住宅开发中社区商业的融合形式及开发要点

贺 丹

(武昌理工学院,湖北 武汉 430223)

1 概述

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，它是一种以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。随着我国城市化进程的加速，城市住宅市场快速发展，社区商业得到了较大的发展，不少大型社区出现了“购物中心”“生活广场”“美食一条街”等社区商业项目，国内的社区商业主要以沿街商铺为载体，很多大型社区项目对应的社区商业缺乏统一规划，功能不全，不能很好地满足社区居民的生活服务需要，直接影响到住宅项目品质。因此，如何规划定位出合适的社区商业，充分满足住宅项目的生活配套功能，在住宅开发中至关重要。

2 社区商业的分类及表现形式

根据社区商业建筑集散程度及整体布局的不同，社区商业可分为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式。

2.1 社区底商

社区底商是指利用住宅底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种生活服务需求，其社区商业的表现形式主要为邻里商业，它们是社区商业配套的重要组成部分。社区底商的服务半径一般在1 km左右，居民步行5 min可到达，服务人口2万人～3万人，业态组合为零售商业和服务业，着眼于生活服务为主。

2.2 社区商业街

社区商业街是指位于住宅区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，且多为独立铺位。

随着城市边缘的不断外扩，相当多的新建住宅，社区周边的商业配套不能满足居民的日常生活需要，社区商业街应运而生，在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域，社区商业街的开发体量都比较大。社区商业街的服务半径一般为3 km～5 km，步行15 min内，服务人口3万人～5万人，业态组合为购物、餐饮、服务业及其他，建筑形态主要是1层～3层的商业楼或住宅建筑底层商铺。从规模上看，社区商业街小于城市中心区的大型商业街和城市区域中心的中型商业街，属综合型的小区型商业街，与住宅区融为一体，成一条真正的生活街。

2.3 社区商业中心

社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业形式的集合体。

社区商业中心往往随着住宅大盘傍生，其规划建设的支撑点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及临近区域，其商业辐射半径一般为3 km～5 km，步行15 min内，服务人口5万人～10万人，业态组合包括综合商场、超市、便利店、专营店、餐馆、酒吧、休闲娱乐中心、药店、商务酒店等，集购物、休闲、娱乐于一体，能满足居民多样化的消费需求；以生鲜食品超市为主力，融各种便利的餐饮、娱乐、健生、服务设施为一体，满足居民一站式的消费需要。

3 各种形态社区商业开发核心要点分析

3.1 底商如何处理与上层住宅的关系

底商业态的选择无可避免会受到上层住宅的影响，由于楼栋是商住两用，而且是以住宅为主，餐饮店、KTV等有油烟、噪声污染的业态，以及影响上层住宅居民隐私、生活空间的业态会被限制发展。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商在项目规划设计时，就要考虑到餐饮油烟出口的设计，其与楼栋的距离，不能影响到上层的居民，对于噪声较大的业态，需设置隔音设施。

底商的最大优势是其“可及性”，上层居民及临近楼栋的本社区居民是有助于底商盈利的最稳定、最现实的客户资源，也是底商生存的基石。为了更好地让上层业主成为底商的忠实消费者，底商可与开发商协作，开发商协助底商经营者给业主免费办理会员卡或其他形式的促销活动，以享受优惠服务。

基于目前城市私家车的普及程度，在社区底商规划设计之初就需要考虑预留出充足的停车空间，并在最大程度减少对上层住宅业主停车的影响。

住宅规划中加入底商后，土地变成商住综合用地，上层住宅的土地使用权年限为70年，而底商的土地使用权年限为40年，在进行土地出让协议时，要将两种不同用途土地的用地面积分割清楚，避免住宅所有权的年限受底商土地使用期限的影响。

3.2 社区商业街如何塑造具有自身外向延伸的张力

随着一些大型社区的逐渐增多，社区商业街的服务范围已延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统社区商业街大，所辐射的范围更加广阔。它最明显的特征就是兼具独立性与开放性——拥有更多的经营业态选择。从经营内容上，社区商业街应打破过去超市、饭馆的单一模式，引入娱乐、文化、休闲等丰富元素，提高区域的生活品质。

3.3 社区商业中心如何操盘

社区商业中心是社区商业开发的较高层次，它在国外叫社区购物中心，非常普及，其操盘的重要性不言而喻。

1)合理控制商业开发的节奏。

考虑到商业和人口之间的关系，使商业量和消费需求保持一个合理的平衡点，需要在开发过程中结合社区自身的定位和客户情况，客观地评估社区在不同阶段的消费力，合理控制商业的开发节奏，才有可能达到开发商、投资者、经营者和消费者四赢的理想状况。

2)严格控制住宅底商的数量、分布区域和业态类型。

住宅底商在整个社区商业结构中最适合充当末梢的角色，即纯粹满足居民最基础的生活需要，以零售和服务为主，如便利店、水果店、干洗店等。

对于高档社区而言，社区的定位追求小环境的独立性、私密性和纯粹性，底商的设置对楼盘品质有极大的损害。并且，由于居民生活习惯的差异，高档社区对于底商型商业的依赖程度远不及普通社区，大量的底商开发必然引发后期商业面积延伸溢出的局面。

因此，设置住宅底商需要综合考虑社区规模、出入口的设置、交通动线等问题，在人流相对集中的区域分布，才能既完成便民的使命，又充分发挥其经营价值。

3)集中商业应偏重休闲娱乐功能。

从城市格局的角度而言，今后的大型社区大多出现在配套相对落后的城市近郊或远郊，由于基础设施缺乏，距离中心城区较远，使得社区内居民的娱乐需求无法释放。另一方面，“5+2”的生活模式转化成为消费模式的主要特征、双休日成为休闲解压的主要时段，在家门口就能享受吃喝玩乐的一条龙服务成为社区内大多数居民的愿望。

因此，对于社区内的集中商业而言，除了零售外，应向休闲娱乐功能倾斜。