中小城市房地产业转型发展分析探讨

何淑凤 牛 超

(1.鹤壁市房产管理中心,河南 鹤壁 458030； 2.东北林业大学,黑龙江 哈尔滨 150040)

中小城市是推进新型城镇化的主战场，是全面建成小康社会的重要载体。近年来，中小城市房地产行业不同程度地遇到市场疲软，面临升级转型发展的巨大压力。本文以鹤壁淇滨新区为例，根据城市房地产业及老龄化发展的实际情况，提出发展养老地产，建设养老型城区的建议，为新形势下房地产业转型发展提供参考和借鉴。

1 养老地产、养老城区的概念

1.1 养老地产的概念

养老地产概念的提出，始于二十世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场的需求。广义的概念则包括了养老地产的独有的居住功能，服务功能，养老保险的保障功能以及逆向融资功能等，是商业地产、颐养和服务三者的有机结合，标准更高，功能和设施更全的住宅地产[1]。

1.2 养老地产的特点

1)配套完善、符合养老设施要求。主要包括三个方面的内容：一是日照通风等条件要满足老年人生活、生理需求。根据国家标准GB 50867—2013养老设施建筑设计规范：“居住用房冬至日满窗日照不宜小于2 h”。二是配套完善、功能齐全。三是环境优美，交通顺畅。高端型社区可以选择城市远郊环境较好的地段，营造优良的生活养老环境；既要人车分流，又要机动车方便入户或靠近住户。

2)突出养老主题：一是设立日间照护中心，为老年人提供连续的、多方位的医疗康复、精神慰藉以及社会支持性服务。二是社区公共服务设施的设置满足老年人日常出行和医疗护理的要求。公共服务设施布置应以组团级设施150 m为服务半径，小区级300 m为服务半径，社区级500 m为服务半径，方便老年人就近使用。三是将无障碍设计确定为强制性内容，包括盲道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等，并根据老年人的具体需求，在道路设计的细节上给予专门的考虑。

1.3 养老型城区的概念

养老型城区是指按照适老化的标准规划建设或改造提升，养老服务体系完备，绝大部分居住社区符合适老化标准要求的城区。养老型城区是目前为应对老龄化社会提出的阶段性目标，是“宜居城市”建设的应有之义，是落实“老有所养、构建幸福鹤壁”的关键环节，是城市建设发展不可逾越的重要阶段。

2 鹤壁淇滨新区建设养老型城区、发展养老地产的条件分析

2.1 鹤壁市基本情况

鹤壁市位于河南省北部，因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名，1957年建市，面积2 182 km2，山地丘陵、平原面积约各占1/2。全市总人口162.11万人，城镇化率达到54.14%。属于典型的中小城市。

鹤壁市房地产业起步于20世纪90年代，截止到2016年年底，鹤壁市已建成住宅31万套，3 680万m2，人均53.3 m2，高于全省城镇人均住宅面积。城市面貌和群众住房条件得到极大的改善。目前，鹤壁市房地产发展拐点已经出现，刚性需求基本满足，房地产去库存压力较大，部分开发企业资金链断裂，问题楼盘现象突出，转型发展压力巨大[2]。

2016年河南省3%人口与城镇化调查结果显示，鹤壁市65岁及以上人口数占常住人口总数的8.61%，60岁及以上人口占14.29%，已全面步入老龄化社会,呈继续增长趋势[3]。但目前鹤壁市房地产业发展没有与汹涌而来的老龄化社会相结合，没有成型的养老型社区；服务老龄化的医疗服务体系尚未形成；养老机构少，规模小，服务条件差；老旧小区养老服务设施配套完善任务较重，难以适应人口老龄化的快速发展的需求。

2.2 淇滨新区建设养老型城区的优势条件

淇滨新区处于鹤壁市“一核双星多支点”城镇体系的核心地位，包括淇滨区以及开发区、城乡一体化示范区部分区域，面积约30 km2。建设养老型城区具有明显的优势条件：

1)是全省人口密度最小、人均占有公共绿地面积最大的城区。森林覆盖率、空气质量优良率、城市饮用水源地水质达标率等生态环保指标均居全省前列。华北地区唯一没有被污染的河流——淇河穿越城区，淇河森林公园、淇水诗苑、淇水乐园、淇水樱花、淇澳翠景等如珍珠般镶嵌在淇河两岸，生态优越，风景优美，先后荣获中国优秀旅游城市、中国人居环境范例奖城市、国家森林城市、全国首批“海绵城市”建设试点城市、国家生态旅游示范区和国家园林城市。

