建筑工程管理在房地产项目建设中的应用浅析

王元旺 肖一夫 汪 刚

芜湖建中建设有限公司 安徽 芜湖 241000

正文：

前言 尽管房地产事业在经济与政策的带动下得到了飞速发展，但是在目前市场经济中房地产面临着巨大挑战，房地产商的膨胀、居民需求日益饱和、政策的变动，无时无刻不在影响着房地产事业的发展。目前房地产的发展日趋稳定，在种情况下各个房地产商之间的竞争也在无形之中拉大，如何在保证质量的前提下提高企业的核心竞争力，使企业达到利益最大化是每个房地产商绞尽脑汁的问题。在房地产建设过程中，采用科学合理精细化的建筑工程管理方案，不仅可以保质保量完成项目工程，而且可以降低企业面临的风险、有效降低企业成本。如何针对性地因地制宜，制定科学合理的管理方案是实现企业效益最大化的关键所在。因此，本文就对建筑工程管理的发展现状以及存在的问题做了详细分析，并针对性地给出了相关的意见与措施，对以后也有一定的借鉴意义。

一、房地产项目建设中的工程管理的发展现状

建筑工程管理与建筑工程比如说房地产项目是身体与血液的关系，两者只有相辅相成才能达到利益最大化。房地产建设是一项巨大且复杂的工程，涉及到整个流程的各个部门、各个环节。建筑工程管理就是指制定科学精细化的管理体系，它是以严控质量和有效降低成本为目的，各个部门之间建立垂直一体化的关系，从而确保房地产工程有序地顺利进行。建筑工程管理主要是对建筑工程中的质量、工程进度、项目安全和企业成本等方面进行严格管理，如不注重彼此之间的内在联系盲目管理，必然不能为企业带来巨大利润提供有效保证。随着我国房地产在市场经济中日渐趋于稳定，但是我国人口众多是个不争的事实，而且住房又是居民的刚性需求，这说明房地产事业在我国仍旧具有良好的市场潜力。随着房地产商的膨胀，热情不减地大力投入房地产行业，但是相比之下，建筑工程管理体系却不尽如人意，体系制度的不完善给房地产商带了很多不必要的困扰。比如说企业资金周转不开、项目工程质量不达标、安全事故频发及陷入法律纠纷等等问题。这些问题因为缺乏科学合理精细化的工程管理方案，进一步限制了房地产商的发展与扩大。为了满足房地产商的长远发展，也为了其企业长远利润，就必须不断完善工程管理体系，站在全局长远角度对房地产建筑工程项目进行严格把控、严格管理。

二、房地产项目建设中的工程管理存在的问题

（一）工程管理体系不完善

房地产项目工程中之所以弊端频发，一方面在于企业中的管理层没有摆正心态，另一方面疏于对执行层的严格管理。首先，房地产项目动工前管理层缺乏全局管理意识或者说对管理体系重视程度不够，未能准确做出工程的全局安排，只是一味地追求工程进度。其次，各个部门之间、各个环节之间缺乏有效沟通，很难保证节奏上的一致性，这种溃不成军的整体很难保证工程进度和质量。一旦建设过程中出现任何紧急的突发事件，因为事前未统筹兼顾必然带来人员调动困难、设备调度紧张、事故处理不如意等各种后果。这不仅会严重影响房地产商项目进度与工程质量，而且也会给企业带来一定的信誉损失。

（二）成本控制盲目性

成本控制关系到投资方的利益问题，对房地产建筑项目的成本进行有效控制，必然会给投资方带来巨大的经济效益。对成本进行管理，主要在于工程造价方面。项目动工之前必然会由相关部门对整个工程进行工程造价估算，但是由于财务处与技术部门缺乏有效的沟通，沟通体系不健全导致对工程成本不能有效预算。比如说目前市场中的工程造价工作，一般都是财务部仅凭一张设计图纸全凭经验或者采用传统的预算估计法估计成本，这种没有结合实际情况得到了的工程造价预算往往达不到要求。其次，我国在工程造价这块缺乏明文规定条例的制约，投资方对工程的投资有很大的盲目性，受外界环境影响较大，往往会造成各个环节投资成本比例失衡。

（三）安全措施少

建筑工程的安全牵动每个家庭的心，事关国家经济有序发展。目前建筑工地安全事故频发，究其原因不外乎两种：其一，自身安全意识薄弱，一味追求施工进度。施工人员缺乏安全意识，施工过程中不注重安全工具的使用、未按照施工设备的说明书正常使用、一味追求工作量的完成坚持疲劳工作和责任意识不强等这些都是由施工人员自身的问题造成的重大安全事故。其二，施工单位的管理层的问题。项目施工前，未对施工人员进行相关安全教育，施工过程中对施工人员监管不到位，对购买安全设备方面投入力度不够，对安全重视程度不够，这些也都是造成安全事故频发的主要原因。在这种情况下，施工人员安全无法保证和相应的事故处理不如人意，这都会严重阻碍施工进度，影响投资方的信誉。

