房产测量预测面积与实测面积差异分析

夏菁菁 林川 袁斯豪

（江西省测绘成果质量监督检验测试中心 江西南昌 330209）

1 引言

我国房地产行业相较西方发达国家起步较晚，但是发展势头强劲。在发展的过程中，房地产测绘技术作为法律认定的一种测量手段。它用文字、数据和图件等方式表述了房屋的实际位置、所有权属、界限等详细信息。在实际工作中，使用相应的测绘仪器，通过测量和调查相结合的方式，将常规的测绘技术融入房地产业务的专业测绘，为房地产产权、产籍管理、房地产开发和利用、交易、税收及城镇规划和建设等提供数据和信息。

房地产测绘项目是对房屋及其土地权属证件附图进行测绘。主要测量建筑物建筑面积和局部单元空间的使用面积包括公摊面积等，并对已建成的房屋进行数据核准，结合设计施工图纸查验成品和设计的实际偏差，是成为办理房屋产权的重要依据。

房地产测绘根据房地产开发的不同阶段可分为房屋预测面积计算和房屋实际面积计算。我国对于房地产测绘行业出台了许多相关的法律法规，在测绘技术方面也提出了一些国家标准[1]和指导性的技术规范。测绘工作者在实际工作中应认真学习并严格遵照执行。由于各种原因，房屋预测面积和实测面积之间存在着一定的差异。因此，提供准确完整且精密度高的房产测绘成果是测绘工作者职业操守和技术水平的良好体现，同时也是维护和保障购房消费者合法、正当权益的重要依据。

2 理论与相关概念

2.1 房屋预测面积概念

根据国家相关规定，房屋预测面积需要由当地房产主管部门认可的具有相应资质的测量机构来进行计算。它需要测量机构参考施工图纸，对照国家测量规范，采取实地考察等多种方式对尚未开工或完工的商品房面积进行预先计算。它是开发商在商品房期房销售过程中进行合法销售的面积依据。

2.2 房屋实测面积概念

根据国家相关规定，房屋实测面积需要由当地房地产主管部门认可的具有相应资质的测量机构来进行计算。它需要测量机构参考各类图纸和预测数据，依照国家测绘规范，采取对房屋进行实地勘查、测量并绘制图形等手段获得准确数据，进而计算得出面积。它必须是商品房竣工验收并通过工程规划相关主管部门审核合格后才有效。

3 面积差异产生原因及分析

3.1 面积差异产生的原因

在房屋的建设中，如果需要将房屋的预测面积与实测面积的差异降到最低，施工单位必须严格按照核准的设计图纸和施工图纸来施工。但实际过程中，不论是开发商重新更改设计图还是施工方变更施工，都会使得预测面积和实测面积之间的产生差异。

3.2 面积差异产生原因的分析

房地产这一新兴行业的发展带动了房产计量行业的发展，并促使从事房产计量的人员及房地产计量单位大量增加。不可避免地存在行业人员对房产测量规范、国家政策、地方法规理解程度不同，甚至在某些技术规范上存在矛盾。在进行测量时，由于房产测绘单位的质量意识淡薄，测绘仪器落后，工作顺序不精确，有时更是由两家不同的单位来进行房屋的面积预测与实测。以上描述的各类情况都会影响商品房实测和预测面积，使结果相差甚远[2]。

房产测量人员在对房屋面积进行预测时，由于项目实际施工尚未开始，无法到实地开展调查测量，只能根据设计施工图纸提供的数据进行面积测算。更由于对数据的采集、公共区域的认可及共享区域的分配等情况无法详细了解，就进一步跟实际面积留下了存在差异的可能。而房屋实际测量面积都是根据已建成的房屋进行测量计算得出来的，数据真实可靠。正常情况下设计图纸提供的房屋面积数据与在已完成后的房屋中测量出的数据之间本身就存在差异，不可能一样。

4 提高房产实测质量的措施

因为设计图纸提供的房屋面积数据与在已完成后的房屋中测量出的数据之间本身就存在差异。作为测绘工作者在房产测绘中就必须严格按照房产测绘规范进行操作，既要保证消费者利益，又要开发商业能接受。

4.1 人员与技术培训

首先，测绘单位应该定期对从业人员进行培训，提高对房产测量规范的理解及应用水平，加强作业成果的质量检查。严格执行国家和地方关于房产测量的各种规范及细则，统一房产测量技术标准，使测绘工作更加科学、规范。同时，房产测量人员必须加强业务水平，提高综合素质，除了掌握房屋面积的计算和实测，还要进行房屋产权管理和建设项目审批等相关知识的学习。

4.2 前期准备工作

在预测阶段，必须注意初步数据的编制，特别是施工图纸。初步数据包含了开发单位的营业执照，国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，建筑物的详细规划，公安部门发布的门牌号码，房屋公用部分的使用，以及其他相关信息。在获得相关信息后，应注意的是，在对开发单位提供的施工图纸与计划批准的图纸进行对比后，要求开发单位解释关于核准图纸上所产生的不一致的地方的原因。并且在实际测量期间应提供详细的不一致记录以供参考。为了进一步掌握房屋预测与实际测量面积之间的差异，测量人员可以要求开发单位提供施工图等原始文件，这样不仅可以提高测量的效率，还能显著的提升测绘精度。

