货币政策、房价波动对我国消费影响研究

卢博宇

（中国地质科学院地质力学研究所，北京 100081）

引言

探讨货币政策以及房价波动对消费的数据研究，是为了控制房价上涨促进国民消费而进行的探索。如何使用货币政策让房地产经济不成为泡沫经济，并且为促进消费经济提供一个有力的行业支持，成为本次研究的重要目的。房价的居高不下也让国民的消费水平结构有了很大的变化，通过对于我国的年消费率情况进行了简单的阐述，从而根据数据得出关于货币政策与房价波动对消费的联系性、关联性以及影响性；并且通过研究结果来合理地建设一个具有正常消费水平的健康社会，改善民生问题。

一、房价波动探究

1.房价上涨的背景。随着住房条件的改善和发展，2003—2007期间的房价大幅度上涨，房地产业开始迅速发展，而全国人民也开始陷入购买房子的热潮和沦为房奴的命运，房地产开始成为国家的中坚经济。统计显示，从2000年开始我国商品房的销售价格为2 200元，到了2003年上升到了2 600元，三年时间上涨的400元，涨幅为18个百分比，而到了2014年价格达到了7 000元。建筑材料资源与人工费的增加，房地产商追求利益最大化，国民对生活质量要求变高，这些都是房价居高不下的主要原因。

2.房价上涨的主要原因。对于中国经济，这块“大蛋糕”，房地产瓜分了一大部分。而中国人受到长久以来传统文化的保守思想影响，把房地产作为投资方向的最理想选择。许多房地产商为了销售房屋，开盘时往往会借助一些营销方式凸显其产品的炙手可热以提高房子的销量。中国现在的出生率与人口老龄化的速度无法成正比，所以中国正在进入人口红利时代，这使得在某一段时间内我国劳动力充足。这个现象导致拥有许多的适龄劳动人群，对房地产市场形成了有利的条件。

二、货币政策对房价的数据分析

1.货币政策在信贷当面对房价的调整。货币政策对于国家宏观把控经济发展具有重要意义，货币政策的主要功能有这几点：稳定物价上涨，提高就业率，促进经济的发展，平衡国际收支。而货币政策的调控对房价的不断上涨具有重要的意义，在关键时点预调微调货币政策的前瞻性举措。2011年时央行在经考虑后，调整降低了存款类金融机构人民币存款准备金率0.6个百分点，增加了4 500亿元流动性，使得银行体系流动性进一步宽松，银行的房贷信贷增长有了一定的来源。政府不但是经济调控的把握者，也是经济制度的变迁者，同时还是产业政策的制定者，货币政策使得房地产经济的发展更加稳健。

2.汇率对货币政策调控房产价格分析。以中国人民银行提出了“有管理的浮动汇率”制度为时间分割点。基于VAR模型、脉冲响应图和方差分解图，针对货币政策在不一样的汇率制度下调控房价的有效性进行对比分析。结果表明，在改革汇率之后货币政策变量对房产价格的调控有效性得到显著的提高。在这之中，货币的供应量受人瞩目的是有效性。通过汇率改革后对于市场消费来说并没有过多的影响波动。而在市场和非市场体制的干预下，由于各种因素，导致了居民住房过剩、供大于求的现象，这是体制制度下所带来的弊端。通过房地产的财富效应发展的不完整性来说，主要是由于我国国民对于房地产价格上涨过快、对信贷系统发展的不信任以及自主购买力不足等方面，使我国房地产财富效应无法发挥它原本具有的价值性。某网站发布了2012全年的统计数据，2012年全年房价规模为17.29万亿元，是年度历史最高水平，这一数据引发了对社会房地产逐年扩大而消费比占比反降的思考。

