恶意“跳单”仍应担责

梁岱

一、基本案情

2016年3月2日，N市G区东方国际社区某单元房屋的业主将需要出售该房屋的信息登记在A房产中介公司门店。李某因购房需求，到A房产中介公司所在门店寻求购房咨询服务。A房产中介公司工作人员带领李某及家人到包括本案所涉房屋在内的多套房屋实地看房。同年6月21日，A房产中介公司工作人员带领李某及家人看房后，双方签订了《服务协议书》，其主要内容为：买房人（李某）是第一次知道A房产中介公司推荐的房源信息，买房人在此之前，其他房地产中介机构没有向买房人推荐和带买房人查看A中介公司所推荐的房源，买房人对A中介公司的媒介服务、咨询服务签字确认。同时载明：买房人如果在签订本确认书后的三个月内无论以何种方式及价格与A中介公司所推荐的房源业主私下达成房屋买卖协议，买房人都要按成交价的2%向A中介公司支付居间服务佣金。同年6月23日，A房产中介公司工作人员再次带领李某及家人到案涉房屋看房，并与买房人进行了见面，就价款及产权转移等事项进行了初步磋商。同年6月24日，李某及其配偶与本案所涉房屋的业主撇开A房产中介公司，私下签订了《房屋买卖合同》并办理不动产权利转移登记手续。A房产中介公司向李某索要佣金未果，遂诉至法院，要求李某支付居间服务报酬。

二、裁判结果

一审法院认为，A房产中介公司与李某所签订的服务协议书，是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，该协议书不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《客户服务协议书》中确认，A房产中介公司是首家向李某提供案涉房屋出售信息的中介公司，李某有义务在查看房屋后的三个月内无论以何种方式及价格与卖房人私下达成房屋买卖协议，李某作为委托人都要按约定标准支付受托人A房产中介公司佣金。李某虽辩解其是通过其他渠道获得的该房源信息，但其并未提供相关证据予以证明，故认定与A房产中介公司的居间合同关系中存在明显的恶意“跳单”行为，违反了双方签订的协议。因此，对A房产中介公司请求李某支付居间服务报酬的主张予以支持。

李某不服一审判决而提起上诉。二审法院依法维持原判。

三、案例分析认定

《客户服务协议书》通常是中介机构提供的格式合同，其中禁止买房人利用中介机构提供的房源信息，撇开该中介机构与卖房人私下签订房屋买卖合同的约定应属于格式条款，但其目的在于保护中介机构作为居间人在提供了居间服务后，应当享有的合法权益，不违反相关法律規定，该约定是有效的，应具有约束力。即限制买房人恶意“跳单”行为，但对恶意“跳单”行为的具体认定，应从中介机构与买房签订协议的具体内容、中介机构媒介服务的履行程度、买房的主观故意等行为进行评判，从而达到既保护房产中介机构合法权益，促进中介服务行业健康发展，维护市场交易秩序，又保护买房人的合法权益的目的。

（一）限制“跳单”条款的效力

从N市近几年二手房交易情况来看，近九成是通过房产中介机构提供的居间服务促成的交易。在居间活动中，中介机构的目的在于通过提供居间服务后收取买房人一定数量的佣金，卖房人一般不用支付佣金，但在目前二手房交易过程中，由于诚信机制缺失，往往存在买房人恶意“跳单”现象，即中介机构带买房人实地查看房屋并介绍与卖房人认识后，买房人为了逃避支付佣金而撇开中介机构私下与卖房人签订房屋买卖合同。事实上损害中介机构的利益。中介机构为了限制买房人这种恶意“跳单”行为，通常要求买房人在看房前签订《服务协议书》，这类协议虽为格式条款。这些条款是关于买房人撇开中介机构私下与卖房人签约的责任条款，这些条款往往是中介机构在与买房人签订《服务协议书》前已充分履行了告知义务，也不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，这些条款目的在保护中介机构作为居间人提供居间服务后依法应当获得的利益，也是为了维持这个行业正常运转的无赖之举。因此应当为有效。所以，在“跳单”行为的个案处理过程中，应从买房人是否利用中介机构提供的房源信息撇开中介机构与卖房人私下订立房屋买卖合同、中介机构提供媒介服务的程度、以及买房人是否故意逃避支付佣金义务等情形来综合认定。结合本案，李某与A房产中介公司签订了协议书，A房产中介公司已告知了李某房源信息并带李某及家人实地查看了案涉房屋，组织买卖双方就房屋价格、产权转移等重大事项进行见面磋商，若李某在三个月内与该房源的业主达成了房屋买卖协议，就有义务向A房产中介公司按约定支付居间报酬。

（二）李某的是否属于恶意“跳单”，是否承担法律责任

分析李某于2016年6月21日、23日在A房产中介公司工作人员带领下两次实地查看该房屋，并在A是中介公司工作人员的组织下，与该房屋的业主进行了见面，对价款、产权转移等事项进行了磋商，随后即于2016年6月24日与该房屋的业主签订《房买卖合同》并办理产权转移手续等情形，足以认定李某系恶意“跳单”行为，其故意阻止中介佣金支付条件的成就构成违约，应当承担支付报酬的责任。合同法的相关条款明确规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。