城市有机更新中的城中村改造

胡 同 晋

(太原市城乡规划设计研究院，山西 太原 030002)

随着城市化进程的快速推进，城市不断向外扩张，城市建成面积不断扩大，需要更多的土地支撑。这就需要把城市包围的农村集体土地和城市旧区纳入建设更新的范围，而在城市的有机更新中农村集体土地即城中村是其中非常重要的一环，更是现阶段城市化进程需要重点解决的问题。如何解决好城市有机更新中凸显的问题，让城市建设沿着绿色健康的方向发展，这就对我们城中村改造提出来更高的要求。

1 现城中村基本情况

1.1 城中村形成的原因

城中村是我国改革开放以后随着经济社会高速发展过程中一个特殊的社会现象，是我国城乡二元制特殊国情下形成的独有形式，城中村不仅是一种房屋形态也是一种社会形态，其形成的原因分为外部因素和内部因素。

1)外部原因。

随着社会经济的高速发展，城市不断对外扩张，逐渐把城市边缘原来的农村包围起来，形成城市包围圈，周边城市化引起村庄的土地、房屋等价值得到大幅的提升，在利益的驱使下开始大规模自发建设住房，导致整体城中村布局杂乱而无节制，这是外部的推动因素。

2)内部原因。

首先，由城市化而引起城中村土地价值增加，房屋租金快速增值，追求收益最大化的驱使下，村民形成了强烈的内在认同感，形成难以瓦解的利益共同体；其次，由于宗族观念根深蒂固，故土难离，村民不愿改变现有居住环境及固有的生活空间。

城中村的产生究其根本原因是城乡二元经济结构所造成的，而在城市化过程中没有很好地解决这个经济结构的矛盾，没有瓦解原有的居住结构和社会结构，从而形成这种现象。

1.2 城中村的特点

1)城中村具有城市和农村的双重属性。

城中村是城市化进程不断加速推进的产物，城中村虽然被城市包围，但是在其转变过程中并没有完全纳入城市的统一规划、统一建设和统一管理，城中村的发展建设存在自发性和盲目性。其土地依旧为集体所有，其社区依旧由所属村委会管理。然而随城市化进程的推进，影响城中村居民的生活方式。所以城中村既有农村的特征，又有城市的特征。

2)经济收入来源单一，主要是以出租经济为支撑。

城市的不断建设发展，城中村周边设施的不断完善，不断吸引外来流动人口，致使其的土地价值不断提升，村民利用级差地租，自发性的建设规划住房，以相对廉价的房租出租给外来流动人口，形成一个相对单一的经济收入来源。

2 城中村现状问题

2.1 城中村建设与城市规划不统一

城中村建设多是自发性的，缺乏统一规划设计，布局混乱，与周边城市规划不统一，与周边的城市建筑不协调。形成既不是农村也不是城市的夹缝地带，违规建设行为普遍。

2.2 公共基础设施不完善，生活、交通、卫生环境差

城中村建设的自发性和盲目性导致配套设施条件差。给水、排水、供电、供暖等基础设施系统不完善，雨污水排水不畅，电线私搭乱接；垃圾没有统一收集处理；内部道路狭窄，交通条件极差，不满足消防要求，存在极大的安全隐患；缺乏医疗、娱乐健身场地等设施；建筑之间无间距，影响采光通风，导致室内环境差。

2.3 外来流动人口多，社会治安混乱

城中村房租廉价，吸引了大量的外来务工人员，且这些务工人员流动性大，素质和受教育的程度也不同，与城市间的生活方式差别很大，人员多且杂，管理困难。随着外来人员的增多，对房子的需求也会增多，由于利益的驱使，导致城中村村民违规对大量房屋进行加盖，形成恶性循环，问题矛盾越来越多。

3 “城市有机更新”下的城中村改造

3.1 城市有机更新概念

城市有机更新，最早由吴良镛先生为我国城市更新建设提出的理论。所谓有机更新，即采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，在可持续基础上探求城市更新，不断提高规划设计质量，使其与城市整体规划达到相对的完整性。其原则主要为“整体性”“延续性”“阶段性”。

