房地产税能降房价吗？

董文艳

3月11日，全国人民代表大会常务委员会公布，将研究制定房地产税法列入未来五年立法工作规划。大会发言人张业遂透露，正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面工作，争取早日提请常委会初次审议。财政部副部长史耀斌称，会按照中国国情合理设立房地产税制度，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

今年房地产税开始加速。

作为国际通行的财产税，房地产税已酝酿许久。早在2005年，财政部便开始考察各国房地产税制，国务院发展中心课题组曾提交相关研究报告。目前，房地产税是否征收已没有悬念，未知数是何时开征、征收范围多大、税率多高？这些问题目前没人能给出答案，但所有人都关心一件事：房价会如何变化？

回答这个问题之前，我们要了解房地产税在今年加速的背后逻辑是什么。

倒逼出来的房地产税

中国的城市化进程同时是一部房地产发展史。政府卖地，从房地产回收资金，然后加大城市建设;居民买房就相当于购买了一个城市发展建设的债券，而收益则是房产增值。但这种城市建设债券在促进中国城市化的同时，也产生了很大的副作用。大量资金从实体经济流出，居民加大金融杠杆买房，令经济结构更加不平衡。

学界认为，为了防止这类现象出现，最理想的办法，就是征收房地产税，增加持有房产的成本，降低投资房产的热情。相当于政府年年对居民的房产收益进行分成，为政府创造额外收入来源。此外，征收房地产税还能打击投资炒房，调节个人收入。

全国“两会”期间，财政部副部长史耀斌在新闻发布会上称，房地产税的作用主要就是为地方政府筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

但是，调节收入分配、筹集财政收入，房地产税的这两大招牌已经举了很久，为何今年忽然加速？

“只要土地还好卖，政府其实不愿意征收房地产税，直接征税是很辛苦的，难度也大。”一位接近地方政府的房企相关人士说。

“依赖土地财政就像依赖鸦片。”一位深入参与地方招商的地产人士告诉《财经》记者，在一些地方，政府官员和开发商紧密绑定，其中有不少利益关联。

征收房地产税是一次倒逼的过程。只有当地方政府意识到，土地财政带来的收益有限，房地产税才能以补缺者身份出现。因此，房地产税能否被倒逼出来，关键指标之一是，地方政府的土地财政是否难以为继？

事实上，土地财政经过十年盛宴后，越来越遭遇瓶颈，有三个因素制约着土地财政的前景。其一，地方政府的土地储备成本越来越贵，随着拆迁成本水涨船高，地方政府的卖地红利日益下降，急需收入开源。其二，中央开始从源头上扼住热门城市的土地财政咽喉。比如，出台了一系列文件，加强地方债务管理及债务率考核，这让地方举债拆迁、征地难度加大。其三，中央已经逐渐收紧一线与强二线城市的土地指标。在这些地方，无地可卖成为趋势。

比如，北京已经开始实行减量建设，严控新增建设用地。在“十三五”规划中，北京建设用地控制目标定为2800平方公里以内，这意味着，从2017年至2020年北京要年均减少存量30平方公里建设用地。2018年3月9日，国家发改委宣布，要深化“人地钱挂钩”配套政策，规定以后“人地挂钩、以人定地”。这意味着卖地生财难度骤增。

此时，房地产税应运而生。上述接近地方政府的人士称，房地产税更多是中央意志，能倒逼地方政府转型。让地方政府把注意力从大规模卖土地，转到深耕城市运营，提升公共服务上来。城市增值了，房产就会增值，收取的房地产税就更多，最终形成财政正向激励。

“纸面房价”助推器

回到具体问题，房地产税会对房价产生何种影响？

在解释房地产税时，财政部副部长史耀斌援引了国外房地产税制度的共性，提到工商业住房和个人住房会按评估值来征税。

而房产评估标准还有待确定。

评估的基础是全国住房信息公开。我国正在推动不动产登记“四统一”。包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台。目前，“四统一”的前三项已基本完成，国土部曾宣布信息全国联网会在2017年底实现。

一位前房地产评估师告诉《财经》记者，房产评估首先看地段，而后看建筑形态，房屋本身的交易价格只是一个参考因素。评估房产的核心是土地，房子在什么地方比房子本身值钱。

因此，地王频出时代，房产评估价与交易价常常不对等。地价上涨会迅速带动周边房产评估价上涨，让“纸面房价”高于实际交易价。上述评估师预测，一旦房地产税和评估值挂钩，未来房产评估价比实际交易价高是大概率事件。只有这样，房地产税才能征收更多，为政府补充更多收入。要达成这一目标，只要一个城市的土地不断增值即可，在一线和强二线城市，这并非难事。

“房地产税会在中长期推高房价。”一位前大型房企高管说。

与此同时，房地产交易的流动性也可能降低，市场交易降速，有助于锁定税基。因此，在房地产税正式出台之前，热门城市的限售也可能陆续出台。这种连锁反应，势必对楼市的长期趋势产生重大影响。“到那时，你手里的房产价格会越来越高，而税也越来越高。”一位房产中介行业高管说。

但是，房地产税对那些现金流充裕的人群来说，并不是一个难题。一位资金雄厚的投资者告诉《财经》记者，他不担心征收房地产税，到时该交多少就交多少，因为自己的收益抵得上这些成本。这位投资者已经拥有多套房产，他没有卖房计划，甚至还打算再买，但接下来会更加专注于城市核心地段。他的理由是，在房地产税征收后，这部分钱政府会反哺当地，提升房产周边配套。“最后我的房子还是会升值，覆盖掉税收，为什么要卖？”

“房地產税打击的是伪中产与伪富豪，是那些高杠杆借债炒房的投资客，没有现金流的纸面富豪。如果你现金流不够，就赶紧下车。”这位投资者说。

一旦房地产税正式开征，为了转嫁税收成本，持有多套房产的投资客可能将更多房产转为租赁，这有助于增加租赁房源供给，已经租赁的房产则可能提高租金。短期来看，在租赁需求旺盛的一线城市，这会导致租金上扬。长期来看，房租仍会趋于平稳。

想要转嫁税收成本并不容易。原因有二。一是房租提升，租客承受力未必匹配，导致有价无市。以北京一套总价800万元的房子来看，若以此为评估价乘以税率1.5%，一年需要交房地产税12万元，相当于房租每个月增加1万元，这不是小数目。二是政府正在加大力度推动租购同权和公租房建设，鼓励长租公寓企业，发展租赁市场。而提高租赁房源供给量和租金调节能力，有利于增加整体租赁市场的平稳性。

“房地产税不会允许财富阶层转嫁持房成本，一旦转嫁，房地产税的意义也就失效了。”上述接近政府人士说。

除了解决财政收入，财政部副部长史耀斌说，房地产税的作用还有调节收入分配，特别是个人财富的集聚。这注定只是一小部分人。除了房价，未来，房产自住者们不必过分担忧房地产税的影响，而房产投资者们则需要更加谨慎，最重要的是评估自己的现金流风险。

其中，可以预见的是，房地产税对某些官员的杀伤力会大于普通人。上述房产中介高管告诉《财经》记者，“过去有少数官员卖掉了一些房子，但这些官员不是多数，他们手中的房子，平均套数和面积都在社会中位数之上。”