产业园区的成本控制和运营思考

严晓红　高洪祥　王均生

(1.武汉交通职业学院，湖北 武汉　430065；　2.中国建筑第三工程局有限公司，湖北 武汉　430065)

2012年11月，李克强总理指出，城镇化是中国未来几十年最具发展潜力的方向。产业园区的建设与发展是城镇化的重要选择，产业园区作为各种产业聚集的载体，形成以园区为基地而相互接驳的企业集群以及多重交织的产业链条，对于提高各行业经济效益、促进创新发展都有着相当重要的意义。要提高产业园区建设所创造的社会财富，以最低的成本取得最理想的成绩则成为各产业园区建设的理念之一。如何做好产业园区建设与运营方面的成本控制已成为目前需要思考的问题。

1　我国产业园区面临的主要问题

目前我国政府主导的产业园区面临的问题较多，园区规划布局不合理，产业定位不具备前瞻性，基础设施配套的发展跟不上产业发展需求，虽然在园区建设初期所需成本较低，但后期由于不合理布局所导致的资源浪费和改造成本较高，降低了园区的经济效益，产业提档升级受制于基础设施容量不足，配套设施跟不上，生活空间与生产空间脱节等问题，产城融合效率不高，这也是目前我国政府主导的产业园区所面临的主要问题。

2　产业园区建设运营的成本控制

2.1　前期科学合理规划，实现可持续发展

产业园区的建设是一个浩大、繁琐的项目，耗时长、覆盖面广、投资大，如果对厂房、道路、取暖、供电、消防等各项基础设施没有详细的开发规划，将会导致建设过程陷于杂乱无章的状态。前期开发规划对于产业园区的建设来说是非常重要的阶段，科学的前期开发规划可以为整个建设过程节约大量成本[1]。但是，目前一些地区忽略了产业园区建设项目前期的可行性分析，缺乏前期开发规划意识，策划报告的可执行性较低，在没有经过科学的数据分析以及多方论证的情况下，盲目投入建设。科学的前期开发规划可以为政府以及产业园区开发商提供可靠的参考依据。首先科学选址，充分考虑产业园区建设的经济地理环境，产业园区的正确选址可以为后期建设，尤其是基础设施的建设节约很多成本。这并不是说产业园区的建设要在大型城市或者商业、经济的中心，而是要综合交通、供电、供水以及地价等各方面的因素来考虑建设成本以及日后运营成本，同时，要积极探索有利于降低项目成本的投资方式。其次紧跟政策，重视前期相关文件和数据的收集，在建设前期，通过收集相关政府政策性文件，找出具有优惠政策(税收优惠、贷款利息优惠等)的投资项目，结合产业园区发展的战略目的，确定发展项目，为产业园区的建设节约一定的成本。第三重视规划，在上述基础上，结合产业园区的规模以及各个项目来分析论证科学的开发规划。一方面，管理层要重视规划，将成本规划提升到决策层的高度；另一方面，开发单位要统筹基础设施建设(道路、绿化、供电、供水等)以及主体项目建设，从投资、质量以及工程进度各个方面来制定全面、科学的开发规划，确定开发控制目标，为后期建设成本控制执行提供依据。

2.2　建设期统筹考虑，提高开发效率

建设期是产业园区开发投入最大的一个时期，对园区开发的影响主要体现在资金成本和时间成本两个方面。

而其中最难以控制，最有可能造成资金投入超支和时间超限的是征拆，为此，需要整体立项、一次征拆、快速推进。有很多用地范围大的项目为提早开工，早出政绩在规划条件不符、用地指标未明的条件下，为了尽早奠基，抢工期，从而选择分期立项、分期报地、分期拆迁、分期建设的手段，效果往往不理想，过程中协调难度大，虽然达到了首期项目快速进场的目的，但手续不齐全、后期项目征拆难以实施反而极大的延缓了建设项目的交付使用，得不偿失。对此，需采取整体立项的方式，统一报地后迅速筹集征拆资金，征拆一次到位，不留尾巴，为后期持续建设做好铺垫。

在建设过程中，园区的道路建设、管网建设、给排水建设、通信建设以及其他配套设施的建设往往涉及到与政府建设局、交通局、发改委、国土局等多个部门之间的协调，产业园区管委会、产业开发商、政府职能部门之间权责利的关系难以理清、协调难度大，因此政府可以委托一个产业园区开发商对产业园区进行开发，并且给予充分的授权，将政府的部分职能交由开发商完成，政府管理部门以备案为主，最终以绩效考核的形式对开发商进行约束和考核，并以考核结果作为依据给予开发商一定的补贴，实现产业园区项目建设的快速推进。

2.3　完善公共服务配套，实现产城融合

以产兴城、以城促产、产城融合是我国新型城镇化的重要路径，是推进城镇持续发展的有力支撑。城无产不兴，产无城不立，城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”，“有城无产”和“有产无城”都割裂了两者的内在联系，不利于彼此的高质量发展[2]。

在我国现行体制和政策的支持下，PPP模式是在产业园区开发中统筹园区公共服务配套、实现产城融合的最佳方式，以PPP模式开发的产业园区能够实现园区开发绩效与投资控制挂钩，在达到规划质量、使用要求的前提下，每降低1%的园区投资建设成本、每提高1%园区企业固定资产投资额都予以相应的绩效标准计量，既制约了园区开发商对园区开发的盲目成本投入，又能激励园区开发商在园区招商上的积极性。

2.4　引入咨询服务职能，实现资源共享

建设成本作为产业园区的固定成本，运营成本则构成了产业园区的变动成本，固定成本与变动成本的总和构成了产业园区的总成本，有效降低产业园区变动成本的方法则是降低产业园区运营的边际成本，提高产业园区的入园率。具体可体现在如下方面：