3.货币政策对房价的波动与消费关系的影响。在房价不稳定和国民消费能力不足的情况下，房地产波动和与消费关系受到了很多人的关注。在这种不稳定的市场经济下，由于房地产价格的增加对于消费者的影响分别有以下几种表现：首先，对已经购买了房产的人群来说，房价上涨可以增加他们的总资产，提高他们的消费水平，拥有的住房产值增加使房子的持有者增加了的房屋出租收入、转让收入和贷款增加收入，以此提高了房产持有者的消费水平。有房者在所拥有的不动产升值的情况下往往会增加消费，原因无非是房价上升所带来的财富，又或是一种投资成功的心理暗示，通过这种暗示或是转卖投资的房产以此来获得一笔不菲的收入，而这又会促使人们去消费。对于购买力不足的居民来说，房价的提高会令他们为买房更加的忧虑焦愁，进而进行更多的储蓄，因此降低消费水平，这种机制称为“流动性约束效应”。在市场经济的调控下，银行的贷款信用由于住房的问题极大限度地提高了信用额度。对于这一部分人来说，国家出台这样的政策使得这些人能够在日常消费中处于积极消费状态，对于国家的补贴分期的还款缓解了他们的住房压力。对于没有房产的居民来说，当房价过高时，他们不具备购买能力。因此，房价上升可能会导致一些拥有小额资产的人拒绝购房，以此进行其他方面的高消费，这个行为称为“替代效应”。所以，要通过我国总体的宏观经济调控才能处于更为有利的地位。下表列出了我国今年来的消费率情况。

4.如何使用货币政策促进房地产的财富效应。在不同的地区，房价差距大是有目共睹的。房子的地理位置、环境设施、交通的方便程度都影响了居民住房区域的价格。购房者的经济能力决定了区域房价的高度。较为富裕的区域和省份，大城市吸引着人们去工作生活，同时也推动进了大城市房价的攀升，比如杭州、上海和北京这三个大城市外来人口都快超过本地居民了。不断有有能力的购买者蜂拥而至购买房产，如若不是自我的能力购买那就是啃老族的这一代，大多数人是从父母钱包里获取了大笔资金。一线城市的房价难以控制，所以应从城市建设着手，发展城市建设提高城市红利，使大城市不再人满为患，宏观调控各省经济发展促进互惠互利。而其他城市出现的供过于求的情况也能相对缓解。货币政策是货币当局运用货币政策工具，以市场为承载、从而影响国民对房地产消费的投资消费行为；房地产业对国民经济的影响巨大，是带动GDP发展的主要因素。由于近期美元持续下降趋势，而人民币又有增值势头。从其他国家的经历看，货币升值过程往往是房地产增值的过程，比如日本，1988—1990年，日本有部分区域的房价同时暴涨了2.2倍和1.6倍。货币政策对于房地产经济来说使得房地产经济的发展更稳健，在总结日本房地产经济泡沫崩盘的经验教训的同时，必须认真把握房地产的方向。

三、货币政策以及房价波动对消费数据研究

1.房价波动数据调研。房产作为国民重要持有物之一，其波动性具有重要意义这值得我们去深入考究。去年2—7月份，全国商品房成交均价同比增长4.2个百分比；其中，住宅成交均价同比增长3.4个百分比，有些业内人士担心，货币宽松调整后所带来的楼市成交量回升，从而会使房价再度提升，使得前期楼市调控政策所取得的结果差强人意。许多人，单从降低利息方面，对购房者每个所要负担的成本以及房地产的成本对于房价的影响来观察，其作用不大。买房的人每个月要拿出的钱少了2%～3%左右，而房地产商开发金额在总金额的占比不高，因此并没有太大改变。但降低利息依然对市场经济有影响，面对央行的宏观调控降低价格，将减弱购房者对房价下降的预期。通过恒定的经济学定义可知，需求是价格的反函数，因此在其他条件稳定的情况下，商品价格越高需求越少，价格越低需求越大。在2007年房价价格为3 500元时住房购买率仅为47个百分比，在2013年房价上涨为7 000元时购买率却增加到了65个百分比。所以，我国的房价购买率是存在反经济学定义的发展下进行的。我国的楼盘房价越高越受到追捧，这不符合传统经济学的发展方向；这是由于房地产具有投资和消费两种功能。投资的本质就是以现有的本钱使它流通增加更多，社会的流动资金越大，投机需求越增加。货币政策所要执行的职能的本质应该是调控严重分配不均的钱，这才能切实地控制房价波动。在过去十年，也就是整个房地产业的黄金十年里，房地产虽然无法实现中国经济的可持续发展，但是对于中国经济“软着陆”还是意义重大。土地财政对政府的重要性使政府只能抑制房价过快上涨，并不具有真正降低房价的意义。由于中央政府把产业结构调整到使区域经济平衡，还未找到新的经济增长点，所以这是目前关于房价过高的主要因素。

