提质改造工程施工管理与造价运用探讨

赖正华

湖南金弘建筑装饰工程有限公司 湖南 长沙 410000

项目背景：湖南某大型单位职工房，2001年交付使用，建筑面积约27.3万平方，屋面为上人屋面，外墙贴瓷砖，外墙及屋面漏水、渗水、破损严重。将其外墙砖全部铲除，新做防水，改做外墙真石漆，屋面层全部铲除后新做防水、刚性层。

1 施工管理中若干个重点、难点

1.1 人员进出

需要上岗培训、考核测试，100%通过，健康检查，建立实名制通道，所有人员进出佩戴胸牌，统一制服着装等管理制度；但因小区居民众多，人员混杂，加上居民附带的进出人员，在人员安全管理特别是防盗、抢方面，必须加强，采取以下措施：①到公安机关查询作业人员的身份及是否有犯罪前科；②现场实地建立信报箱，如果有人举报其中作业人员有嫌疑或者动机者，核实后当即清退；③建立视频监控及配备专员不定时巡逻；④给作业人员划定作业区域，就是必须按施工通道通行，限制作业人员活动范围，与居民减少接触干扰或者隔离。

1.2 外脚手架架搭建

不同于新建建筑工程，而是建筑物有居民生活同时在搭设外架，除参照相应规范及安全操作规程外，特别提出是要考虑通风、采光、防火、防雷、作业时间、污染物、与建筑物连接、防止居民小孩攀爬外架等必须要有可靠措施；①采用阻燃安全网，张布安全网的顺序要考虑通风、采光；②外架与建筑物已有避雷系统连接，最上层大横杆联通形成避雷网格，外架不能与窗台、阳台栏杆等金属相接触；③作业时间规定周一至周五的每天7：45至12：30与14：00至18：:30；④对已有建筑的门窗等有开启位置采用夹板临时遮挡、彩布条防尘；⑤连墙件连接已有建筑，要将构造层凿除且漏出结构梁，再固定件连接；⑥防止居民小孩从窗户阳台处攀爬外架，首先与业主安全疏导教育，其次在专人巡查下将安全兜网加密步距，形成一个保护区。外架的搭设与拆除，既要保护施工作业人员的安全又要减少对业主的生活干扰。

1.3 施工生产中几个特殊点

以雨季施工、环保防护、车辆、噪音、协调为几个特殊点来讨论，最难且需要投入最大精力的就是整个施工过程的协调，整个小区有将近2千户居民，而且基本都是本系统集团员工，对于我们的劝导管理即有利又有害，比如在某一个问题上做通一小部分业主的工作，业主内部会相互沟通，可以积极推动解决问题；而另一面则是，只要一个业主对我们的工作方法、程序、质量或者管理等问题上认为有瑕疵、有意见，容易导致扩散、鼓动其他业主、甚至扩大问题来讨论；这对我们协调工作的耐心、细致、考虑问题是否全面等要求更高，建立专门协调工作小组，以年老同志为骨干，采取积极主动登门、多商讨、事前宣传公示、事后回访意见等方式，虽方式、途径较多，但居民业主满意的效果，真正实施起来工作即繁琐又困难。项目施工时间为2月至9月，而外墙及屋面凿除时段正值雨季，杜绝外墙凿除时雨水直接流渗入墙面，必须采取即开即封闭的措施，且外架顶棚水平面采取防雨布覆盖，凿除后墙体保持一定湿润后当即砂浆抹灰，在当天施工缝位置切割成60度反搓，作业期间掌握天气预报，如果较大风雨，则调整施工步距及调整劳动力安排。因作业人员较多，需要以每两栋为一个单位建立一座环保厕所；所有单元出入口有单独三面防护，在环绕建筑物四周要有安全通道，在车辆通行位置无法做安全通道时，必须采取防坠落棚且保持一定斜度。外脚手架及围挡搭设后、材料堆放室外停车位，为车辆停放及通行带来较大影响，为确保工程施工生产又要减少车辆通行、停放障碍，根据逐户征询业主统计结果计算车辆数量与流量，将整个小区的行车路线、停车区域重新规划，在建立标志牌提醒外，在下班高峰期配备人员指挥车辆通行。噪音方面，除按规定时间作业外，在机械设备上尽量采用噪音参数较低的设备，包括垂直运输设备，特别是凿墙电镐，并现场配备降尘喷雾机防尘处理。

1.4 不可忽视的细部构造

①建筑物的竖直方向阳角因凿除外墙砖后需要重新抹灰，先在阳角垂直方向布设钢丝网，装饰面层安置阳角线；②窗框四周未凿除原有构造层，而是在面层上凿毛后新做真石漆，窗框四周剔槽后结构胶填缝面层防水涂料；③屋顶女儿墙外立面防水涂料与女儿墙内平面形成坡道搭接；

