新形势下在建工程抵押登记风险及防范措施

钟尚文

摘 要：当前，房地產开发企业利用在建工程抵押融资已成为其获取后续建设资金的一种重要方式，本文对在建工程抵押登记存在的风险进行了分析与思考，并结合工作实践提出了相应的防控措施。

关键词：在建工程  抵押登记  风险防范

一、在建工程抵押存在的登记风险

（一）在建工程抵押的复杂性、多样性带来的登记审查风险

与一般现房抵押登记相比，在建工程抵押登记明显具有复杂性、多样性的特点，存在着较大的不同之处，不但登记审查程序、内容要比一般抵押登记复杂的多，其涉及的法律关系、法律主体也比较多，这无疑加大了登记机构的审查、登记风险。

（二）因部门之间系统信息不同步导致的登记风险

目前，在建工程抵押登记由不动产登记机构负责，预购商品房合同备案等业务则由住建主管部门负责，两个部门间因不同系统导致信息不同步容易出现重复抵押的风险，而这又是造成登记风险的一个重要原因。

（三）抵押权利价值认定的风险

根据《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，在建工程的价值可以由抵押双方协商议定或者也可以由有资质的房地产价格评估机构评估确定，但不管哪种方式登记机构均不能拒绝受理，在登记实践中如果双方协商议定的价值明显超过市场价值，又或者是反复多次抵押的，因为缺乏指导性办法，因此仍存在较大的登记风险。

（四）在建工程界定标准与条件的风险

实践中因为在建工程不确定的因素较多以及因开发商基建手续不完整或建设资金短缺等自身原因造成的工期延误等原因导致界定是否符合在建工程标准与条件也成为了一个重要的登记风险。

二、在建工程抵押登记风险防范

考虑到在建工程抵押的复杂性和多样性并且容易产生争议的特点，结合工作实际从以下方面着手防范风险。

（一）在建工程的界定标准与条件须进一步完善，加大审查力度

首先，拟抵押的在建工程的手续是否合法、完备成为登记机构第一个要予以审查确认的。不动产登记人员可通过审查土地使用权人、建设单位（即抵押人）及债务承担人等是否合法、是否一致同时在建工程的建筑面积是否超过规划审批的面积等几个方面来确认，通过认真审查进而确认主体、手续等是否齐全、合法从而避免登记风险。

其次，拟办理抵押权登记的在建工程，登记机构可以根据《不动产登记暂行条例》及《不动产操作规范（试行）》等规定进行实地查看：拟抵押的在建工程占地范围是否在批准的红线范围内;在建工程坐落等信息是否与证明材料记载的相一致以及是否合法建设;工程形象进度等是否符合要求。若经审查同意登记则应将实地查看的影像资料及有在场人员签字确认的记录表一并同抵押人提交的材料入档备查。

（二）进一步强化申请材料的要件审查

登记人员可通过对申请材料合法性、有效性等的审查，确认在建工程即抵押物合法且不存在法律法规禁止抵押等的情形、抵押物清单已经住建主管部门确认符合要求以及抵押权人已出具书面承诺并愿意承担可能的风险，结合以上要件审查结果并结合其他各项材料的审查符合要求后即可办理在建工程抵押权登记。

（三）对抵押物价值进行必要的风险提示

根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人对申请材料的真实性负责，因此可认为判断是否超过抵押物价值的责任由抵押权人负责，但登记机构在申请表上注明抵押物价值风险对抵押权人进行必要的风险提示还是很有必要的。

（四）建立良好的沟通、协商机制，进一步健全完善信息共享平台

在建工程是否存在预售、预告登记等情况由登记人员及时在信息共享平台中查询并根据查询结果决定下一步处理意见，如已办理了商品房合同备案的房屋不能作为抵押物且应及时告知相关权利人;在建工程抵押登记后应及时录入登记系统并通过信息共享平台与住建主管部门共享，从而方便住建主管部门在开发商申请预售许可证时可准确决定是否予以办理。

三、结束语

基层不动产登记机构既要从支持企业发展的角度出发，充分发挥在建工程抵押登记制度对经济发展的积极促进作用，又要针对在建工程抵押登记的特殊性和复杂性采取合法、科学、有效的措施进一步完善与健全不动产登记管理制度，合理规避登记风险。

参考文献：

[1]徐静雅.在建工程抵押中利益冲突法律问题研究[D].西南政法大学，2012.