如何评价一座城市的商业中心

张鼎 车洁舲

对多数中国城市来说，商业中心就是城市中心。

这些聚集了城市中最核心商业资源的区域，通常都是城市中人流最密集，也是人群活跃度最高的地方。从某种程度上来说，只要识别出一座城市的商业中心，并能了解到其繁荣程度，就可以对这个城市整体的商业实力和魅力作出大致判断。

为了更好地研究城市的商业发展情况，第一财经·新一线城市研究所将长期收集的城市内品牌门店布局等商业资源数据投射在地图上，运用空间分析算法，建立了一套模型来识别和界定中国城市中的每个商圈，并对它们的商业资源聚集程度作出数据评价，实现中国城市商圈之间的横向比较。

这套模型的大致逻辑是：首先为城市中不同类型的连锁消费品牌赋予不同权重，并在空间上计算它们的聚集程度。通过在空间上筛选出那些聚集程度较高且与周边同样的高值区连片的区域，可以识别出各个商圈的边界，并得到一份中国商圈资源指数排名（具体算法可扫描右页二维码查 看）。

从结果看，商业资源聚集面积达到2.75平方公里的上海人民广场位列第一，杭州湖滨-武林商圈和成都的春熙路分别为第二和第三，在前十名中没有出现北京的商圈。

事实上在这十大商圈中，除了上海人民广场、广州天河和深圳东门是来自一线城市的商圈，余下有4个商圈位于新一线城市。二线城市中甚至也有3个商圈进入了前十，分别是昆明的青年路、泉州的新车站，以及南昌的洪城商圈，其中泉州的新车站商圈绵延覆盖了8平方公里的城市土地。

若将所有的城市商圈都纳入计算，可以发现，尽管商圈的商业资源聚集程度逐级递减，但一线城市和新一线城市的平均商圈面积仅为1.25平方公里和1.47平方公里，四五线城市商圈的平均面积都超过了2平方公里。

发生这种情况的原因是，商业资源在一线和新一线城市内更为集中，单位面积上聚集了大量商业资源，并且更多向垂直方向延伸—在这些城市，布局在大体量购物中心或高层建筑中的商业资源更多。而在四五线城市，商业业态多以街边店或者低矮的百货商场等形式存在，商业资源更为分散，没有得到很好的集约化布局。

与此相关的是，当我们在地图上统计城市中各个商圈的地理形态时也会看到，从一线城市到五线城市，沿一条主干街道发展形成的条带形商圈的比例会显著增加，形状更为方正的商圈的比例则随之不断减少。

这主要是因为商圈的发展一般都是一个沿着街道和路网不断扩展的过程，在路网发展越成熟的城市，商圈的发育空间也就越充分。而在四五线城市，通常只有一两条主要道路，商圈的横向发展也就受到了阻碍。

进一步观察进驻到不同级别城市商圈的品牌所属行业，你还可以看到，从五线城市到一线城市，商圈中餐饮门店的占比从17.77%上升到了25.95%，银行网点从几乎没有分布变为占比超过10%；并且，越往高线城市，商圈的主要构成中零售和酒店类门店的占比越低。

这也符合近年来一线和新一线城市线下消费升级的趋势：城市人对商圈的需求正变得更为复杂。不同于二三十年前中国大多数城市的商圈—包括现在很多四五线城市的商圈—主要依靠零售门店形成，人们现在对商圈的需求越来越偏向多方位的生活体验和娱乐休闲活动。此外，商圈与办公场所、金融中心等功能区的重合度也越来越高。

从商圈的品牌分布情况可以更加明显地感受到，高线城市与低线城市商圈之间品牌聚集能力的差距。

在一线城市中，虽然商圈的面积不大，但每个商圈中的肯德基门店数平均可以达到5.23家。而到了四线城市，这个数字就下降到了两家左右。在快时尚品牌中，H&M;尚能进入一些四五线城市，ZARA则完全没有涉足。即使像苏宁和国美这样渠道下沉做得比较好的家电卖场，一线城市与四五线城市的平均门店数量差异虽不到一家，但也仍能看出往低线城市逐步减少的趋 势。

从消费类品牌的城市布局战略来看，大多数品牌目前已经结束了前几年大量进驻新城市、密集开店的高速扩张期，转而进入了一个较为谨慎的阶段。当它们现在再来决定是否要進入一个尚未开拓过的城市时，会做更全方位的考察—除了竞争对手的开店情况，城市的商业中心是否具备足够的品牌聚集能力，并形成综合性的商业氛围，将是非常重要的因素。

在新一线城市中，这似乎是那些有着更分散的商业布局、形成了多个商圈的多中心城市的好消息—当几个商圈同时具备不错的品牌聚集能力时，城市的吸引力就会成倍增加。而单中心城市则会因为已相对饱和的商业资源不再有明朗的可拓展空间。

如果你留心过近年重庆和南京的商圈发展，就会注意到这两座城市迥异的商业资源吸纳能力。除了最传统的市中心解放碑，重庆的观音桥、杨家坪、南坪、大坪等商圈在这几年里都有新的商场开业，并吸引更多新品牌进驻，城市的整体商业资源实力得到提升。而在南京，离开了竞争过度饱和的泛新街口商圈，品牌已很难找到新的点位进驻，也就逐渐放慢了在南京扩张的步伐。

从目前看，商业魅力仍是衡量一座城市真实的繁荣程度最重要的指标。不过，城市中心从来都不是一个静止的概念，它会出现、迁移，或者消失。现在，在一些中国城市，市中心的概念已经产生了分化—年轻人的市中心、游客的市中心、上一代人的市中心，甚至以上这些功能同时存在，这将可能在未来改变我们对城市发展的评价标准。