房地产开发项目前期工作中的管理措施

黄伟杰

（福建兆翔临港置业有限公司， 福建 厦门 361000）

0 引言

近些年来社会环境为我国房地产业的发展创造了良好的条件，但由于发展过快，因此许多房地产企业中都存在着一定的问题，加之广大消费者的消费心理日益成熟，使得房地产企业面临的风险越来越高[1]。对此，房地产开发商必须要进一步提升自身的项目管理水平，保障房地产开发项目的整体质量，如此才能在激烈的市场竞争中获得良好的发展。

1 房地产开发项目前期管理概述

房地产开发项目前期工作包含的内容十分广泛，其耗费的时间也相对较长，因此针对前期工作的管理是房地产开发项目全过程管理的重要组成部分，它能够为项目后续施工作业的顺利开展创造良好的条件。

1.1 管理内容

结合房地产开发项目实践来看，其前期管理工作的内容涉及到了运作咨询、勘察、设计、市场分析、项目定位、土地审批、可行性研究、施工许可等许多方面的内容。具体内容如下：组织编写项目《可行性研究报告》和相关技术经济论证报告；完成审批前的环境影响评估、节能评估、交通影响评估等手续；测绘工程地形图，进行地质勘探，施工放线等；办理土地收储、签订土地出让协议，办理土地使用证；签订委托设计合同，对设计工作的开展进行全程跟踪协调，并对图纸资料进行审查等[2]。

1.2 管理任务

房地产前期管理的任务主要包括四个方面：首先，项目策划任务，其内容主要包括选址策划、市场调查、产品策划、投融资策划、市场推广策划、销售策划等。其次，可行性研究报告任务，完成项目可行性研究报告和相关技术经济论证报告的编写工作，根据项目经济技术指标估算结果进行盈亏平和计算，此外还要组织研究和调整任务目标。再次，土地和规划审批任务，其内容包括前期跟踪、土地收储、土地出让等。最后，设计质量管理任务，对房地产项目规划方案阶段设计质量进行管理，同时，根据相关法律法规以及规范要求对施工图纸进行严格审查，保障设计内容的经济性和合理性。

2 房地产开发项目前期管理存在的风险分析

2.1 项目策划风险

房地产开发项目必须和其所处城市的宏观经济以及城市总体发展相适应，因为房地产是城市和行业发展的重要载体，若是和城市发展动向出现矛盾，必然无法获得预期的效果。因此，在房地产开发项目策划阶段，大部分风险都来源于对城市发展规划的了解不足不足。同时，项目周边商业和相应配套调研不足也会带来一定的风险，若是配套商无法满足项目内住宅的商业需求，其发展潜力将会受到极大的限制。

2.2 项目可行性研究风险

在房地产开发项目可行性研究阶段，工作人员必须综合考虑企业自身、当地政策、经济分析结果、项目方案等多方面的内容，保障其内容的真实可靠，但项目中存在的不确定因素以及时效性的限制决定了可行性研究报告的预期标准必然会和实际情况存在一定的偏差，这就是风险出现的原因。例如一些未确定的内容，包括未考虑到的投资内容、低估的项目成本、政策引起的投资变化等都会导致一定的项目风险。

2.3 项目土地审批风险

房地产开发项目土地审批风险主要包括两个方面的内容，分别是土地收储风险以及土地出让风险。首先，土地收储是土地收购储备制度的简称，其面向的是地方政府和国土部门的土地经营行为。在这一阶段，风险主要来源于土地收储协议，收储对象和主体不明确、收储的实质性办法不合理、收储计划不完善都会带来一定的风险。其次，土地出让是土地使用权取得者取得用地的一种方式，土地出让的方式包括协议、招标和拍卖。在这一环节，必须要做好土地的前期跟踪和分析，并向相关部门做好咨询和申请，已保障土地价格的合理性。

2.4 项目设计风险

在房地产项目设计阶段，建设单位诉求、规划审批要求以及建筑相关法律法规之间常常会出现一定的矛盾，导致设计成果无法达到建设预期目的[3]。项目设计份风险主要涉及到了建筑设计原则质量管理以及总平图设计质量管理两方面的问题。在设计工作中，如果针对设计程序中各阶段的检查和评价未能够得到有效的落实，就会威胁到设计缝风险控制，可能导致这种现象的原因主要是设计部门和项目管理部门缺乏协调配合。而在总平面图设计中，风险影响因素主要有规划条件、住宅和商业关系以及其他要素几个方面。

3 房地产开发项目前期管理措施

3.1 项目策划风险管理措施

为了实现对项目策划风险的有效管理，项目决策小组应该结合调研资料对项目选址策划进行系统的分析。首先，在规划方面，要详细掌握当地的规划行政许可部门出台的相关政策，明确建设用地分类和建设范围。其次，在市场需求方面，要从价格、品质、服务、数量等方面对消费者的需求进行充分考虑，将其与城市发展紧密结合，以此评估项目地块的价值。对项目建设方提出的诉求进行了解，在此基础上明确项目地块的要求。此外，还要对土地部门的土地资源储备情况进行了解掌握，明确土地权属、补偿等问题，通过多方位分析最终确定选址。

3.2 项目可行性研究风险管理措施

房地产开发项目可行性研究风险管理可以分为两个方面：其一，绿色建筑建设投资风险控制，具体措施有根据《公共建筑节能设计标准》对空调参暖系统效能进行控制；使用非传统水源系统；冷热源、输配系统以及照明等各部分能耗采取独立分项计量的方法等，将项目投资风险实际和质量预期差距控制在最小的范围内。其二，盈亏测算指标分析和风险控制，引入不同控制参数对控制标准所制定的目标调整，以此实现对盈亏平衡的有效控制。例如，对最高工程费用进行分析，基于此对可行性研究预测风险进行控制。

3.3 项目土地审批风险管理措施

首先，在土地收储环节，一方面通过合理合规的收储补偿能够减少建设单位的资金成本。另一方面主动解决土地审批困难，从审批人员、政府、建设单位以及拆迁户的角度出发，充分考虑土地收储过程可能遇到的相关问题，积极采取措施进行解决。其次，在土地出让环节，一方面在出让公告上对出让部门设的特殊条件进行协调，提升土地竞得优势。另一方面则要充分发挥组织协调能力，主动帮助审批者思考解决问题，争取在短时间内获得土地使用权证。

3.4 项目设计风险管理措施

首先，提高设计标准，贯彻以人为本的原则，促进房地产项目产品品质的全面提升。如积极采用新型工艺材料，在保障建设需求的基础上为后期维护提供便利。其次，做好总平面图设计质量管理风险控制，根据项目所处区域对其配套商业进行全面分析，保障商业服务需求得到充分满足。同时，对公共配建、城市设计、建筑设计等因素充分考虑，最大程度的拓展房地产商业提升空间。

4 总结

综上所述，房地产开发项目前期管理的关键点主要集中在项目策划、土地审批、可行性研究、项目设计等几个方面，为实现房地产项目开发最佳成效，要求相关工作人员不断强化前期工作管理力度，全面提高项目管理水平，进而帮助房地产企业获得最大经济效益。本文针对此提出了行之有效的风险管理控制措施，希望可以为项目顺利实施提供参考，推动房地产行业朝向更好方向前进。