烂尾楼引发的利益相关者纠纷问题对策及影响分析———以凯里香山别苑小区四期为例

(凯里学院 贵州 凯里 556000)

一、烂尾楼形成概况及利益相关者理论概述

烂尾楼一般指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，以及因工程项目质量检验不合格、产权问题发生纠纷等原因, 使项目处于一年及一年以上停工待建的房地产楼盘项目。烂尾楼的出现，不但浪费城市土地资源,还会引发一系列的社会纠纷问题，严重影响社会安定与和谐。

贵州凯里香山别苑小区小区规划占地面积：25703平方米，建筑面积：272542平方米容积率：2.90绿化率：39.80%。因资金链断裂,四期3-5栋高层项目陷入停工困境，至今仍未完成竣工验收，业主至今未取得房产证。

利益相关者管理理论认为任何一个公司的发展都离不开各利益相关者的投入或参与，利益相关者包括企业的股东、债权人、雇员、消费者、供应商等交易伙伴，也包括政府部门、本地居民、本地社区、媒体、环保主义等的压力集团，甚至包括自然环境、人类后代等受到企业经营活动直接或间接影响的客体。Freeman(1984)从三个方面对利益相关者进行了细分： (1)持有公司股票的一类人，如董事会成员、经理人员等，称为所有权利益相关者；(2)与公司有经济往来的相关群体，如员工、债权人、内部服务机构、雇员、消费者、供应商、竞争者、地方社区、管理结构等称为经济依赖性利益相关者；(3)与公司在社会利益上有关系的利益相关者，如政府机关、媒体以及特殊群体，称为社会利益相关者。不同类型的利益相关者对于企业管理决策的影响以及被企业活动影响的程度是不一样的。

二、烂尾楼利益相关者纠纷问题及对策、影响分析

(一)经济依赖性利益相关者纠纷

1、工程施工方等利益相关者纠纷。我国房地产开发商回报率普遍较高，但房地产行业的企业综合管理能力参差不齐，一旦运营管理不善，极易造成烂尾楼，给施工方等利益相关者造成严重经济损失。由于烂尾楼工程开发商资金断链，导致施工方不能及时拿到工程款，施工方常常出现工人围堵开发商、破坏烂尾楼已完工部分工程的现象。

2、业主方利益相关者纠纷。业主方利益相关者纠纷包括业主方与开发商的纠纷和业主方与物业公司纠纷。

以凯里香山别苑小区四期为例，业主方与开发商的纠纷包括房屋纠纷和水电气及有线电视纠纷等。

房屋纠纷主要是：许多房间墙壁渗水、裂缝、由于喀斯特地形影响，电梯井积水甚至常常深达1—2米。消防设施未完工、建筑安全质量隐患、不能竣工验收，这是业主与开发商之间最主要的矛盾纠纷， 4号楼业主出现以跳楼相威胁的极端方式扩大社会影响以督促解决问题；

水电气及有线电视纠纷主要是：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。但是，包括凯里香山别苑小区四期在内的周边诸多售房楼盘，向业主收取水电及有线电视、天然气开户费。忽视法律法规的明确规定，缺乏行业自律，违背企业伦理。

3、银行利益相关者纠纷。购房者和开发商之间是房屋买卖关系。是银行借钱给购房者。银行和购房者之间是借贷关系。购房者不能以现在拿不到房子而不还银行的钱。加之开发商已向银行贷款，银行与开发商也是纠纷不断。以凯里香山别苑小区四期为例，贷款银行一直与开发商商讨如何介入营业房的盘活拍卖，以补偿不良贷款额度。

盘活烂尾楼不良资产，是积极应对烂尾楼社会影响的方式，有关部门应积极制定可操作性强的法规细则，以便烂尾楼的处理有法可依，将社会影响降到最低。

4、物业方利益相关者纠纷。物业方利益相关者纠纷主要包括物业公司与开发商和业主的纠纷。

以贵州凯里香山别苑小区为例，物业公司与开发商的纠纷主要在于：由于烂尾楼设施不全，业主常将房屋滴漏、裂缝等问题抱怨物业公司，一部分业主尚未入住，也被要求缴纳物业费，小区矛盾冲突隐患较大。物业公司需要提升服务水平，但开发商造成的烂尾局面难以改变，双方常常由于水电线路改造等问题产生纠纷。

烂尾楼停工待建，业主各种原因已装修入住，这种现象近年来层出不穷。由于房屋设施缺失、门禁、车辆管理服务缺失，垃圾处理问题等，烂尾楼物业收费纠纷时常发生，归根结底，应该在烂尾楼管理方面明确立法要求。

(二)地方政府等社会利益相关者纠纷。“烂尾楼”的成因复杂，以贵州凯里香山别苑小区为例，四期5号烂尾楼盘属于地方高校高层次人才引进项目人才公寓。停滞待建、社会矛盾重重的烂尾楼，势必影响当地人才引进与教育事业的开展。烂尾楼相关管理部门，由于种种原因，难以真正地从立法和管理角度协调彻查并解决问题,最终往往失去社会公众这一方利益相关者的信赖。

三、开发商企业社会责任分析

企业社会责任是指企业在创造利润、对股东和员工承担法律责任的同时，还要承担对消费者、社区和环境的责任，企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调要在生产过程中对人的价值的关注，强调对环境、消费者、对社会的贡献。出现烂尾楼事件，房地产开发商应该积极主动与各方面利益相关者联系，积极盘活资产，解决问题，不应一面低价销售回笼资金，另一面推诿敷衍施工方、业主和物业公司等利益相关者，加剧纠纷。

四、烂尾楼相关法律法规的细化

“烂尾楼”最重大的问题就是产权债务不明。一旦出现，极易发生扯皮现象。在广州，澳洲山庄烂尾楼事件由政府出面协调盘活重建，曾拟定《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会议纪要》 (穗开黄国规会纪[2016]9号, 2016年3月24日)，却最终因澳美公司和方兴公司对土地权属的争夺战而没有实质性的进展。在郑州，烂尾楼事件的一些施工方由于未拿到工程款，驱逐已入住的业主，要将工程进行拍卖变现。这一类工程施工方、担保方等利益相关者纠纷问题，已透视出社会与企业伦理问题与相关法律法规条文出台的必要性。所以在预防烂尾楼现象的同时，也必须细化制定法律法规关于烂尾楼产权的条文，尤其注意产权、债务方面的规定，条文法规衔接期间应制定详细的过渡办法，并明确执行部门，避免推诿扯皮。