4.3 抓住重点，提高测量效率与质量

在实际测量中，测量单位可要求开发单位提供预测计算的成果资料，在成果计算中以此作为参考。现场测量可以基于现有的核准图纸进行对比，因为这样更有针对性，更容易发现问题，做到有的放矢；通过比较实际测量结果与预测结果，使得实测更有效率更有质量。在进行实地勘测过程中，应该按照从外到内、从整体到局部的顺序，先到待测建筑物外围观察其整体效果，再对建筑物各层次的外墙进行观察，如发现外墙存在不一致的情况时要实地详细作好相关记录，尤其是涉及阳台部分要进行核实。然后，再对比从开发单位获得的已核准施工图，从待测房屋的外部尺寸入手，然后逐楼层地进行房屋内空间测量。为了提高测量房屋套内面积的工作效率，重点需要测量该房的总尺寸、与相邻户重合的尺寸以及阳台的尺寸，可以不用对该房屋的各个位置进行测量，这并不会影响房屋的测量精度。需要引起测量人员重视的一点是，在进行现场测量时要认真比较现场与预测图形有无出入，对尺寸达不到要求的位置必须做好标识，为后续工作做好准备。

4.4 特殊情况的分析

（1）因测算房屋面积时使用不同规范而造成差异

2000年8月1日，我省建设厅结合当地实际情况，实施了《关于贯彻执行[房地产测量规范]若干规定》。按照政策，在此日期之前领取了《商品房预销售许可证》的开发项目，仍执行原有的测量规范。然而实际操作中遇到的问题就复杂多了，有些开发项目由于延续时间较长，分期建设，后期建设的房屋虽然预售时间相对晚一点，但仍归属之前的项目，还是应按旧规范来测算商品房面积，这就使得部分企业人为去选择对自己有利的规范，不利于新规范的推动和实施。新老规范在诸多方面都有较大的差异（例如，阳台、门廊、室外梯等是否计算面积，半记还是全记，以及横穿其他功能性区域的共有面积是否分摊等）。由于我国城市高昂的房价，使得测量一幢房屋的建筑面积究竟是采用旧规范还是新规范尤为关键。如果对使用新旧规范的把握不当就会出现因规范不同而使用的房屋面积计算方法不同，得出的面积结果也不同的情况，从而引发一些关于面积的纠纷。只有加强对测量单位和开发单位的管理，要求测量单位制定严密的作业流程，开发单位不得干预房屋面积测算，检查机构应加大对测量成果的检查力度，保证测量成果的精确度和准确性，才能尽可能缩小因人为因素引起的房屋实测面积与预测面积的较大差异。

（2）因认定墙体厚度的方式不同造成的面积差异

由于新型材料的出现以及房屋的多样化，可用作房屋外墙的材料也越来越多，如钢筋混凝土现浇墙、轻质面砖砌墙及玻璃幕墙等，这些材料的外墙厚度各不相同，进行房屋预测的人员对这些建筑材料没有直观的认识，这就给做预测工作带来了困难。因此在进行房屋建筑面积预测时，测量单位要根据开发单位提供的建筑设计说明，了解所绘制房屋外墙的材料及厚度，这样才不至于在没有设计变更的情况下由于墙体厚度不同而导致预测与实测面积差异过大。另外，房屋在实际建造时由于各方面原因，外墙实际厚度与设计厚度不一致时，测量人员要在实地测量时对外墙实际厚度进行复核，如果达不到设计厚度，应详细记录，并以实际测量为准。这也会对房屋建筑面积产生影响，因此必须要求施工单位严格按照设计图纸施工，所采用的外墙材料尽量与设计一致，以减小预测与实测面积的差异[3]。

（3）因变更房屋公共配套部位而产生的面积差异

当商品房屋在获得预（销）售许可证时，开发单位必须对整幢楼的共有公共部位进行公示，公示内容包括哪部分是计入分摊，分摊给哪几户，哪部分是未计入分摊而单独计算的附属设施。这些数据都是测量单位按照规划核准图测算所得，在《房屋共有面积分摊认定表》中必须明确表示。在实际房屋建设中，开发单位在施工过程中有时会变更原规划核准图，导致竣工后房屋的部分公用部位大小和功能发生改变，这些都会造成实测时共有面积的分摊发生变化，将对房屋面积的计算产生严重的影响。对此，测量单位必须根据实际情况如实的记录各项数据，确保房屋实测面积的真实可靠。而房管部门应该履行监督职能，提高惩罚力度，尽量避免这一情况的发生。对于已经发生该种情况，应责令开发单位对修改部位按照规划核准图纸进行恢复，如若不能恢复到原状，应要求开发单位书面通知买房人，告知被修改的房屋的具体部位、修改的面积大小和修改后的实际用途，特别是由此产生的共有分摊面积的变化。买房人在接到通知后的规定时间内，可与开发商进行协商，如若面积变化超过3%，则有权利退房。这样在保障了买房人的合法权益的同时，又做到了维护社会的稳定，减少了由于公共面积变化而引起的社会纠纷。

5 结束语

总之，提供准确完整且精密度高的房产测绘成果才是测绘单位和测绘人必须做到的。政府应严格监管房地产市场秩序，规范预售市场，并统一测量商品房面积的计算规则。测绘主管审核部门也应针对房产测量领域中不规范作业的行为加大查处，加强测绘成果的监督和管理。而从事房产测量的单位和工作人员则要加强职业道德和责任意识的培训，认真学习各项关于房屋测量的技术规范和管理办法，不断提高专业技术水平和业务熟练程度，在实际测量工作中严格遵照国家规范和各项指导性技术规定的要求，根据实际测量情况提供真实有效的高精密度的测量数据，才能更好的维护广大消费者的合法权益。