城市老旧居住小区“微改造”模式的探讨

杨鸿扬

（南宁市房屋安全鉴定所 广西南宁 530023）

1 前言

说到居住小区，人们首先想到的是现代化的高层建筑配上宜人的景观设计，但其实在每个城市光鲜靓丽一面的背后，都有着“脏乱差、残破缺”的老旧居住小区。多年来，老旧居住小区的整改治理工作，一直是地方政府各级行政主管部门狠抓落实的攻坚战和持久战。在探索如何长久有效地整治改造老旧居住小区的道路上，政府主管部门在取得一定成绩的同时，积累了不少的经验，同时也吸取了不少的教训。十九大后，个别先进城市率先提出“旧小区、微改造”的试点工作，让广大群众不分阶层地共享新时代城市发展的文明成果，共建住的安全舒适。作为一个事关广大民生的新举措，笔者对城市老旧居住小区“微改造”模式进行了积极的探讨，提出思考和建议，希望对全国老旧居住小区的整改治理工作提供积极的经验和有效的借鉴，为改善民生大计添砖加瓦。

2 老旧居住小区现状

老旧居住小区一般指1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、环境卫生较差、没有建立长效管理机制的居住小区（含单栋住宅楼）。普遍存在以下问题：

（1）房屋结构老化，年久失修。因建设时间早，受当时建设标准和建设条件的限制，90年代前建设的房屋目前普遍存在主体结构老化、墙体屋面开裂渗水、混凝土构件开裂露筋等破损现象，加上缺乏维护保养，年久失修，导致部分老旧居住小区的房屋破旧不堪，存在极大的安全隐患。

（2）设施设备破损、配套设施不全。经过多年使用，并受限于当年的建设条件，老旧小区目前普遍出现给排水管道锈蚀、楼梯狭小逼仄，消防设施落后甚至缺失、停车位不足导致侵占公共绿化空间、居民健身设施缺乏、燃料供应未接入市政天然气等问题。

（3）居民公共服务意识不强，物业管理不到位。由于历史原因，老旧居住小区的产权构成有房改房、公租房、回迁房、商品房等结构，多种产权形式共存导致产权界定模糊不清，居民构成人群复杂，认知水平和消费观念的不同，导致对物业公共服务的属性认知不足，部分居民不能充分认识物业管理的真正含义，物业收费困难，导致只能降低物业服务标准，有的小区甚至处于无人管理的状态，是造成老旧小区脏乱差的直接原因。

3 “微改造”的构想

老旧居住小区“微改造”相对的是过往一直以来采取的“大拆大建”的改造方式。历年经验表明，推倒重来的大拆大建，往往因各方利益难以协调，导致旧改工作难以推进，有的小区业主住在危房等了多年，却迟迟看不到旧改的希望。而成功拆除重建的小区，取而代之的几乎都是千篇一律的现代化高层住宅区，社区原有的风土人情和历史风貌荡然无存。基于以上原因，提出了老旧居住小区“微改造”的构想。

老旧居住小区“微改造”指通过采取一些切实可行的整改措施，对小区公共空间进行重新规划，对房屋结构进行维修加固，完善公共配套设施，推行物业管理，有效改善老旧居住小区的生活条件，提升居民生活品质。这种渐进式的微更新改造，强调城市建设过程中的有机更新、保护和传承，与“大拆大建”方式强调快准多的经济效益不同，微改造更注重社会综合效益和长远利益的实现。

4 “微改造”的内容及措施

4.1 老旧房屋建筑本体改造

老旧房屋建筑本体改造，包括房屋结构加固；外墙整饰、保温改造，屋面防水、保温改造；外门窗改造；阳台栏杆更换、雨篷改造、拆除违章建筑、逾期临时建筑等。外墙整饰，原则是尊重历史风貌，保留原建筑外观，做法是保留原有贴面良好的部分，对风化、受潮、开裂的部分，更换优质材料重做，可增加攀缘植物丰富立面。屋面维修，凿除原老化失效的防水层，重新铺设，并尽量鼓励居民增设绿植。阳台栏杆，破损严重的直接拆除，更换为不锈钢栏杆。单元出入口处的混凝土板雨篷普遍开裂、露筋锈蚀严重，改造为钢复合材料瓦盖。

4.2 完善公共配套设施

完善公共配套设施，包括修补、拓宽小区道路、改造小区给排水管网，畅通电力线、电话线、数字电视线等“三线”，改造公共照明系统，改造消防设施、更换加压水泵，引入天然气管道，更新维修或加装电梯，安装小区视频监控系统、增设小区出入口及楼栋单元门禁系统，以及重新规划地面公共空间、补建、修葺绿化，同时合理布置机动、非机动车位；合理设置生活垃圾投放点，增设健身器材，增设无障碍设施，增设科普橱窗、文化宣传栏等。

