EPC总承包模式在房地产项目管理中的运用

牛建杰

（中冶南方（武汉）置业有限公司 湖北武汉 430223）

前言

EPC总承包模式，即为Engineering Procurement Construction，意指在业主委托的前提下，工程总承包单位根据相关的合同内容，承包工程项目的所有环节，包括设计、采购、施工等。通常情况下，EPC总承包模式会在总价合同的保障下实施，所以可以在很大程度上保证房地产项目的进度、质量、成本等，进而广泛应用在房地产项目管理之中。

1 工程概况

本项目位于武汉市东湖新技术开发区汤逊湖北路南北两侧、城市三环线的南侧、民族大道的西侧位置，由中冶南方（武汉）置业有限公司负责开发建设的中冶南方国际社区项目（如图1所示）。就建设内容来说，本项目地块为两块，即南区、北区，项目的总占地面积为168050.27m2，而规划净用地面积等于153584.87m2，该建筑的总面积达到307377m2。在建筑之中，包括77330m2的商业面积、153047m2的住宅面积，具体数据如表1所示。在该房地产项目的建设中，预计投资额度等于157388万元，单位自筹资金等于66089万元，剩余的91299万元为银行贷款。表1为国际社区建设项目的相关数据。

表1 国际社区项目相关数据

2 EPC总承包模式在房地产项目管理中的优势

结合EPC总承包模式的内涵能够发现，将其应用在房地产项目管理中，其自身在很多方面都有着显著的优势，具体体现在以下几方面：

图1 中冶南方国际社区项目效果图

（1）集成化优势。在传统的房地产项目管理模式中，因为运营、施工、设计等方面的因素，并没有统一的管理模式，常常会出现脱节等问题，影响房地产项目的发展。在中冶南方国际社区项目的建设中，将EPC总承包模式应用在房地产项目管理中，对项目中的设计环节、施工环节、采购环节等，进行集成化的管理（如图2所示），实现权、责、利之间的统一，从而保证项目能够顺利、协调的进行。

（2）信息化优势。在传统的房地产项目管理模式中，基本上由多个建设单位同时开展工作，但是相互之间并不会对信息进行共享，主要是因为缺乏共享平台，从而出现信息不对称等问题。在国际社区项目的施工中承建单位采用EPC总承包模式，并对BIM进行可视化管理，进而能够解决信息不对称等问题，提高各种信息的利用率，进而实现信息化的管理，提高管理工作的智能化水平[1]。

图2 EPC总承包模式的集成化表现

（3）专业化优势。与传统的房地产项目管理相比，EPC总承包模式的应用要求总承包单位，必须具有较高的管理水平、雄厚的资金、良好的信誉形象等，如中冶南方工程技术有限公司，只有这样才能够充分发挥EPC总承包模式的优势。同时，基于这样的前提，可以在根本上保障房地产项目的质量、进度，推进施工稳步进行。

3 EPC总承包模式在房地产项目管理中的运用

3.1 现状分析

结合中冶南方（武汉）置业有限公司对国际社区项目的管理，发现EPC总承包模式在房地产项目管理中，其应用现状存在着一些不足，具体体现在以下几方面：

（1）企业方面。总体而言，中冶南方（武汉）置业有限公司的资金实力非常雄厚，其所投资建设的国际社区项目，是武汉市第一个采用EPC总承包模式的项目，其具有敢为人先的魄力。但是在具体的应用中，依然存在传统管理模式的影子，包括信息共享不及时、风险分担不均匀等，影响EPC总承包模式的应用效果。

（2）设计方面。①设计人员缺乏优化设计的工作动力，设计过于保守。实际上，通过优化设计能够在很大程度上，减少房地产项目中成本的运用，进而保证企业的效益。但是，在具体的设计工作中，各方在利益方面很难达成共识，进而不利于优化设计的推进。②设计人员的权威性不被认可，即建设单位等质疑设计人员的水平，所以就会影响合作的效果，影响设计的质量。

