住宅智能化设计管理之我见

顾宗年

（安徽地平线建筑设计有限公司上海分公司 上海 200092）

随着网络技术的发展，大数据时代的到来，生活的方方面面都受到了影响，衣食住行无一例外。这里主要讲的是“住”的内容：传统的住宅已经满足不了大众的需求，智能化建筑则受到了越来越多人的关注，住宅项目在设计初期就或多或少开始考虑智能化产品的植入。但是，当前住宅在智能化设计方面往往遇到这样的问题：①投入的不少，但住户的使用却不高；②物业的努力不少，但住户的意见却很多；③住户的兴趣不少，但增换升级却无从下手。

究其原因，笔者认为与开发单位对于智能化的实施目的有关、与设计管理的科学性有关。以下，将从住宅智能化设计管理的角度，简要介绍一下目前存在着的问题、实施内容以及设计管理方面的建议。

1 住宅智能化设计管理的现状和问题

1.1 实施目的存在偏差

目前住宅智能化的发展，有政策的引导和产品市场的推动，但从新项目落地而言，却存在着实施目的的不同。在住宅项目中，智能化多是以打造营销卖点为目的，另外还有部分项目是物业管理主导，以降低运维成本和管理便捷性为目的。

（1）以营销为主导的住宅智能化设计，一般是缺乏系统性和可持续性。出发点多以捕捉市场热点和增加参观者的体验感、趣味感为目的，产品可靠性和实用性不是关注的重点；另外，由于智能产品更新迭代较为频繁，在可拓展性和可持续性上考虑较少。

（2）以物业运维为目的的智能化建设，多是开发企业自行管理的项目。该类项目，主要是从物业管理的便利性以及后续降低运维成本出发，具有一定的先进性，但由于受前期成本投入影响，物业管理的关注点不同，其产品的侧重点有所局限，缺乏整体的规划，对于住户而言，缺乏先进性与可拓展性。

（3）以上的实施目的均未考虑住户的真实需求，没有从住户使用的角度去思考问题，导致定位不清、概念模糊，具体表现为：①缺乏整体规划，实施中没有充分预留，导致后续住户更新升级维护不便；②设计时标准太高，过程中为控制成本，随意降低要求；③由于定位不清，建成交付后，存在运维成本高、系统开通率低的现象，实际应用程度较低，甚至部分经常处于不工作状态，造成巨大设备资源和能源浪费。

1.2 设计单位之间存在脱节

目前建筑智能化的设计单位有建筑设计院和智能化专业设计单位（产品集成商）。无论是建筑设计院还是专业设计单位，在从事智能化工程设计中均有着各自的优势和薄弱点。

（1）传统的建筑设计院各专业齐全，但主要集中于建筑、结构、水、暖、电五个专业，真正有能力从事智能化建筑设计的人员少之又少。特别是现下，很多项目的智能化设计都被视为二次设计，即交由另外的智能化单位进行设计，导致各建筑设计院更加忽略了技术上的学习和提高。

（2）市场上现有的智能化设计单位主要为智能化产品集成商，其技术水平和对设备产品的熟悉度均很高，但对于建筑设计不够了解，与建筑设计单位之间的配合存在障碍，其产品的实施性存在不足。更为重要的是，部分智能化产品集成商作为产品供应商，为了获取更多的产品订单，设计中对于其他产品具有局限性和排他性，整体设计缺乏开放性、合理性和可拓展性。

（3）项目实施中，智能化设计作为二次深化设计，与建筑设计有着衔接上的问题：①其进度相对于建筑设计滞后；②智能化设计缺乏整体规划，其系统的集成性、扩展性与开放性不强；③两个设计单位之间缺乏必要的沟通与理解，存在着一些问题，例如：没有充分考虑管线埋设、设备使用和综合布线要求，设备空间和管道井通常预留不够，致使在建成后或施工过程中，仍需在墙面、楼板上钻孔等问题。

1.3 实施重点不明确

（1）由于住宅智能化所包含的内容比较多，应用的各种新技术也非常多，技术的更新迭代也相对频繁，部分智能化产品的升级换代的周期仅为6～12个月，甚至更短。而住宅开发，从策划拿地到交付使用，短则2、3年，多则4、5年。两者间的更新周期严重不匹配，甚至部分住宅项目的智能化配置，在设计时还属于新技术新产品，但交付时已经被新的产品取代了。因此，我们在住宅智能化产品的目标选择方面应该减少对于产品本身的关注度，更应该聚焦于服务平台的建设。

