基于控制性详细规划角度的城市空间品质提升探索——以连云港市科教园片区为例

王林容

江苏省城镇与乡村规划设计院 江苏 南京 210000

正文：

引言

连云港市科教园片区，东邻花果山，西接东盐河，面积约11.77平方公里，集聚了全市的科教资源，包括职业技术学校、工贸学校、财经学校等8所院校和716研究所。

整个科教园片区基本建成，成为连云港市科教实力与风貌的重点展示区域，却面临着如何提升城市空间品质的一系列问题，如：现有高校用地如何优化？花果山脚的乡镇建设用地如何对待？东盐河以西地块如何发展？宋跳立交绿地如何利用？如何依托花果山景区主入口带来的发展机遇，并考虑东盐河与花果山的景观视廊，对用地布局进行深化细化，形成疏密有致的城市空间格局？

1 以用地策划为支撑，探索城区、景区、高校园区的互动发展模式

1.1 延伸景区职能，丰富城区内涵，布局以文化为主题的旅游拓展区

“景内游，景外休”已经成为一种新兴的旅游方式，花果山景区主入口是连接城区和景区的重要区域，规划在此布局旅游拓展区，并依托高校园区赋予其文化的主题，凝聚城区、景区、高校园区三大空间实体。

1.2 开放高校资源，挖掘存量空间，整理闲置用地并进行再利用规划

针对高校园区内用地比较粗放的现实，规划在分析国家有关土地政策的基础上，对每一所高校的闲置地进行了调查与整理，并对其提出再利用规划：沿主要街道分布的闲置地可为商业商务用地；沿次要街道分布的闲置地可为教育科研用地；交通不便的闲置地可为高校公寓用地。

1.3 优化城区交通，实现无缝对接，构筑城园一体的慢行系统

科教园片区的地块尺度很大，道路密度很小，规划对城区道路进行优化，并抓住师生、游客和居民的出行特点，提高人行道宽度，与高校园区内部道路进行无缝对接，构筑城园一体的慢行系统。

2 以城市设计为基础，研究适用于“水印山城”的控制指标体系

规划延续《连云港市新海新区整体空间规划和重点地段城市设计》对新海新区的空间特色定位和城市设计构想，并在科教园片区中进一步深化与落实，突出“水印山城”的空间特色，并研究与之相适应的控制指标体系。

2.1 基本控制指标参考城市设计引导要求进行确定

对于容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度等四类基本控制指标，规划都是以城市设计的空间形态为参考基础，并将其落实为具体的控制指标。

容积率：采用上限控制为主，区间控制为辅。整体采用不同的用地属性对应不同的容积率。商业服务业用地采用不同的区域对应不同的容积率，主要分为国宾馆及周边区域、花果山景区入口、非花果山景区入口交通场站区域、非花果山景区入口非交通场站区域等四类区域，既体现商业地块的经济价值，又尊重花果山景区的景观价值。

绿地率：采用下限控制为主。

建筑密度：采用上限控制为主。

建筑高度：采用上限控制为主，区间控制为辅。

2.2 增加与城市设计紧密关联的控制要素

为了更加有效地引导科教园片区的空间形象，规划在基本控制指标之外，将城市设计的主要内容纳入控制要素之中，如：高层引导、建筑界面、滨水岸线。

高层引导：依据景观形象和土地价值进行引导。以花果山大道主要路口为观景点，将左右各30度视线内范围确定为视线廊道；视线廊道，花果山西侧、东盐河东侧、小烧香河两侧的地块建筑退让线100米范围内均为高层禁建区，建筑高度不能高于24米；BRT站点、公交站点附近的地块建筑退让线50米*50米范围内为高层引导区，建筑高度不能低于24米，同时考虑与花果山的风貌协调，建筑高度不能高于100米。

建筑界面：依据用地属性和景观形象进行建筑界面引导。连续型界面主要适用于商业服务业设施用地，断续型界面主要适用于居住用地、公共管理与公共服务设施用地，开敞型界面主要适用于花果山、东盐河、小烧香河周边用地。

滨水岸线：依据岸线宽度和活动人群进行滨水岸线引导。规划范围内有三条重要水系，即东盐河、小烧香河、截洪沟。草地为主岸线分布东盐河、截洪沟的大部分河段，以自然草地为主；平台为主岸线分布在小烧香河的两侧，为高校用地和商业用地创造多样的户外空间；栈桥为主岸线分布在东盐河的体育中心滨水段和湿地公园滨水段，为休闲人群提供亲水的游憩空间。

3 以面向管理为需求，制定便于操作的规划管理图则

为了能使成果内容能够有效地指导实施管理，规划在制定管理图则时重点从控制体系和控制要素等两个方面进行了思考。

3.1 采用“编制单元—基本控制单元—地块”的控制体系，保障规划的适度弹性

在编制单元和地块两个空间层次之间划分基本控制单元，控制主导属性、用地面积、人口规模、总建筑面积、开敞空间面积等五项指标，并提出土地管理、建筑管理、交通控制、生态环境、资源利用、设施配套等六大方面的总体要求，与地块控制的具体内容相对应。基本控制单元的总体控制为强制性内容，地块的分别控制可以在一定的范围内进行变化，保障规划的适度弹性。

3.2 融入所有的控制要素，实现规划的图则管理

一般的规划管理图则，需要结合规划成果中其它部分的内容，才能指导规划管理。本规划为了实现独立的图则管理，在管理图则中融入了所有的控制要素，包括四个方面：传统控制要素，如用地性质、用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑后退等；新型控制要素，如硬质地面透水面积比例、每百平方米绿地乔木株树、雨水流蓄设施容量、垃圾设施容量等；城市设计要素，如建筑风格、建筑色彩、视线廊道、高层禁建区、高层引导区、建筑界面类型、滨水岸线类型等；用地策划要素，如高校闲置地的具体范围和再利用规划建议。

4 结语

城市空间品质是城市在漫长的发展历程中不断积累沉淀形成的，城市规划在这个过程中发挥着关键作用，控制性详细规划作为城市规划建设管理的重要依据和手段，对于引导和提升城市空间品质有着至关重要的作用。作为规划工作者，要切实地以人为本，关注人的需求和感受，做出让人安全舒适的空间环境。