房地产估价风险及防范探析

周文良

摘 要：在未来一段时间内，房地产估价将朝着国际化及市场化的方向发展，服务业将更加多元化。 但目前房地产评估行业在开发和运营上还存在不少缺陷，应采取有效措施促进市级房地产评估行业从而进一步发展，确保行业的可靠性和安全性。 在此基础上，文章提出了规范房地产评估市场的对策建议，旨在为房地产评估市场提供参考和帮助 。

关键词：房地产估价；风险；防范措施

近年来，房地产业及相关行业的蓬勃发展促使了估值业的业务量大幅增长。 数量的增加不仅体现在数量上，还体现在企业的类型上。 除了房地产抵押贷款估值，房地产交易估值等传统类型的估值业务外，还出现了新兴的房地产资产证券化和房地产保险估值。 这意味着更多行业和更多用户的估值报告对房地产估值结果提出更多的预期，房地产估价机构和评估师承担更大的责任。 但是，房地产评估引起的诉讼纠纷也随着业务量的增加而增加。 房地产评估风险带来的问题亟待解决。

一、房地产估价风险的特性

多重因素是房地产估价风险的重要特征。 整个评估过程的任何方面和步骤都存在估值风险，具体环节的风险由多种因素组成，涉及到相关经济主体，评估人员，评估人员和政府利益，人员道德，管理层 组织，政府的政策和法律可能成为风险因素。其次，评估工作完成后，客观上形成了房地产估价风险因素，但这些因素不一定出现，临时性关联方需要承受损失，责任没有成为现实。 一旦这些风险因素被揭示和改变，就会变得危险。 但一旦相关利益相关方了解情况，不能承受由此造成的损失，潜在风险将转化为事实风险[1]。最后一点就是房地产估价的结果并不是唯一的，这是由房地产估价的特点决定的。 同时也决定了制定估值方案，选择估值方法和依据，选择客户等方面的差异，因此估值结果也会有所变化， 估值风险难以定量判断。

二、房地产股价风险分析

1.1相关法律法规的不完善和漏洞

在当下房地产估价有关的法律中，只有《城市房地产管理法》有关房地产估价的条款，但没有对其具体操作明确规定。在法律法规层面，1999年建设部颁布的《房地产估价规范》至今一直在使用。作为房地产评估最高层次的指导思想，《房地产评估规范》中有很多规定不能适应新经济时代的需要，甚至存在漏洞。 《房地产估价规范》对部分新型估价业务没有提供详细规定，使估价师在评估工作中有较大的自由裁量权，导致估价结果出现偏差。另外，《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》也有相关规定，与当前行业平稳有序发展相矛盾，是房地产风险评估的隐患。

1.2估价的客体与主体信息不对称

从接受委托房地产估价手续，起草估价工作方案，收集资料到现场调查等一系列筹建工作进行估价工作，受到客户故意提供虚假信息，评估人员确定缺乏经验的原因， 信息不对称现象。 房地产估价师对待估价对象的确切价值取决于详细可靠的基本信息，合法权利证明书和实际市场价格等相关信息。 如果这些资料中存在缺陷和缺陷，将直接影响评估人员作出与评估对象真实值不一致的估计，从而导致房地产估价风险。

1.3估价人员职业能力及道德风险

对估值目标进行客观的价值判断，要求房地产评估人员要站在公正的视角。 然而，在实际工作中，评估人员往往受到各方面的诱惑。 从业人员道德价值低，违规成本低，缺乏职业道德考核制度，往往为房地产评估行业的潜在腐败提供了温床。

三、房地产股价风险的主要防范措施

1.1制定相关法律及法规

为确保我国房地产评估业在当前经济体制下的长远发展，应制定实施原则和行业技术规范的有关法律法规。这不仅解决了行业间存在的恶性竞争，也解决了行业技术需求，增强了风险评估机构的风险意识和自我责任感，规范的评估步驟和评估方法。在我国，房地产评估市场能否长期健康发展，不仅受到地方政策的制约，还应与整个市场的经济体系相结合。许多城市主要依靠国家有关法律法规限制市场评估机构和评估机构的评估，政策必然会有不可能涉及的地方，很多法律法规已经不能适应当今的经济体制[2]。因此，要运用有关部门制定或完善相关法律法规和政策，形成完整的法规体系和法律体系，使整个评估机构能够健康地进行规范运作。

1.2建立相关信息数据系统

评估师在估值过程中需要大量信息作为估值的类比和参考依据，因为信息不准确，不完整导致的风险更难避免，这与当前房地产信息透明度不足有关。 房地产信息包括房地产市场，政府政策等有关信息，指的是政府可以开通的土地出让金，土地出让金计划和房地产公司信用档案，房屋租赁管理，现有房屋转让，房地产所有权登记 ，房地产预售管理和房地产市场交易信息。

1.3加强培训制度，提高员工专业素质

房地产评估师目前是房地产评估市场的主体。评估师应具备最好的专业素质，坚实的房地产评估理论和良好的职业素质，加上丰富的实践经验，才能发展评估师。在其他方面，一个合格的评估师不仅要有良好的职业道德和个人素质，还要有丰富的实践经验和理论知识。这样在行业内，评估师的行为就符合理论和规范。对于评估师来说，良好的职业道德，丰富的实践经验和专业的理论知识是其公正、科学评估企业的基本原则。评估机构有优秀的评估师，通常以注册条件和专业资格为前提。对于目前的房地产评估市场，评估师注册条件制度和资格考试条件稍宽。例如：缺乏时间评估工作经验和相关工作经验的人员有限，他们没有资格参加实践考核考试，需要不断积累工作经验的考核岗位才有机会参加考试。考试面试和笔试。面试时，主要注重估价师的写作能力和应答笔试的能力，涉及更多的专业知识和理论。同时还介绍了西部地区的先进理念，评估师进行注册，还需附上几个有代表性的评估报告。另外，为了鼓励评估师主动学习，还要设定评估师的水平。组织可以根据他们的年龄和表现来定义他们的水平。例如：机构可以评估十年或十几年的工作经验评估师，不同级别的考试内容也不同，要严格评估师的纪律，剽窃和考试不能发生等不良现象。这样，评估人员为了达到更高的层次，就会敦促自己积极研究职业评估知识和评估理论[3]。

四、结束语

总而言之，对于中国的房地产评估师来说，除了需要研究国外对动态，行业学术，行业规范，政策法规，理论水平和实例分析等问题的评估外，还要定期参与行业开展通讯活动。 可见，作为一个好的评估者，不仅要在自己的业务领域进行探索，还要学习相关法律，了解两者的合法与非法的区别。

参考文献

[1]卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].产业经济，2013，440（10）：24-27.

[2]杨立辉.刍议房地产估价的风险与防范[J].房地产，2015，66（2）：66-67.

[3]白新华.房地产估价风险分析与防范[J].中国集体经济，2016，15（5）：28-29.endprint