2 造价管理运用

此类房屋建筑提质改造的工作内容较为零星，目前施工技术运用得不多，施工设计图与新建建筑工程图纸相比更模糊，交叉作业严重，人工幅度差大等，综合以上因素，与现行配套《消耗量标准》相差巨大，这是微观或者狭义的造价概念，放大来看宏观广义的造价概念同样思考问题较多。选取其中几个代表问题进行分析：

2.1 脚手架的搭建与拆除

①因受垂直运输设备位置影响，无法水平长距离转运物料，基本采用电动葫芦吊送管架物料，垂直运输费用过大，对比现行消耗量标准中垂直运输费的机械效率，相差巨大；②在搭建外脚手架时，不与业主生活起居时间冲突，导致施工至某一个节点担心噪音扰民而停止作业，人工作业工作时段严格意义上说已超越了人工幅度差的合理区间，使得人工作业效率远低于消耗量标准的人工部分；③在搭建过程，必须对原有建筑物的成品及业主居民物品进行保护，除采取保护技术措施外，在作业过程中，轻拿轻放、安排施工步距、施工次序、工作面不足等因素，导致人工消耗量增大；④从现行消耗量标准对应的定额子目分析，物料及工艺也相差较大，连墙件、脚手板、水平安全兜网的设置，其消耗量超过定额子目用量；⑤拆除脚手架作业，依据拆除作业总用工量除以脚手架的搭建面积，得出单平方米拆除脚手架实际消耗人工，此数据均已超出《全国建筑工程统一基础定额》的基本用工。以上几点在实际经营中的成本已超出消耗量体现的费用，从市场方面研究，目前国内基本的建筑企业均是以脚手架租赁或单项分包方式经营，而不是目前讨论脚手架用料的摊销问题，以后再深入研究。

2.2 装饰层、附着物拆除

包括拆除栏杆、拆除管道、拆除空调外挂机等设备、凿除外墙砖、屋面构造层凿除等。①栏杆与管道拆除，是属于破坏性拆除，且其中金属栏杆可以作为旧料回收，在投标报价中或者实际结算中，应予扣除残值部分；而管道拆除为报废一次性拆除，但收到建筑物高度影响，拆除的同时必须采取对行人、居民物品的保护措施；②空调外挂机设备拆移、竣工后恢复原样，即是拆除不可损坏设备的内外部件，同时在保护转移设备时编号保存，待装饰面完成后再恢复安装调试使用，目前此项未收录定额编制范围内，需要有经验承包商自主权衡报价；③拆除外墙砖包括凿除至原有建筑结构层，根据目前《修缮计价定额》未修编超高降效费用项目；二则是凿除工作为人工作业，人工费用水平实际非常高；④垃圾袋装下楼，是将同一脚手架层操作水平面的建筑垃圾收集袋装，不同于原定额子目所考虑的垃圾下楼；⑤建筑垃圾转运与外弃，在计量过程中，目前建筑渣定额子目计算量是以虚方体积为计量单位，必须考虑松散系数，而目前还没有文献记录此系数，但还是可以参照土体松散实验计算得到数据。同时注意到这几年的环保大概念，施工组织模式以及成本费用已大不同于若干年前。

2.3 造价运用

投资人的视角来说，投资人不能理解为一次性费用，也要考虑全寿命周期固定资产总投资以外的资产，简单举例是质量好坏影响后续维修和增值使用。施工单位要注重积累经验，在投标阶段就要有针对性的分析，权衡利弊，不能盲目或生搬硬套定额子目；施工过程建立完善管理制度，采取有效措施管控造价成本，提高投资效益；结算阶段能通晓变更索赔的合法依据，及时收集反馈造价成本依据，提高工程建设收益。

无论是全国统一基础定额还是地方修编消耗量标准，编制的基础和参考是以工业与民用建筑为适用原则，以合理工期、工艺、劳动组织、正常施工条件、多数建筑企业的机械装备水平为依据，随着社会进步，人类的不断探索与追求，因项目建设内容的差异、构成不同，对造价实施动态跟踪管理，也并不是抵触目前的实施办法，而是建立在目前已有的框架基础上，更深入探讨，才能做到从实践中来到实践中去。

3 结束语

无论是施工管理还是造价控制，都不可孤立看待，两者相辅相成；以往大多数学者研究的立场是投资人的控制内容。但施工企业面临严峻的市场竞争，尤其要加强自身水平，只有提高和扩大自我竞争优势才能在时代更迭中立足长存。