浅论抑制房价高涨的长效机制建立

闫爱香

摘要：十九大后，楼市长效机制将渐进出炉。“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重。2018年楼市调控将继续坚持“目标不动摇、力度不放松”的原则。不管是因房价（绝对水平）未明显下跌而导致的顽固市场预期（房价还会涨）。还是粮草充足的开发商没有降价动力。都将因调控慢火煲烫“散泡沫”而渐进瓦解和解冻。因此，2018年楼市调控仍旧会起主导作用。不过在调控机制上更加科学。

关键词：楼市调控：长效机制：房价

一、背景：十九大后管理层对2018年楼市调控定调

前不久，在部分省市房地产工作座谈会上，楼市调控最攸关的三个部门— —住建部、国土部和央行，共同强调房地产调控“不喘气、不歇脚”。从这次会议看，“稳定房地产市场、化解泡沫风险”仍是调控的重中之重，并提出集合6方面措施的“组合拳”：既有政策稳定、金融管控、土地供应、优化城市功能、规范市场秩序等。同时，会议还明确要按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。新华社文章中，一方面明确了调控已进入“深水区”，调控难度加大。但是，市场越是焦虑越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革；另一方面，强调以“房子是用来住的”方向建立长效机制，逐步扩大对租赁住房的土地供给，着重满足外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”和困难群众的住房需求，进一步缩小贫富差距，促进房地产市场的供需平衡。

二、2018年楼市长效机制亟待“落地”

近日，中央政治局召开会议，研究并定调2018年经济工作的重点和方向，总基调是“坚持新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求，坚持以供给侧结构性改革为主线”。对于各界关注的房地产，则提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并明确这是2018年要着力抓好的一项重点工作。值得注意的是，将长效机制建设和住房制度改革并列，作为年度重点工作，在近年来经济专题的政治局会议上较为罕见。而且，相比2016年底政治局会议对于长效机制“加快研究” 的表述，此次政治局会议提出“加快建设”，彰显房地产调控亟待“由标入本”。

不管是“预警函”式的调控机制，还是培育租赁市场、集体土地入市，都带有长效机制、供给侧改革（针对新市民需求）色彩，甚至触及土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”.调控与改革共同发力的局面。这也证明，只要中央和地方齐心协力，采取切实有效的措施，制度改革肯“咬骨头”，房地产能回到稳定发展的轨道上。但是，2016年10月以来的调控，尽管力度、频率空前，但购房者预期并未改变，南京“万人抢房潮”，按揭贷款受限后，居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房，意味着房价上涨的预期还很顽同。

作为楼市调控的重要主体，商业银行的行为模式也未改观。2017年以来，采取严格的规模和占比（不超过新增贷款30%）控制后，1—10月的中长期贷款（主要是房贷）规模（4.57万亿）比上年同期（4.69万亿）有所下降，但居民总贷款却增加1.03万亿，短期消费贷款暴增是主因。截止到2017年10月，居民短期贷款新增1.6万亿，接近上年同期的3.5倍，占居民总贷款的26%，占比增加10个百分点。贷款规则明确指，消费贷款是短期的，要采取“受托支付”投放（贷款由銀行直接支付给消费产品卖家），但商业银行不仅睁眼闭眼，还违规创新出周期长的消费贷款。

承担调控主体责任的地方政府，其依赖楼市、土地财政的逻辑也未明显改观。首先，近期很多城市出现“一二手房价格倒挂”的情形，说明各地调控仍在需求端“打转转”，甚至做数字文章，而不是通过加大土地和普通住房供应，增加租赁供应，盘活存量，增加公共服务等“供给侧”改革，满足新市民住房需求，获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利；其次，由于投入一产出不匹配，加上冲击土地财政，地方没有明显的内在激励以培育租赁市场，很多地方将租赁项目作为政治任务开展，南国企（而不是社会资金）承接做样板T程显然不具有持续性。

三、 2018年调控将与长效机制共舞

从政治局会议的表述，可明显感到，2017年的调控达到一定目标，但是调控成果并不牢固，房价上涨预期和冲动还在。此次政治局会议明确提出了201 8年的“ 大攻坚任务”，排在首位的是“防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前，不管是宏观杠杆率（260%），或居民杠杆率（53%），都已到触顶的程度。同时，调控进入深水期，也意味着长效机制进入攻坚期。从改革既往经验看，局面越是焦灼越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新时代的第一年，亟待在保持政策稳定的基础上，调控从短效升级为长效。

稳定预期，建立长效机制，重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此，才能将各项长效机制制度化，不至于落入调控的范畴，不因楼市波动而随意调整；也才能彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心，给市场传达此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮同，而是调控与改革共同发力，并逐步让位于改革的开始。

同时，树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等，必须要满足包括新市民在内的全体人民对美好生活的诉求。因此，作为最基本需求、公共产品属性强的住房，理应开启新一轮的制度改革。新住房制度设计的基础是住房同归居住和公共产品属性，而不是居住和投资属性；新住房制度要解决新市民（2.45亿外来人口、2500万大学毕业生）的住房需求，而不再是户籍人口、高收入阶层的需求；住房供应要以租为主、“租购并举”，而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系；土地和住房供应多主体、多渠道，而不是政府单一垄断；住房制度追求房地产与“住有所居”、新型城镇化齐头并进，而不是基于经济和投资的房地产化。

综上，尽管2018年长效机制和住房制度改革将获得明显进展，但“罗马城不是一天建成的”，在左右楼市运行的金融、财税、上下政府关系、增长模式等制度体系未明显改变的情况下，长效机制和住房制度建立过程中会遇到很多障碍，尚需渐进推进，发挥作用到位尚待时日。因此，2018年楼市调控仍旧会起主导作用，不过在调控机制上更加科学，比如预警函机制。当然，2018年长效机制建设也会获得突破，房产税进入立法进程，明确征收原则和时间表，再比如集体建设用地入市从试点转向全面铺开，这对于市场预期来说是极大的“稳定器”，调控与改革共同发力。