2)已建小区多为多层或小高层，空间舒朗清新；全区居住用房冬至日满窗日照均大于2 h，部分住宅小区居住用房冬至日满窗日照达到3 h。

3)公共服务设施分布合理均匀。

医疗康复资源相对丰富，已建成3座三级医院，6座二级医院，区域性综合医疗中心、社区服务中心(站)为主的医疗服务体系基本形成。人均医疗资源占有率位居全省前列。文化、体育设施结合城市绿地布局，形成点、线、面相结合的系统体系，种类齐全，覆盖度高。

2.3 淇滨新区建设养老型城区的不足之处

1)重视不够，认识不到位。所谓“重视不够”是指在应对老龄化社会方面，在宣讲、文件、会议方面做得多，在具体落实方面做得少；所谓“认识不到位”，是指目前社会各界热衷高档养老养生场所规划建设，而对在普通房地产开发中融入爱老、护老、养老理念，进行适老化设计，开发养老型社区和改造提升老旧小区，这两项问题突出、易整改易见成效而又急需解决的问题视而不见。

2)医疗水平相对较低，结合老人生理、生活特点设置的专科医疗机构较少，社区日间照料中心存在面积小、人员少，处于探索起步阶段。

3)已建小区公厕等公共服务设施不足；多为地面停车，停车位不足，没有实行人车分流；住宅没有加装电梯；细部建设对考虑老年人的生活、生理需求考虑不足。

3 发展养老地产、建设养老型城区的设想

以完善提升“居家为基础、社区为依托、机构为补充”的养老体系为主线，以满足老年人多层次多样化的健康养老服务需求为出发点和落脚点，以发展养老地产，高标准建设新的适老型社区、完善提升老旧社区养老设施为抓手，通过3年～5年的努力，把鹤壁淇滨新区建设成老有所养、老有所享、老有所乐、老有所为的养老型城区，使“幸福鹤壁”的发展目标名至实归，为应对老龄化社会，解决养老问题探索路子。

4 建设淇滨区养老型城区的模式和途径

4.1 按照养老社区标准规划建设新小区

通过对国内外的养老项目发展模式及特征的深入研究，结合鹤壁市的实际情况，提出以下四种开发模式：

模式1:开发建设配套齐全、符合康复颐养要求的面向大众的住宅小区。

这种开发模式有四个特点：一是这类小区首先是普通的住宅小区；二是这类小区要进行适老化设计，设置日间照料中心，满足老年人康复颐养的合理需求；三是小区建设要满足无障碍和紧急救援的需求；四是要配套齐全，设施完善。

模式2：建设专门的综合型养老社区。

综合型养老社区是指专为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

模式3：普通社区中配建各类养老产品，或新建大型社区的同时开发养老组团。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。

模式4:与医疗机构，幼托、教育机构，旅游或商业地产结合，建设养老社区。这种做法能够将优质的医疗资源、教育资源引入养老项目，节约建造和管理成本，较好满足社区养老的服务需求。

4.2 改造提升老旧小区

老旧小区是指已经建成，但达不到适老化要求的小区。改造提升老旧小区有以下两种模式：

模式1：对部分规模较大的老旧小区，结合小区现状和老年人日常生活和康复颐养的要求，设置日间照料中心，对小区设施改造提升。包括：一是设置人车分流系统，减少地面停车率，结合景观体系打造慢生活步行系统；二是多层住宅设置电梯，方便老年人出入；加建公共厕所并按适老化的要求配备相关设施；三是设置无障碍道路系统；四是配备入户式急救呼叫系统，确保在收到报警3 min内到达住户家进行初步救治。

模式2：对于规模较小的居住小区，综合考虑人口密度、老年人分布状况、服务需求、服务半径等因素，以“15分钟服务圈”进行服务范围测算，统筹规划社区养老服务设施的选址布局，统一配建养老公寓，也可在社区间插建小规模、多功能、综合型的养老设施，如老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等。

5 结语

鹤壁淇滨新区建设养老型城区是基于鹤壁建设的实际情况和老龄化发展的现状，经深入调研提出的应对老龄化发展的一种对策，同时也是破解房地产业转型发展的一剂良方。

1)房地产业是承载社会发展的基础性行业，其转型发展须与社会发展的大环境相结合，在破解社会发展矛盾中寻找自身的发展定位，才能更好的服务社会，赢得自身发展；

2)老龄化和养老产业的发展是我国现阶段面临的一个重大的社会问题，同时也为房地产业转型发展提供了广阔的前景。房地产只有、而且必须抓住这次机遇，发展养老地产，才能更好地实现转型升级；

3)发展养老地产，要在认真分析当地的实际情况上，以人为本，以满足老年人多层次多样化的健康养老服务需求为出发点和落脚点，做好高标准建设新的适老型社区和完善提升老旧社区养老设施这两篇文章，才能找出适合本地发展的路子；

4)发展养老地产，要坚持政府主导，社会化、市场化运作的方向，凝聚社会各方的智慧和力量，才能取得满意的效果。