（四）工程质量不达标

建筑质量问题是近年来高频词汇，也是全社会都关注的问题之一。在房地产建设过程中没有详细合理的质量检查环节，主要采用事后管理措施来补救，但是这种情况下大都会因为质量不合格无法通过验收而返工重建，从而造成成本增加。施工人员不严格准守施工条例，未按照说明书操作，管理层中饱私囊下放资金不足导致购买材料不合格，缺乏责任意识施工不认真，这些不规范的行为必然会带来工程质量堪忧的问题。而且，施工技术人员技术不熟练又缺乏管理人员的严格管控，也很难保证工程质量的验收。工程质量不过关，不仅带来的是施工进度的问题，而且也是造成成本巨大损失的原因。

三、提高房地产建设中的工程管理的意见与措施

（一）完善投标标准

为了避免投标环节带来的风险，需要完善项目投标方案。首先，对制定好的技术方案应该由相关技术人员再次核对检验，根据合同内容需要双方就经济性、合理性、可靠性等方面再次严格讨论，结合本次项目的特点及实际情况制定符合本次项目的精细化方案。其次，工程造价预算的合理性会关系到投资方的利益问题，那么就必须制定合理的预算方案，财务处及技术部门建立无障碍的沟通机制，确保数据及实际情况的准确性和及时性。财务处也应该接受专业性的预算培训，能够对施工方案中存在的风险有敏锐的判断力，有一定的专业分析能力并能完善合同中的不足之处。投资方应该对施工单位严格筛选，将施工单位给出的施工方案进行多方面的严格比较区分，再从其中择优选取适合自己本项目的施工方案书。

（二）完善工程经济体制

无规矩不成方圆，有限制约束条件，才能有序合理进行下去。对于房地产工程建设也一样，只有完善的体制才是项目有序展开的保证，只有完善的工程经济体制才是企业建设取得效益最大化的关键，才能有效规避风险的困扰。将工程经济体制应用于房地产的建设中，对经济管理体系进行分析并找到薄弱环节，采取分别对待的办法弥补工程经济体制的缺陷，有针对性地制定相关制度去约束管理，从而达到对施工行为的严格规范。为了工程经济体制能够在房地产项目建设中得到有效实施，就必须在施工工地设置相关的监督岗位或者部门，对整个项目的进行实施动态化管理与监督，不仅监督每个环节项目的质量还要对整个项目进度有全局把握，有效降低投资方的成本，为企业带来最大化的利益。

（三）强化合同在项目管理中的地位

在项目动工之前，彼此双方会签订相关合同，只有合同的规范化、科学化那么在项目进行的过程中就会避免一些不必要的经济风险。签订合同时，双方应该就材料的选取、规格要求、项目工程工作时长及项目成本等问题有明确的规定，双方相关部门也针对性地对这些数据和要求等严格核查，以避免要求不明确、部分内容缺失等造成的经济纠纷。此外，在招标前应该对本次项目做好准备、对工程的相关数据有全面了解，采集数据、汇整并依据此前期数据信息制定科学的投标方案。施工过程中，严格按照合同要求进行，除非有重大问题或紧急情况发生时，造成无法按照合同流程走才能在双方的同意下做出适当地调整。

（四）提高施工人员的专业素质

房地产建筑项目施工，行为的主体是处于基层的施工人员。人的变数是最大的，涉及到人的工作都必须高度重视，从思想上、责任上、行为上都要对人进行教育与监督。处于工作一线的施工人员专业素质水平的高低、责任意识的高低、行为习惯的优良都会对施工进度带来严重的影响，项目质量的不达标造成的返工，势必加重企业的成本，给投资方带来经济上的损失。因此，在施工前必须对施工人员进行安全教育及行为规范等，通过教育培训提高施工人员的专业水平，在施工过程中对施工人员加强行为监督，从而为工程项目的顺利展开做好铺垫，也为工程管理带来便利。

（五）引进BIM技术

BIM技术是根据采集的数据利用计算机技术整合一个信息虚拟模型，可实现项目工程动工之前的有效管理和施工过程过程中的有效控制。在房地产项目中加入BIM技术，可以统筹管理原材料的购买、施工返修和施工部门之间的沟通，达到对全局工程的集中管理，信息处理系统能够实时反馈施工进程和施工质量，从而达到对施工内容的统筹管理。借助BIM技术及大地发挥了网络技术和信息技术得优势，可快速反馈得到建设信息，结合实际情况得来的数据信息可有效监控施工进度和质量。可以BIM技术地引进，不仅可以提高项目工程的质量、有效检测实验模拟，而且可以提高施工效率和更好地促进各单位之间的合同协助，在房地产项目建筑工程管理中得到了广泛地应用。

四、结束语

综上可知，虽然房地产事业有很大的发展前景，但是受限于不完善的建筑工程管理体系和竞争激烈的市场，严重阻碍了房地产事业的发展。为了保证房地产企业的利益、保证施工有序进行提高施工效率、提高工程质量、有效降低成本和稳固其在市场经济的核心地位，面对风险的挑战必须采取科学而又精细化的工程管理体系，才能实现企业效益的最大化、不影响我国经济发展的脚步。