，构建环绕国内外一线核心城市的卫星城布局。公司2017年上半年新增签约企业31%位于长三角，而从2017三季度单季度来看，非京津冀区域销售面积占比已经上升至61%，其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售，京外项目异地复制已进入收获期，公司开始从环京区域领军企业向全国领军企业迈进。据华夏幸福公告显示，2017年全年，华夏幸福园区的结算收入达到296.32亿元，同比上涨66.86%。

民生证券分析师杨柳表示，截至目前，华夏幸福已通过产业新城运营的独特业务模式构筑了其行业护城河。第一，卡位布局，精准选址，围绕核心都市圈50公里圈层广泛布局产业新城并与地方政府签订长期排他协议，一方面承接核心城市人口与产业的外溢，另一方面吸引农民工进城务工人口；第二，行业领先的招商引资能力，华夏幸福组建了一支4600多人的产业发展团队，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等十大重点行业，为区域提供产业发展的全流程综合解决方案，促进产业链核心环节在空间上高度集聚，打造先进产业集群，助推区域经济高质量、可持续发展。

进入新时代，产业新城也被寄予更多希望。首都经济贸易大学副校长杨开忠表示，在中国经济从高速增长到高质量增长的转型阶段，产业新城以其成熟的模式、成功的经验成为区域经济发展的有效抓手，是促进都市圈高质量发展的新引擎。在产业新城的平台聚合下，中国制造正迎来一个开放合作、联动共享的大时代。