一是园区招商方面。招商工作是产业园的基础工作，也是对园区建设和运营结果的判断依据。有效的招商结果是引入一家行业内的独角兽企业，以其为中心构建产业生态链，实现园区的产业协同效应，一方面提高入园企业的生产效率，降低生产成本，另一方面方便园区运营商运营管理，以行业为基础，有针对性的提供相应的服务和环境，实现资源的利用最大化。例如园区的仓储功能的资源整合方面，在行业聚集尤其是覆盖上下游的产业园区中，各生产厂家所生产的产品有一定的差异性和相关性，导致存货所需要的仓储功能因为市场供求关系和生产线上的生产关系之间存在一定的差异，也就是说如果由入园企业自己配置仓储可能导致仓储空间的浪费或者不足，从而造成仓储资源浪费或者紧张，但是如果由园区开发商来管理整个园区的仓储功能，实现资源的有效配置，就能将原本浪费的空间利用起来配置给空间不足的企业，实现整个园区的生产最优化。

二是园区管理咨询服务方面。为了更好地提升园区内企业的发展，产业园区可以针对企业存在的其他问题提供相应的解决方法，为企业定制全方位、低成本的服务内容，如提供孵化技术成果的转化，人才引进、培训和管理，政策性资金、金融等服务。

由于入园企业在发展的过程中，会因为资金、原材料、市场、人才等各种因素导致企业发展不顺，特别是中小企业在发展过程中，自身实力不足以购买专业公司的定期服务，一旦经济环境受到制约，对企业的影响将非常大，而产业园区运营商可以整合各方资源，在金融、法律、企业管理、财务等方面以更合理的价格为入园企业提供优质的管理咨询服务，在企业遇到困境时候提供帮助，企业发展壮大后反哺园区，以此保证园区企业活力，入园企业和园区运营商相辅相成，合作共赢。并且由于企业与运营商之间的长期互动，彼此了解，可以有针对性的提出相应的解决方案，减少外部咨询单位在对企业的尽职调查过程中所耗费的人财物力和时间成本。园区运营商甚至可以通过大数据等方式将企业的各项指标纳入园区的管理信息系统，起到对入园企业的监督和管理的作用，同时在关键指标上设置红线预警系统便于园区运营商及时对症下药。

3　产业园区开发案例总结

目前，我国在产业园区开发上有丰富经验、有典型案例的开发企业并不多，而华夏幸福和光谷联合作为为数不多的产业园区开发翘楚，在全国有许多成功的案例，如华夏幸福开发的固安产业新城，光谷联合开发的武汉软件园、金融港均为人熟知，在此总结其经验包括如下几个方面:

首先，开发企业和政府共同在对产业园区的选址时关注集中在城市有外溢、产业有基础、市场有支撑、政府有意愿四个方面。城市的外溢体现了产业园区的供需平衡关系，为产业园区的产业导入和产业人口的吸纳提供基本保障；产业基础则是为区域内现有产业和低端产能提供升级改造的路径；市场支撑是保障入园企业自身发展、促进入园企业积极生产的推动力；政府意愿则是为产业园区提供政策支持和服务保障的必要条件。

其次，产业园区开发企业，一般负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务。合作期限届满后交还产业新城项目相关资产及经营管理权；政府以合作区域内产生各类的收入(主要包括税收收入、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入及专项基金的区级留成部分等)为来源进行政府购买服务的付费，最终达到“一年打基础，二年出形象，三年大变样”的效果。

最后，在产业园区开发债务形成方面，包括基础设施及公共设施投资建设、土地整理投资、当年产业发展服务费用和规划设计、咨询等其他服务费用，这些服务费均不形成政府债务，合作期新增财政收入不足以弥补服务费的，记账为零，实现在收付实现制的政府财政体系中不增加政府负债。

PPP产业园区模式作为产业园区开发中较为受欢迎的一种模式，一般将该PPP项目分为A和B两部分，合并采购投资人。A部分以土地一级开发整理为主，土地整理包括但不限于土地整理、征收拆迁补偿、村民安置、社会保险保障及整理工程中应缴纳的相关税费等相关投资。B部分以基础设施建设与维护为主，包括公共设施建设与维护、产业发展服务、规划设计咨询、运维服务等。其中，A部分由土地储备机构实施，投资人负责资金筹措，政府购买服务协议。B部分由社会投资人投资建设运营，与政府方签订PPP协议，并保障项目施工。该方式既受到国家政策的支持，使得项目落地快风险小，又能引入对开发企业的绩效考核实现产业园区的建设成本控制和园区运营管控，实现园区的螺旋式良性循环发展。

4　结语

产业园区的建设是我国经济发展以及实现城镇化的重要思路，其运营效果反映了我国经济的转型升级效果与发展状况。考虑到项目建设和整个产业园的投资、建设及资金回笼、效益回收等经济、价值双盈利等方面，政府和产业开发商既要协同发展，解决产业园区建设运营过程中因为规划设计不足导致的资源浪费和利用率不足的问题，更要将产业园区的开发理念从政府主导的行政管理投资转向社会投资人的专业管理投资上来，通过整体规划、整体立项、整体征拆、整体建设的方式实现产业园区的集群化、协同化、共赢化发展，同时也要依据政府与开发商各自的职责，贯穿产城融合的理念，完善产业园区的公共服务配套，为园区企业提供便利的企业服务和适宜的政策支持，以吸引更多优质企业入园，达到资源利用最大化，边际成本最小化的目的。