（3）技术方面。虽然在应用EPC总承包模式的过程中，利用了BIM等先进的技术方式，但是存在一定的局限性，不仅无法发挥先进技术的作用，还会影响EPC总承包模式的应用效果，降低房地产项目管理的质量。

3.2 优化对策

3.2.1 提升企业的总体能力

（1）企业应该对组织进行创新。EPC总承包模式的应用具有明显的复杂性特征，因此会产生很多不同层次的组织机构、工作内容，如图3所示。因此，EPC总承包模式的应用，对企业、人员都有着很高的要求。为了能够解决国际社区项目管理中的不足，中冶南方（武汉）置业有限公司应该积极创新组织，基于业务拓展、重组等方式，优化具体的施工环节、咨询环节、设计环节等，从而全面提升企业的能力，并可以进一步强化自身的信誉。在这一基础上，企业可以构建一个EPC总承包模式应用管理部门，保证项目管理工作的专业性、及时性、系统性，以此来保证国际社区项目施工的顺利性。

（2）企业应该重视合同风险控制。就当前的现状来说，中冶南方（武汉）置业有限公司合同风险防范、控制的意识依然需要进一步强化。因为EPC总承包模式下合同具有一定的特殊性，所以企业必须依据正确的法律方式、规定等，完成合同的管理工作，及时发现其中存在的问题，并第一时间进行处理、解决，避免企业、项目等受到风险的影响。在风险控制的过程中，企业应该掌握业主的具体意图，对双方各自应该承担的风险问题，进行清晰、准确的划分，从而能够将风险将至最低，强化房地产项目管理的质量、效果。

3.2.2 重视设计管理的工作

图3 EPC总承包模式的应用流程

在任何房地产项目中，其设计环节的效果都对项目的成本、施工，有着非常直接的影响，所以必须加大对设计环节的管理，尤其是应用EPC总承包模式的过程中[2]。具体来说，应用EPC总承包模式的房地产项目管理工作，其对项目有着75%左右的直接影响，因此中冶南方（武汉）置业有限公司应该充分发挥自身的优势，依靠母公司中冶南方工程技术有限公司的强大设计能力，督促母公司提供优质的设计服务，从而做好房地产项目的设计管理工作。

不仅如此，企业应该给予设计人员足够的信任，从而优化双方的合作效果。具体来说，中冶南方（武汉）置业有限公司需要与设计人员进行深入的技术交底，然后对设计结果进行讨论、分析，明确指出设计图纸的不足，在双方的讨论中对设计进行优化，给予设计人员足够的优化设计动力。通过这样的方式，能够在保证房地产项目质量的同时，降低施工等环节的成本需求，增强房地产项目管理的有效性，并以此来发挥EPC总承包模式的应用价值。

3.2.3 应用BIM等先进技术

就EPC总承包模式的优势来说，就是将项目管理、专业能力等，进行更加深入的融合，从而能够提高承包单位的综合实力，包括优化管理、积累经验等，保证房产项目能够实现计划的目标[3]。因此，建筑承包单位要想获得更加长久、稳定的发展，就应该积极将EPC总承包模式应用在工作中，同时结合BIM等先进技术的优势，构建科学的、有效的管理模式。

以BIM技术为例，其具有信息传递快捷化、参数化、可视化的优势，可以对房地产项目全生命周期的信息，进行集中化显示，从而为EPC总承包模式的应用提供统一的平台，提高项目管理工作的信息化、集成化水平。由此能够发现，深化BIM等先进技术的应用，并以此构建房地产项目管理平台，能够在很大程度上发挥EPC总承包模式的优势，在根本上实现房地产项目管理的目标。

4 结语

综上所述，在很多房地产项目之中，因为管理工作的需要，所以将EPC总承包模式应用其中，为后续的工作带来了很多的便利。在这样的前提下，相关人员应该掌握EPC总承包模式在项目管理中应用的现状，并根据问题制定针对性的解决策略，充分发挥EPC总承包模式的优势，并优化房地产项目管理的方式，推动房地产项目稳定推进。