城市更新背景下北京市工业遗存转型为文创园区初探

(中国传媒大学 北京 100000)

一、北京市工业遗存利用现状

北京市文化创意产业促进中心的调研数据显示，截至目前，北京腾退老旧厂房达242个，已经转型利用的老旧厂房占地面积601万平方米，正在转型改造的占地138万平方米，仍有相当一部分工业遗存有待转型。

在已转型的文创园区发展模式方面，主要模式有连锁文创园区模式，如尚8文化创意产业园，尚8文化集团已在京打造十个项目，如：尚8国际广告园、尚8里新媒体园、尚8人文创意产业园、营8号国际文创基地、艺术8—中欧艺文之家、尚8设计家、尚8西城区设计园、尚8东区孵化园、尚8国际艺术区等城市地标型项目。每一个项目的着重点虽不同，但基本定位都是为入驻企业搭建公共服务平台，打造具有艺术气息的“城市创意综合体”，最终形成品牌连锁园区经营服务的目的；融合产业发展模式如天宁1号文化创意产业园，依托于该区金融业的雄厚力量，天宁1号文化创意产业园区致力打造成为一个融合文化、科技、金融于一体的开放型产业园；企业自主转型模式，如恒通国际创新园，前身是北京市首个大型中日合资企业：北京·松下彩色显象管有限公司厂区。2009年，彩色显像管停产，日方股东将持有的全部股份转让给了中方股东京东方科技集团股份有限公司，公司由原中外合资企业变为内资企业，经营业务开始由生产制造业全面向科技服务业转型。

二、工业遗存转型为文创园区存在的问题

(一)土地问题成阻碍，相关环节受制约

工业遗存转型升级过程中，由于难以调整用地性质，导致引进项目和企业注册遇到障碍，是北京市各个区县反映的共性核心问题。大多数存量资源为工业大院、工业遗存、仓库等，属于工业用地，根据土地管理政策不允许发展文化创意产业。因而大多文化及相关类型企业虽在工业用地上实际经营，但存在不能注册等问题。现有的工业工业遗存亟待改造升级，但是改造升级中受到工业用地容积率的限制，为后期的发展带来很多困难。在存量工业工业遗存升级盘活过程中，涉及到建设指标、容积率、建筑物限高等建设指标的调整，均受限于现行政策约束，无法放开改建或扩建。由于部门审批手续繁杂，直接影响到文化企业招商和入驻。存量工业用地和集体土地产权属性导致项目启动缺乏市场化的投融资机制；新建项目从审批到落地建设、正常运营，至少需要4-5年，加剧了上述矛盾；文化创意园区或集聚区招商能力有限，短期难以提升入驻企业门槛，完成产业升级。

(二)改造建设投资较大，相关政策待出台

工业遗存改造由于前期投入较大，给后期企业运营带来很大成本负担。企业转型发展需要专业性的人才，需要在人员成本上有更大资金投入。还有一部分改造主体存在经营困难，很难投入更多的资金来支撑转型升级。例如首云铁矿公园依附于首云矿业，但是首云矿业由于矿石价格波动等原因经营面临困难，企业减少了对于工业旅游的投入和后期的运营费用，导致整体项目处于停滞状态。

解决目前工业遗存改造建设投资较大、回收成本时间较长的问题，需要完善当前的投融资体系。改造主体解决资金困难可以寻找相关的金融机构融资，充分利用社会资本；同时，政府应进一步健全财政投入政策、投资融资政策、产业扶持政策等，出台配套支撑政策并设立专项资金，在政策方面保障工业遗存的转型升级。

(三)管理体制较落后，精神内涵需深挖

北京市工业遗存的转型是一项复杂的系统工程，涉及多个政府部门。如何协调各部门，形成有机统一的管理体系，使各个部门共同发力保障工业遗存的转型升级，是目前面临的重要问题。

工业遗存有着丰富的文化内涵，往往与特定的时代和特色的行业活动密切相关，体现着时代性和地域性。目前对北京市工业遗存转型的研究还比较滞后，缺乏理论方面的探索，并且已有的许多工业遗存转型为文化创意园区的形式过于单一，后期建设过程中存在粗制滥造的现象，整体上缺乏工业历史文脉的传承和工业文化内涵的挖掘。要促进工业遗存的快速转型发展，在注重政策、技术、资金支持等“外在形式”的同时，必须落实工业遗存的内在本质的构建，即工业精神价值和工业文化内涵的引导和传承，使二者统一。

三、北京市工业遗存发展对策

(一)加大政策落地，突破用地性质瓶颈

为进一步鼓励、规范、提升利用工业遗存转型升级为文化创意产业园区及公共文化设施，可利用国家和北京市已有政策引导解决用地性质问题。北京市的工业遗存和集体建设用地等存量资源呈现分散、空间大小不一等特点，可以因地施策。工业用地文创产业类项目可采取“带文创产业项目”挂牌方式出让或获取土地。通过多种形式出让或获取工业用地的使用权，不仅能实现用地性质的变更，还能实现将工业用地上的建筑进行拆除重建，提高容积率，建筑密度和高度等指标。针对部分工业用地，也可采取租赁方式使用土地，逐步实行“租让结合，先租后让”的方式实现工业遗存资源的转型升级，即由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，避免部分企业因无力承担巨额的土地出让金而无法进行转型升级。

(二)加大政府扶持力度，合理引导工业遗存资源转型升级

针对当前北京市工业遗存的现状及问题，应积极出台相关工业遗存资源转型的规划和指导意见，引导市场资金、专业人才流向这一领域。目前北京市由工业遗存资源转型的文创园区，普遍停留在靠租金支撑运转的低端经营阶段，较少能够形成一体化的经营体系。如何使现有工业遗存资源摆脱旧有模式转型升级，还需政府在政策上予以合理的引导。建立集信息交互、用地性质、人才引进等一系列综合体系，提高政府支持政策针对性，破除工业遗存转型升级阻碍。同时应当注重制定优惠政策，给予转型或待转型企业以政策倾斜，以加大扶持力度的方式引导各方积极参与。同时要协调好市场主体在工业遗存资源转型当中的利益及权责分配，运用各种调控手段，合理引导使工业遗存资源的转型升级达到良好效果。

(三)优化行政审批流程

首先，缩减审批要件。根据一个事项一个流程的原则，逐项对行政审批事项申请要件清单进行梳理和清理，取消无法定理由和不必要的材料，明确各类审批事项所需申报材料清单，减少企业办事提交材料，节约企业办事成本。

其次，精简审批环节。在规范优化审批程序的基础上，进一步取消不必要的层层把关和逐级审批的冗长环节。通过梳理，最大限度缩减审批层级和环节，由于工业遗存改造后，建筑用途、建筑面积、建筑安全管理等发生巨大的变化，应根据变化相应增加可操作性指导文件和执行标准，加快安监、消防、环保等部门改造建筑的审批流程。

再次，压缩审批时限。对审批事项时限要求进一步压缩，确定合理的审批时限。对于材料齐全的备案事项和服务事项争取当天办结，对于程序相对复杂的审批和核准事项，压缩在可行工作日内办结。