城市更新，不单是城中村或旧区改造，而是涉及城中村、旧住区及老旧商业街区等在内的全面更新改造。国务院曾指出，“稳步推进城市有机更新，开展城市修补和生态修复，加强城乡环境综合整治和违法违规建设治理，提高城市的承载力、包容度和宜居性。”因此，城市更新，所针对的不单是老化的建筑实体的改造，还包括生态环境、空间环境、文化环境、历史人文环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境的延续与更新，目的是创造宜居的生活环境。

3.2 城中村改造对于城市规划的影响

城中村改造影响城市空间结构、土地利用、景观环境等各个方面。首先，城中村具有规模小且布局集中的特点，通过城中村改造，打破城中村集中布局的现状，影响城市道路、配套等各方面，从而影响城市结构布局；其次，城中村改造引起产业更新，促使社会经济结构产生变化；再次，城中村改造影响土地资源利用的合理性；最后，城中村的改造引起城市景观格局的变化。

为使城中村改造满足城市整体发展，发挥城中村的积极作用，改造其城市中心消退现象，恢复城市生机，城中村改造是城市更新的重要内容，因此城中村改造应该顺应城市有机更新的理念。

3.3 城中村改造工作建议

1)立足城市总体发展，以“整体性”为原则。

有机更新强调城市是一个整体，城中村改造应立足于城市总体发展战略高度。首先，从城市总体格局、文化等出发，分析城中村的区域、历史文脉、居民生活习性，提出符合城中村居民需要的住区及街区环境，在遵循城市整体脉络的基础上改善其生活环境，确保城中村改造与城市整体发展协调统一，避免片面单一化的局限；其次，对于城中村改造过程中出现的问题，如因居民回迁量大，建筑面积需求量大，土地不足而引起的容积率大，密度高等问题，不应局限于改造区域内考虑，应于片区整体考虑，可在整个片区内进行居民安置，减缓由于人多地少导致的密度大，间距小，居室日照采光差，居室内环境舒适性降低；以及小区内部绿化景观环境减少，小区外环境适宜性降低等问题。

2)深化城市肌理、延续城市文脉。

有机更新同时强调“延续性”。城中村往往是集中连片布置，经过几代人的居住，已经形成其固有的社会网络，住宅、商业及其道路路网等市政配套形成其独有的城市肌理，这样的历史街区在改造更新的过程中需要统筹考虑历史、现状以及未来，尊重其形成的历史人文特性，并使其得到延续，避免千城一面，保护城市特色文化。

3)分阶段改造。

对城中村提出“试点先行、逐步推进”的概念。选择城市重点部位、经济条件较好、基层组织健全的村庄先行试点，总结经验，典型引路，带动“城中村”改造健康有序进行。根据城中村的区位、存在问题的严重性、开发改造存在的制约因素进行分类，首先提出试点村，再以试点村为基础，全面推进其余的城中村改造工作。

4)经济及社会结构转型。

以“改制先行、改建跟进”的原则，完成集体土地向国有土地转换、农转非、村委会转居委会等无形改造，为有形改造创造良好条件，使经济结构和社会结构共同转型。

城中村改造与普通旧区改造不同，其实质是将城市中遗留的地块进行城市化，也就是推行“城乡统筹一体化”。城中村多数以租金为生活主要来源，存在基础配套滞后、产业结构空心化等多重瓶颈。单一的以密集的高层取代原有的低矮的棚户区并不能改变人们的食利情结，依旧依靠置换的住房收取租金，社会价值观并无变化，内部生产生活方式与城市化并无联系。因此城中村改造目标不单于有形的物质实体改造，应包含优化丰富产业结构、社区结构、生活方式、人口素质等各个基本方面。扶持集体经济组织发展，促进农村经济向城市经济转型，变单纯拆迁赔偿为通过拆迁促进集体经济组织发展。如可预留地块由集体进行集中管理和使用，统一规划统一发展；或允许集体经济组织采用土地入股等形式，参与开发商盈利性项目的开发建设等，解决失地村民如何参与城市化的问题。

充分认识城中村形成的原因、本质，理解有机更新的概念以及基本原则。城市的有机更新，是站在城市系统发展的基础上，政治、社会、经济联动的结果，是城市生态、城市空间结构、城市文化环境等方面的和谐发展；城中村的改造，是城市有机更新的一部分，借助城市有机更新，站在城中村角度思考更新发展，将可持续发展，构建和谐社会作为城中村发展的核心目标，以达到有机更新的目的。