4.3 推行物业管理

老旧居住小区整治改造的成果，需建立长效管理机制巩固成果，应整合相关工作部门职能，形成有效的物业管理模式。目前老旧小区日常管理主要分三类情况：居民自管、政府和居民共管、引入市场化物业服务企业。在老旧小区改造的初期，建议先保持原有的管理模式，并成立街道社区级的物业督导中心，切实加强对小区物业管理工作的指导力度，协调处理好各方关系，通过调查问卷摸清居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。待居民对物业管理和服务认可后，明确业主在物业管理中的权力和义务，树立“花钱买服务”的物业管理消费意识，依照市场行为选择专业化的物业服务企业。

5 为“微改造”可行性提供保障的关键措施

5.1 政府高度重视，各部门协同推进，建立长效机制

老旧居住小区改造是重要的民生工程、发展工程，是解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要抓手，各级政府应高度重视，积极推进。改造涉及的项目较多，房屋翻修、拆除违章建筑、绿化、铺路等，特别是受规划、住户意愿等因素限制，如部分小区不具备增加停车位等住户强烈改造需求的实施条件、增加电梯、违章建筑难以拆除等问题，往往需要规划、建设、城管、园林、工商、公安、市政等多个部门协同推进，各级部门要制定落实共同推进老旧小区微改造的相关指导文件，构建职能部门联席会议制度，采取特事特办方式简化办事流程，共同推进重要民生工程的建设。

5.2 广泛征求居民意见，充分尊重居民的意愿，体现以人为本的理念

在改造前期，通过发布公告、挨家挨户发送征求意见表等多种形式广泛征求居民的意见，只有征得绝大多数居民同意改造及进驻物业，才能为后期的物业服务、保持改造成果打下基础。改造方案设计环节，要充分考虑绝大多数居民的意见，使小区改造获得居民的支持，做好宣传引导，以群众喜闻乐见的形式加强老旧小区微改造工作宣传和成效展示，提升社会认同感，营造共建共享共治的良好氛围。

5.3 合理规划布局，保留社区特色文化

充分发挥规划在老旧小区改造中的前瞻性和指导性作用，结合小区基础设施改造，做好整体规划，遵循功能性、针对性、适用性以及美观性原则，对社区内的建筑物、构筑物、公共绿地和活动空间进行充分的设计。进行功能划分，开辟公共开敞空间，整治环境、美化景观，因地制宜，形成老旧小区改造的特色。老旧小区居住着城市的原住民，见证了城市的高速发展，承载着这座城市最为宝贵的记忆，故在小区改造过程中，在让市民生活更舒适的同时，要最大程度保留城市记忆，加强具有社区特色的文化标识、艺术介入设计，提高居民归属感，杜绝一切生搬硬套、毫无特色的流水线作业。

5.4 拓宽融资渠道，引入市场资本，探索持续更新机制

老旧小区微改造是一项持长期的持续性复杂工程，单纯依靠政府长期单方面投入是不切实际的。要保证老旧小区微改造资金投入的可持续性，必须引入市场活力，通过引入社会资本，以“市场之手”寻找老旧小区综合改造的效益和商机，积极探索老旧小区的投资链与收益链。如挖掘老旧小区的先天区位优势，合理利用小区闲置土地和简陋房屋进行再开发，设置停车位、幼儿园等公共设施投入运营，收回的资金可用于维持小区微改造成果；增设电梯方面，采取政府支持、企业投资、受益业主付费的模式，采用PPP方式，引入社会资本，推进改造实施。

5.5 精确定位微改造

老旧小区综合整治能很大程度上解决房屋和小区本身的问题，以较小的投入在短时间内提升小区的居住条件，但不能从根本上解决造成老旧小区各种问题的历史和管理问题。对于一部分特别老旧，改造价值不高或完全不具有改造价值的老旧小区，应结合棚户区改造、商业开发等其他手段综合考虑。

6 结语

总之，“微改造”是一种渐进式改造，在整体协调原则下对局部区域进行加建、新建、改建的模式。相对于推倒重建的方式，更有利于保留与延续社区空间结构，在改造中充分利用老旧社区原有资源，降低改造成本，针对不同的建筑与环境质量问题，考虑保留、整治以及改造开发，是非常值得推广应用的城市老旧居住小区改造模式。

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