我国旅游地产开发模式的分析

2018-02-14 20:50
建材与装饰 2018年7期
关键词:景区旅游建设

兴 婵 李 辉

(大连财经学院工商管理学院 辽宁大连 116600)

1 旅游地产兴起的背景和特征

旅游地产主要指的是将房地产业和旅游业这两种截然不同的产业进行结合,形成顺应市场需求的新兴产业。房地产业和旅游业作为促进我国经济增长的两大重要支柱,它们的交叉与融合符合当今的发展趋势,是一种新型的地产模式。

如今,人们的旅游模式已经逐渐舍弃曾经的“追赶式”观光旅游和商务短期旅游,更倾向于选择自己喜欢又休闲放松的地点进行长期居住的休闲度假型旅游。个性化休闲度假的旅游模式开启了中国社会消费的新方式。目前,为了使房地产的价格可以适当下降,政府制定了对应控制房地产过度发展的措施。比如采用提高土地的管控、加强房地产投资比例的控制、提高房地产交易税等方法,使房地产发展可以得到有效控制。在这些宏观调控措施及金融政策的影响下,房地产企业应该高度重视旅游地产这一新概念,并且需要从实地情况出发,摸索出适合旅游地产发展的道路[1]。

旅游地产属于旅游行业和房地产行业进行结合产生的新行业,其主要发展可以具备旅游性质的房地产,其特征为:

(1)在选择房地产项目建设的地址时,需要临近旅游景区,其需要借助具有特色的旅游资源,打造集旅游、居住为一体的地产项目,这种项目具有鲜明的文化色彩,不仅可以促进当地旅游经济的发展,也满足人们的居住需求。

(2)旅游地产的主要服务对象是倾向于休闲旅游或者休闲度假的游客,而且需要使其购买或者租赁的需求。

(3)旅游地产要向住客提供齐全的日常配套设施和优质的服务,以及还要满足游客购物、运动、休闲娱乐等方面的需求,使客户可以有一个良好的度假环境。

(4)旅游地产需要具备较强的居住性,因此其具有进行配套的相关设施,也具有较高的投资价值。

2 我国旅游地产开发模式

旅游地产虽然是多元化产业,经营理念也各有不同,就我国目前而言,对于旅游地产开发的模式有以下四种:

2.1 结合城市中心街景开发

由于中国城市化进程加快,市中心的地价不断上涨,导致了城市空间不断向城区边沿扩展,因此,市中心给旅游地产腾出了更大的市场空间。市中心街景模式是以城市背景文化做依托,有一定的商业文化累积,在市中心的商业圈内注入旅游的文化元素,可以有效促进城市形象的提升,使城市更具有发展的空间。而且旅游城市化可以有效吸引人口聚集,提高城市环境的管理的有效程度。同时结合城市中心街景开发,可以有效改善城市居民的居住环境,形成良好的城市精神文化,促进城市的可持续发展。

2.2 结合自然风景资源开发

和自然风景息息相关的旅游地产,其需要借助优美的景观,吸引旅客的注意,才能得到有效发展。但是,适合旅游地产大面积开发的自然风景区地段大多处于郊区,位置偏远,与城市中心有一定的距离,导致一些日常设施尚未得到完善,所以需要注重基础设施的建设,提高这方面资金的投入,完善自然景区的内部条件。旅游地产在开发过程中要对生态环境做好保护措施,优化资源优势,遏制对景区资源的过度开发,保证自然风景区和生态环境的完整。

2.3 结合历史民俗元素开发

旅游地产的开发跟当地的历史背景和人文风俗结合在一起,可以将当地的风俗文化发扬起来,是一项综合性的旅游地产。中国历史文化渊源流长,是中华民族难能可贵的瑰宝,同时也是该类型开发模式的主要灵魂。带有文化色彩的景点有着别具一格的魅力,引人入胜、流连忘返。让当地的历史文化遗产牵动着旅游地产的发展,张扬当地独具特色的自然风貌和人文风俗的魅力,提升旅游地产的内在价值,往往会收到较好的效果。

2.4 结合主题公园造景开发

近年来,主题公园的建设在我国掀起一阵热潮,例如广州长隆游乐园,将主题公园和旅游地产结合在一起进行共同开发,这不仅符合人们的休闲旅行的需求,也可以带动当地地产的健康发展。主题公园对游客有着不可小觑的吸引力,它能够聚集人流量,带来游客的消费收入。通过这种方式,主题公园可以成为支持旅游业的重要力量,也可以为推动房地产利润提升贡献力量,最终完成旅游地产的发展目标。同时,将主题公园与旅游地产捆绑式开发可以轻易以低价拿到土地开发权,提高最终收益。

3基 于我国旅游地产开发的思考

3.1 统筹规划,合理布局

在一些景区的开发过程中,开发商为了给游客打造一个角度比较好的观景台,只是单方面的考虑了游客的观景效果,肆意开辟景区资源,忽略了无规划的开发给景区环境带来的严重影响。另外,开发商在一些景区的周围新建了许多房地产业以及配套的服务设施,这些现代化的建筑与景区环境以及老建筑难以相融,与整个景区的文化景观产生冲突。在旅游区大肆兴建建筑设施,毫无规划的扩大旅游地产建筑群、修建旅游设施,大量建造人为地产景观,造成了景区景观从自然化到城市化、商业化的演变,使原生态的风景区丧失了的景观功能,失去观赏价值,导致景区的商业气氛过于浓烈,破坏了景区古色古香的意境,失去原有纯真恬淡的自然韵味。