（2）住宅智能化所涉及的因素非常多，设计需要关注的点也很多，如果全部实施的话，费用比较高，并且住户们的需求点也不尽相同。因此，在智能化住宅设计时须考虑成本与功能实施之间的平衡，并做好后续的可拓展性。

2 住宅智能化的实施内容

在智能化的发展下，住宅智能化的实施是为了使人们有一个更好的生活体验，打造一个更加适宜的居住环境。

笔者曾供职于一家房地产企业，负责设计管理和产品研发工作，对于住宅智能化进行过研究，并在部分项目进行了实施。在笔者看来，住宅智能化主要包括三项内容：①网络通信基础建设；②社区空间的智能生态建设（又称智慧社区建设）；③私有空间（户内）的智能设备配置（又称智能家居）。对于住宅智能化设计来说，重点在于智慧社区和智能家居的建设。

2.1 网络通信基础建设

网络通信基础建设，是信息化建设的基础，是实现住宅小区智能化的必要条件。规划或预留网络通信接入基础设施时，应贯彻集约建设、适度超前的原则，实现资源共享、优化配置。通信接入基础设施必须满足多家通信运营商平等接入、用户可自由选择通信运营商的要求。

2.2 智慧社区建设

智慧社区从功能和应用上来说，不同公司有着不同的理解。笔者所负责的“e景园智慧社区”，是以“六大功能平台”的建设为主（参见图1），分别是：智慧安全平台、智慧管家平台、智慧设备平台、智慧健康平台、智慧邻里平台、智慧商服平台。其中前四项需要进行硬件投入，后两项是以软件平台建设为主。各个项目由于智能化建设的目标成本不一，且各地域市场热点差异，因此在六大平台的功能清单选择上，可以按照基础设置+点位预留的方式进行项目选配。

图1

2.3 智能家居

“E景园智能家居”是通过设置标准配置（5项）与可选配置（X项）来适应项目的定位需求（见表1），另外部分内容因为成本原因、需求原因，虽然在精装设计中未纳入清单，但是在设计中进行点位预留，便于住户后续进行增设。“5+X”清单对于指导项目的智能化产品落地，提升产品的品质及竞争力具有一定的实操性。

3 住宅智能化设计管理的实施建议

3.1 做规划

住宅小区的智能化建设，首先要坚持以人为本的发展理念，其整体规划应在对用户、物业、营销的实际需求充分尊重的前提下，本着安全、可靠、实用、先进的设计理念，采用先进而成熟的技术、可靠而适用的设备搭建系统。

（1）智能化产品标准的研究应在项目定位阶段提前介入，根据项目定位拟定不同的配置标准。

（2）智能化系统的设计应当遵从小区的整体规划要求，并坚持以下原则：先进性、稳定性、开放性、实用性，应当从实际出发，既要满足用户的近期需求，同时也要满足用户的远期需要，同时在多个设计方案中选择经济性更好的方案，保证功能需求的同时节约成本。

表1

（3）住宅智能化建设应当侧重于平台建设，对于具体产品而言，可以有，但不应该有依赖性，以免智能化产品的更新迭代过快造成使用上的不适应。

3.2 选单位

（1）智能化整体设计建议以规划建筑设计单位牵头总包，将二次深化设计纳入分包范畴，技术协调由设计总包单位负责，责任明确。

（2）智能化二次设计单位应在项目方案阶段确定，并与整体方案深化设计同步开展。

3.3 分步骤实施

对于新建项目，根据楼盘所在区域、档次定位、客户人群等参考集团标准，有针对性地系统配置各子模块，在具体建设中根据预期的费用情况，采取设备一次安装到位或预留基本管线等方式进行，并考虑设备的兼容性和可拓展性。对于新项目的实施，应事先预设目标成本，在过程中应进行专项审查，实施后及时进行考核、总结。

4 结束语

在当今这个快节奏的社会，智能化住宅有一个很好的发展前景，将给人们带来了很大的便利，甚至于改变我们工作与生活的方式。本文从开发的设计角度，通过对住宅智能化设计的整体思路以及实施中注意的问题进行了简要的分析，改进了传统住宅设计中存在的不足，迎来了建筑设计的一个新高峰。