一线城市房价与消费比图

2.消费比例占房价波动于货币政策影响调研。当今我国属于经济转型期间，房价、通货胀涨和货币政策都有别于他国。我国的房价除了取决于供求的力量之外，还受人口因素、财政制度和土地规划制度等因素影响。通过调查发现以下两个方面的问题：第一，我国的流动性对房价和通胀影响显著;在北上广等国家，外来的人口占城市的50%，而房价也与其他区域相比多了60%；第二，我国的低利率推动了房价提高。另外，货币政策的价格型工具对抑制房价有作用，住房信贷的难度、税收政策和住房限购并且增加利息对房价的抑制作用超过控制货币供应；通过货币政策的调整，北上广的消费率也从40%增加到60%。从2015年的房价波动情况看，全国的房价水平增长走向已经由原来的一线城市增加到全国性大范围的房价上涨，导致住房压力加大，泡沫风险不断加剧。房价波动已经持续18个月稳定上升，并且无降低的情况。在这之中，有7个月房价比涨幅都超过1.13%。全国性增长已经超过2013年时的价格，接近2001年上半年的价格。从上图来看，改革开放以来，一些大中城市商品房住房价格指数提升，可以看出房价是在2008年金融危机后开始大幅度提升，到2013年这几年间都一直处于稳步上升的情况，在这几年间的消费率也不断降低。而2013—2015年的涨幅相对来说不如20世纪初的劲头，但也没有降低。到了2016年房价也再创历史新高，对于消费率来说也持续低迷。通过其他的调查报告表明，房价已经持续十几年保持上涨。增长指数来看，2013年9月份新建房地产，与上月相比有大幅的提升，上升0.93个百分点。直到2015年5月份，房地产价格又开始新一轮的增长，随后涨幅开始缓慢平稳上升。进入2016年以来，房价同比价格开始明显上升，尤其是3月份以来，每个房地产价格增加均超过1%，而到9月份，房地产价格涨幅更是超过2.3%，创下房价指数自发布以来的最高值。通过这些房价上涨数据来分析下对消费影响，一线城市的消费，增速比全国水平低不少。研究中发现，特别是深圳房价增长最快，与去年的房价以及消费率对比，今年的消费率相对房价也许会出现负增长。去年就连东北这样GDP增长只有3.5%位列全国较低的省份的社会消费率都有7.6%的增长，其消费率增长高主要是受房价影响，但房价毕竟是短期波动很大的，但是消费却是比较平稳的。这种出现的一线危机被人们忽略，但其实从更具有持续性的消费指标看，深圳的消费危机要比东北还严重得多。最新数据显示，2016年7月，厦门当月累计同比3.8%，杭州7.7%，广州8.3%，全国10.9%，厦门回升，但杭州、广州还在继续下降。总的来说，一线城市消费率水平依旧落后全国。在改革开放前，杭州、广州的平均消费增加是高于全国的，平均高2.2%，并且二十几年中只有五年低于全国的消费率，说明房价波动对一线城市带来的影响。在1999—2008年期间的房地产建设在一线城市具有25%购买率，在其他区域的购买率仅为一线城市的1/3。1999—2008年时期一线城市消费率平均高于全国32.2%，而2009—2015年时期平均落后21.73%呈现的差距明显，这段时期也正是和一线城市房价脱离全国平均水平加速上涨时期相吻合，一线城市是由于外来人口的流动才导致提高了消费率，如果除去外来人口流动因素，消费增长落后程度将更大。房地产业为了适应货币政策调控，也不得不做出相应的配合，从而促进消费增长。

结语

通过借鉴对货币政策和房价波动对消费的数据表明，我国需要根据国情调整货币政策所能带来的利益，规避关于房地产经济泡沫的历史路线；使房价能在可控范围内波动，通过房地产经济的繁荣稳定，提高社会的和谐度；货币政策对房价的影响是不言而喻的，对于货币政策在改善社会经济方面的职能通过房价的波动也能很好地体现。需要通过两者的互相监督，从而切实地改善价格过高的住房问题，提高国民的生活消费，促进经济的流通。保护人民的根本利益和基本的生活诉求，提高国民幸福感完成建设小康的目标。

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