成品房精装修管理思路及建议研究

曹永威

郑州美好艺境置业有限公司 河南 郑州 451450

引言

伴随经济的不断发展，人们生活水平的提高，人们对物质生活的需求也不断增多。成品房精装修作为建筑业发展的重要举措，不仅满足了人们省钱、省时、省力的要求，还符合国家节能降耗、低碳经济发展方针，能够有效减少重复装修造成的资源浪费。由于成品房精装修建设在我国出现时间相对较晚，其施工管理尚不成熟，相关单位有必要探索有效的管理措施来提升成品房精装修管理水平和管理质量，从而为人们提供高质量的居住环境。

1 成品房精装修管理思路

1.1 明确质量责任主体

在成品房交付的实践中，部分开发商和小业主有着各种各样的约定，有菜单式装修、毛坯房局部装修、成品房局部毛坯，无论哪种约定，必须明确交付后的质量责任。成品房精装修项目的具体界定可由设计图纸和设计变更进行明确，若没有其他合同约定，则将原设计图纸作为竣工交付依据。建设单位需承担图纸设计中所包含内容的质量义务，不能在具体装修内容上模糊责任主体。在精装修过程中若实施主体责任不明确，则不能进行竣工验收和交付。

1.2 装修图纸管理

设计部门出施工蓝图前，先组织总包、监理、分包和设计等相关单位进行会审，结合建筑、结构施工图纸，对一些可以提升品质的地方补充到图纸里；完善节点图，并参与到设计材料的选样和封样过程中，从成品房精装修项目角度出发提出相关建议，例如成品房精装修项目的安全管理、相关施工工艺、维护管理等。

1.3 装修材料管理

材料下单进场前，按施工蓝图分类别进行封样，在现场建立专门存放材料封样的仓库，实行专人管理，每批次材料进场前严格按封样的规格进行细致核对检查，不符合要求的进行退场处理，从源头上杜绝影响装修品质的材料进入施工现场。材料进场后，在正式施工前需要对每批次的材料，从尺寸、规格、颜色等方面进行品质分拣，确保材料的品质，若品质不好则需进行退场处理。此外，在施工使用前，每批次材料需要进行取样送检，不符合要求的不准使用，只有符合图纸设计和规范要求的材料才能投入使用。

1.4 样板段施工阶段管理

首先，成品房精装修在大面积施工前，需要选定有代表性的位置作为样板段进行施工，避免大面积整改返工；其次，在选定样板段位置后，需要组织相关单位到现场进行施工界面交接，划分各个单位施工范围，各施工单位需根据样板段实际情况制定施工计划，并安排专人对施工阶段进行跟踪监督，保证样板段的施工质量；最后，在现场样板段施工结束后，需要组织相关单位进行样板段验收，提出提升品质的整改项，按要求整改完成验收后，在进行大面积施工，从而保障成品房精装修质量[1]。

2 成品房精装修管理建议

2.1 成品房精装修实施前要有全面的统筹计划安排

首先，公司及时组织项目各部门开展施工调查，对项目概况及现有条件，施工方案的选择、成本要素、项目管理策划的基础信息，材料供应情况等进行调查，形成施工调查报告，并对项目各部门进行管理交底；其次，项目部根据合同、施工调查报告和管理交底，制定管理目标、管理责任矩阵、管理模式、管理重点等内容；最后，项目部组织人员对设计文件进行审核，掌握设计意图及工程重难点，规避设计风险，并提前筹划变更设计，复核工程量。监理工程量台账，编制主要物资需用量总计划，定期履约考评，并建立管理台账。

2.2 精装房装修的物资材料管理

首先，通过招标选择合格的材料供应商，采购前编制物资需求总计划、制定物限额数量计划，建立完善的物资供货、入库检验、复检制度，并建立台账；其次，对合格物资供应商定期考评，对劳务队伍限额发放材料，实行材料领料权限制度，定期签认清单，对劳务队伍施工用料进行动态管理，及时掌握现场材料消耗情况；最后，加强监督控制，制定奖罚制度及措施，定期对材料物资进行盘点、核算，分析超耗原因，落实责任。

2.3 施工过程质量管理

第一，在主体阶段，对总包提出提高结构施工尺寸精度控制的要求，按精装修标准要求进行控制，在移交精装修单位前，三方全面测量，不足的要求总包单位及时整改；第二，严格控制总包主体施工质量，精装修单位接收毛坯时，严格执行工序签字移交手续，防止扯皮现象，保证与装修单位的工作面移交进展顺利；第三，在主体施工阶段，要求电梯层门口采用素混凝土浇筑或砖砌围挡，装修阶段电梯层门门坎提高一定的标高，高于楼梯口，并做成缓坡。电梯门安装完毕后，其与结构之间的缝隙，必须在井道内用镀锌铁皮包裹封口；第四，预埋室内的管线，要求总包单位水电班组，必须在天棚上用醒目颜色标明预埋管线走向，给装修单位以明示，避免吊顶施工时打穿板内的预埋管。

2.4 精装房装修的安全管理

首先应建立完善的安全生产管理制度及办法，落实安全管理责任及义务，强化安全生产管理意识，项目经理、安全总监、安质部长、安全员、质检员、特殊工种等必须持证上岗；其次，为项目安全生产建立完善的保障体系及措施。施工前，对所有进场施工人员进行安全教育培训和安全技术交底，同时，项目部应对本项目安全风险进行辨识及交底，落实防护措施，并加强防护措施的检查、监督、维护；最后，管理人员要组织项目的月度综合安全检查、专业安全检查、息工前和复工前的安全检查、季节安全检查等，对检查中发现的问题，及时落实责任及整改措施和时间，安全生产总监、安全部长则组织好日常安全检查。

3 结束语

综上所述，住宅项目精装修是今后房地产发展的主要趋势，文章主要对近年来房地产住宅精装修项目的发展态势和常见问题等方面的分析，提出了几点管理措施，以期促进成品房精装项目的快速、健康发展，提高装修效果和居住满意度。

[1] 韩耀泽,王德洪.房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述[J].绿色环保建材,2017,(01):131.