我们要学会科学的合理性规划是旅游地产建设。比如政府和开发商之间需要进行建立良好的关系,维持双方的利益,做好统筹规划,达到环境效益及经济效益进行有效结合的目的。①政府需要在进行旅游地产项目建设之前制定长期的规划,以免出现旅游房地产管理过于表面的问题。接着要对新开发的项目进行严格的审查以及选址,使景区当中的地产建设得到有效规划,使旅游房地产的经济效益与生态保护达到一致,维护当地的景观文化。②开发商在开发过程中应该采取积极措施,保护和完善原有的生态景观,尤其是要防止过度开发以及毁灭性开发的存在。旅游地产开发的收益要建立在保护景区动植物生态环境以及文化生态上,主张经济、社会、环境获取共赢的局面。③对于建违规违法的建筑项目要及时拆除,以景区环境的未来发展作为优先考虑,旅游地产项目建设数量和建设方式,维护景区环境的美化。

3.2 准确定位,尊重文化内涵

旅游地产的兴建离不开建筑施工,建筑工程项目的开展势必就会产生大量的建筑垃圾;与此同时,旅游地产正式开始运营之后,势必离不开酒店、饭店、商场等供游客消费的地产建设,不可避免的产生污水、油烟等生活垃圾;参观景点的游客也会制造出许多固体垃圾,如此一来,就严重的阻碍了景区生态环境的可持续发展。譬如,桂林的漓江、张家界的茅岩河,德天瀑布以及九寨沟等等水体类型的风景区,修建了一些供游客驻足观赏的建筑群,其所产生的废水、排泄物等人造垃圾多数是排入河湖中,污染了水体生态。旅游地产的开发放眼当今多数的著名旅游景点之中,掺杂着的现代化建设随处可见,“山中出现人造小城”“自然景区掺杂人造街景”等等现象已经不再陌生,迫使具备生态功能的自然景观价值大打折扣,这种自然风景区商业化的不和谐现象,是一种视觉上的“污染”。在我国的城市化不断发展的过程中,城市周围的自然环境不断的开发,迫使丰富的野生动植物资源、原生态环境遭到不同程度的破坏。由此可见,旅游地产对景区的过渡开发,影响了旅游资源和环境资源的可持续发展。

旅游地产的建设需要对现状和未来有一个准确的定位,即要重点围绕着开发区的历史文化、风土人情、生态环境等因素来进行建设。①需要注意挖掘当地旅游景区的文化内涵,使房地产项目可以凸显自身的文化性。而这种文化性需要使旅游地产和旅游景区进行有效融合才能,因此需要尽量减少地产建设过程中对旅游景区的损害,即需要减少现代建筑在景区当中的建设,需要尽量增加具有当地文化特色的建设,使建筑物和景区融为一体。②如果旅游地产找到景区遭到破坏,这对旅游地产的发展也及其不利,因此需要从旅游地产建设前、中、后这几个阶段进行严格控制。在建设前期需要使旅游地产建设提出生态环保工程建设的方案,其中要重点强调如何解决施工对水资源、土地污染的问题,在得到有关部门同意之后才能动工。而在建设期间,有关部门需要定期进行检查和监督,确认施工单位是否按照需要既定方案进行。在施工完成之后,需要进行确定其对旅游景区的环境、整体协调性没有影响才能使其进入正常销售。如果出现问题,要及时进行纠正,使旅游景区的独特优势得到有效保护。

3.3 依法建设,保护生态环境

为了使旅游景区的周边环境的生态质量得到维持,需要在发展旅游地产的时候,加强环境保护,才能使双方均有了良好的发展。首先通过有效地产开发促进环境保护,以环境保护使人们可以有了一个良好的旅游体验。要想达到这一目的,当地旅游部门需要严格执法,坚决杜绝违法建筑的产生,使旅游房地产业得以继续发展。比如遇到人工景观严重破坏景区的大自然环境,导致景点的开发与环境保护无法谐调发展的情况,需要重点进行处理,使旅游资源得到有效开发的同时,完成满足人们的居住需求。并且政府部门也需要进行监督,确保开发商严格执法,照章建设,实现有效规范旅游地产市场的目的。

3.4 注重创意,不断进行创新

旅游地产不属于一次性消费品,它更倾向于较长久收益的投资,但是如何吸引回头客就是这个旅游地产业内应该深思的问题。根据我国目前各地的旅游地产状况来看,主题公园都是千篇一律的游乐设施和动物表演,欠缺了特别吸引人的特色;一些理应让游客细细品味其风情的古街老巷也充斥着商业的气息,失去了原有的味道;那些见证了历史的名胜古迹也大都是只留下了一句空壳,其中丰富的内涵早已悄无声息。

在保护景区原有韵味的前提下,旅游地产项目的开展还要进行创新,它是旅游地产发展的灵魂。除了合理策划建筑项目的规模尺寸、功能作用、色彩搭配与布局气氛,创意方面也不可忽视。毕竟再完善的旅游地产项目,经过时间的洗礼,缺乏新意也会导致其失去特色和魅力。调查显示,美国迪斯尼每年的客流量都呈现不断上升的趋势,它的成功就跟它时常更新娱乐项目分不开,所以,旅游地产项目要以不断创新的形式去满足游客休闲游玩的愿景,从始至终都有极好的创意去吸引游客驻足。

4 结束语

旅游地产属于旅游业和房地产行业发展的重要途径,而且其也受到国家的关注,具有良好的发展前景,但是由于相关的开发经验不够丰富,旅游地产项目还存在着许多不可预见的难题和投资风险,有了合理有效的应对措施和策划,才能避免或者降低难题和风险带来的影响,这也是我们今后应该深入探讨的课题。

[1]沈 飞.旅游房地产悄然起步[N].中国经营报,2001,6:3~4.

[2]丁 姗.中国旅游地产开发研究[D].上海:复旦大学,2009,11:19~20.

[3]王鹏志.我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究[M].当代经济,2015,02:32~34.

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