城市住宅区物业管理模式的优化与创新

段金跃 施继余

摘 要：伴随着社会经济的快速发展，我国城市化的进程不断加快。在城市化建设规模逐渐扩大的新形势下，人们的生活水平实现较大程度的提升，这就进一步提高了人们对居住环境的要求，尤其是在住宅区物业管理方面，越来越备受关注。对此物业管理人员必须加强对人们需求的注意，不断优化住宅区物业管理模式，尽量满足人们的居住要求，为人们创造良好的生活环境。据此，本文主要对城市住宅区物业管理模式的优化与创新进行了深入探究。

关键词：城市住宅区 物业管理模式 优化 创新

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2018）09（a）-0105-02

1 城市住宅区物业管理中存在的主要问题

1.1 物业费收费不标准

在社会经济发展的新形势下，城市住宅面积不断扩大，随着人们对生活质量要求的提升，人们对城市住宅区物业管理愈发重视。但是，因为物业管理行业在我国起步较晚，发展缓慢，使得大量物业管理公司尚未构成健全的管理制度，也没有明确物业费收费严格标准，其中大多数物业费都是根据所在地域的经济状况所决定的，不同的地区物业费存在明显差异，这就导致物业管理行业在收费管理中严重缺乏统一标准，而且还有部分物业管理的收费状态为不公开，这样一来，势必会造成业务对物业管理服务工作的质疑，从而严重影响物业管理工作的顺利开展。

1.2 管理服务机制不健全

因为我国物业管理行业起步晚，发展缓慢，大多数物业管理公司的服务机制尚不健全，而且相关公司在物业管理上不够重视，技能严重不足，使得物业总体服务水平相对较低，从而造成住宅区物业管理模式一成不变，十分落后，难以为人们提供优质服务。另外，少数物业管理供企业在人力资源考核工作中，缺乏对员工的全面考核，没有对员工服务态度和质量进行综合考虑，造成员工工作积极性与主动性备受打击。而且，物业管理公司在员工培训工作上缺乏重视，培训不完善、不及时，导致员工的服务意识和态度较差，无法满足住宅区业务的服务要求。这样一来，不仅会直接影响业务的正常生活，还会阻碍物业管理公司的健康稳定发展。

1.3 管理人员与业主素质亟待提升

物业管理人员素质与业主素质是直接影响城市住宅区物业管理水平的关键性因素。在物业管理人员上，行业起步晚，发展慢，市场准入门槛低，其中大部分物业管理公司、业务、高校尚未明确意识到物业管理的重要性，导致物业管理专业人才相对匮乏。就业主而言，很多旧住宅区居民主要是老年人和低收入家庭，大多数是企业职工或家属，对物业管理工作缺乏充分的认识，消费观念落后，消费能力明显不足，很容易造成各种矛盾。

2 城市住宅区物业管理模式的优化与创新策略

2.1 明确物业管理内容

就目前物业管理公司在运营中面临的各种问题，管理人员应该实时转变传统以人工服务为主的物业管理模式，通过熟练掌握住宅区的实际状况，基于业主生活环境与条件，进一步明确物业管理内容，并详细分析物业管理服务项目，适当进行拓展，涉猎城市住宅区的停车场、幼儿园、消防、设备维修维护、老年服务等各个领域，以实现物业服务的多元化，推动管理模式的优化与创新。在明确物业管理内容的基础上，积极引进信息化技术，加强智能化建设，落实网络化管理，在为业主生活提供便利的基础上，提升物业管理服务的整体水平与质量。

2.2 优化物业管理模式

住宅区物业管理的主要原则就是为住宅区居民与家庭生活提供便捷，提高居民的综合素质，加强对居民关系、社区组织关系、水电等各个行业部门之间多元化关系的合理化协调，构建和谐、健康的住宅区。目前物业管理中依旧存在许多问题，亟待解决，对此，相关管理部门应积极采取措施优化并创新物业管理模式。第一，物业管理人员应严格遵循相关法律规定，健全物业管理制度与法规体系，从而为有序地进行物业管理工作提供帮助。第二，物业管理人员还应该积极汲取国内外的丰富经验，以业务多元化需求为基础，实时关注住宅区的环境优化建设，以及社区的环境氛围，构建专业化、规范化、全面化的物业管理服务队伍，最大程度上满足业主各项需求。第三，物业管理人员应实时关注新时期物业管理的动态特性，不断吸收新的理论知识，基于小区具体情况，树立全新的物业管理理念，鼓励全员积极参与，并做好各项协调工作，加强与各个相关部门间的积极交流与沟通，充分发挥物业管理服务功能，促进物业管理实现可持续发展。

2.3 完善物业管理机制

要想进一步实现对住宅区物业管理模式的优化与创新，应先构建完善的物业管理工作规范，针对业主反映的现象，确保在24h之内给予有效解决，不仅如此，还需要建立健全的、严格的奖惩制度。物业管理部门应成立专门的监察小组，详细记录物业管理人员的工作状况，并进行全方位分析和評分，根据记录情况，及时发现员工的具体工作状况，而其中工作努力且表现比较优秀的员工，应适当给予奖励予以肯定，必要时可以升职加薪，相反工作表现较差的员工，则应给予相应的惩罚，严重者应解雇，避免带坏整个单位的环境氛围。

2.4 创新物业管理公共事务决策机制

城市住宅区物业管理公共事务决策机制，对住宅区的物业管理有着直接性影响，传统住宅区物业管理公共事务决策机制包含两大部分：业务内部组织决策机制、物业管理公司决策机制。其中内部组织决策机制主要就是业务自主形成的，内部构建中央机构，承担公共事务的决策权，或者由业主协调做出决策。物业管理公司决策机制主要就是物业管理公司根据委托服务，针对住宅区的公共事务进行决策，这两种决策机制管理中都有明显不足。所以，物业管理部门应针对住宅区物业管理公共事务决策机制进行优化与创新，防止目前决策机制中的不良现象，即实施业主组织与物业管理公司之间的合作性决策机制，有机联系业主与物业管理公司，实现两者之间的积极沟通与交流，切实解决业主不参与和合作等各种问题，积极配合，推动住宅区物业管理行业实现稳定发展。

2.5 进一步提高物业管理人员专业素质

在物业管理公司，管理人员的作用非常关键，只有服务人员的专业素质与能力足够良好，才能够进一步推动住宅区构建和谐的住宅区环境。因此，物业管理负责人应坚持推动住宅区居民生活水平提升为基本原则，有机协调住宅区居民与社区组织、物业管理人员之间的关系。城市住宅区物业管理部门还应不断吸收更多优秀人才，利用其较好的知识能力与管理水平，促进物业管理工作的顺利开展。不仅要引进管理人才，物业管理部门还需要强化对在职工作人员的继续教育和培训，鼓励其积极发挥周围网络优势资源，优化自身知识体系，提高自身服务水平与能力。而物业管理部门还能够利用工作以外的实践，组织工作人员科学系统学习管理知识，组织讲座或者知识竞赛等，以此确保物业管理人员具备较好的专业素质与综合能力，从而保障住宅区物业管理工作顺利开展。

3 结语

综上所述，目前我国城市住宅区物业管理工作中依旧存在大量问题，其直接影响着物业管理工作的顺利开展。这就需要相关物业管理部门，科学合理调整其中各项问题，采取行之有效的措施进一步健全物业管理的相关内容，并优化物业管理模式，在提高服务质量与水平的同时，促进物业管理实现稳定长远发展。

参考文献

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