共生视域下中国房地产供给侧改革面临的问题与对策分析

王秀英 王 冠

（大连财经学院 116600）

引言

随着我国经济向着更高质量发展，人们对房地产供给质量的需求不断提高。房地产市场也经历了从保持增量到优化存量的转变。党十九大会议具体部署之下使得我国在房炒不住原则之下将改革着力点放在供给侧，为了实现全民小康，让全体人民住有所居，顶层设计上从严调控，具体落实供给侧改革，优化住房制度。出台各项因城制宜的调控政策，以抑房产泡沫，加快建立起符合市场规律的住房制度，科学规划供地安排指标，提高住房供给质量，推动房地产持续健康发展。

1 地产共生理论概述

1.1 共生理论

共生是生物演化的机制，它是生物学上的一个概念，指的是两种或多种不同生物出于生存的需要，形成一种密切相关协同共生互利的平衡状态。并不是说仅依靠一方依赖于另一方。在共生关系当中，会形成某种特定相处模式。其中一方为另一方提供生存上的资源，同时也从对方身上获得利于生存的资源。共生理论在社会经济学、管理学等各个领域有着许多具体的研究理论。

1.2 地产共生要素

开发、投资、运营为地产三大共生要素。它们之间环环相连、相互影响，发生基本的能量交换，对共生环境起决定作用。仅仅依靠自身的力量，地产共生要素中的任何一方都难以更好地运用行业资源。质参量用以表示地产要素之间存在的一些趋同的内在性质。地产共生要素之间会选择质参量兼容度比较高的部分作为共生对象，进行同类或异类资源互补，具体解释如下：①投资和运营之间的共生。房地产项目上的运营服务能力、品牌影响力、客户资源，专业资质等会影响投资利益。另一方面来说，投资商盈利模式直接影响运营经营合作选择。②运营和开发之间的共生。各自的品牌影响力、产品、运营服务水平是他们的质参量。③开发和投资之间的共生。当开发影响到利润的成本控制能力、影响到投资回收期的工期控制能力、影响到客户感知价值的质量控制能力达到投资商的预期水准时，投资商才会与其合作共生。当投资实力满足开发项目的资金需求且付出的借贷成本被开发商权衡后接受时，投资商方可加入战略联盟。三方地产战略联盟共生发展，求同存异、增加信任、减少摩擦，以达到协调发展的目的。

2 地产宏观环境分析（PEST）

2.1 政策法律环境（Politics）

以房住不炒定位来加快建立租购并举住房制度。优化了住房制度，通过顶层设计来防范房地产市场风险。政府从严调控房地产政策总基调基本没变，只是调控政策重心转向供给侧，而不再是之前的需求侧，初步形成房地产市场长效机制。法制体系以及从土地到建造等各项标准、规定、政策的不断完善形成利于房地产法律法规的配套支持。

2.2 经济环境（Economy）

我国国民经济平稳地朝着更高质量发展，地产行业与整体经济是密不可分的。经济工作上，改革供给侧给予经济发展新的动力。经济运行时出现突出问题与矛盾，也需要从供给方面想办法，地产与经济是协调发展的共生关系，努力实现新的经济上的供求关系动态平衡。

2.3 社会环境（Society）

住房观念的变化，人口规模和比例的变化，现代人生活方式的变化，未来购房消费主流群体发生变化。社会契约精神的不断提高以及愈发完善的法律法规和市场监管为房地产市场的良性循环发展提供了良好的社会环境。

2.4 技术环境（Technology）

在互联网发展的大背景下，信息技术发展迅速，应用智能化产品的住宅为房地产行业发展带来新的契机。促进信息消费，加快布局新技术、新材料、新装备，大数据产业与智能家居的联合是房地产与信息技术的共生，带着无限商机。

3 共生视域下我国房地产供给侧改革面临的问题

3.1 信贷违约

我国房产贷款的风险总体来说是呈上升趋势，并且由于房地产领域各项调控政策的持续加码，存在信贷违约的可能性。一方面是房地产领域存在上下游风险的传导。房地产相关企业融资、借款、担保、拖欠等等，很容易造成房地产泡沫和金融系统的风险，即使从整体来看不良贷款率是较低的。上游和下游形成共生模式，联系紧密，二者相互结合、相互作用。开发商在销售疲软的状态下，资金回收速度跟不上，资金链的脆弱性使得一些开发商甚至直接“跑路”或者是留下烂尾楼盘的问题。另一方面，低首付使得住房次贷量有所增加。为加快房地产供给侧改革，许多房企将着力点放在了去库存上，推行低首付甚至零首付购房，增加了信贷违约的风险。

3.2 地产泡沫

供需错位，无法提供有效供给。炒房只是给了投资者可乘之机，暴利的房地产市场有愈发驱使提供更多住房的趋势。假设投资者退出房地产市场，供求关系一下子就失衡了，留下住房过剩的问题，且有愈演愈烈的趋势。

4 共生视域下我国房地产供给侧改革对策

4.1 完善法制，优化外部共生条件

4.1.1 优化与市场相适应的供地机制

我国不断优化住房库存与住房用地供应相挂钩的动态机制。房价上涨过快的一二线城市需增加合理的住宅用地供应。各个城市应具体分析所在地区房地产市场，住房需求和住房供给。建立租购并举制度，加速楼市房地产调控落地。

4.1.2 强化市场监管和法治监督

加快房地产租赁市场立法和市场监管，各个监管机构与央行都出台各种政策，强化金融行业供给侧改革，加强对市场的监管。由于我国金融业与房地产关系紧密，为了防范和化解金融与房地产风险，各地出台很多新的政策，严格控制不合规资金进入房地产市场，还有加强个人信贷管理，以促进形成房地产金融的良性循环。

4.2 精准调控，推动共生模式进化

4.2.1 科学规划调控

限售对于不同的住房性质和不同户籍性质以及年限的不同等等都有不同的规定。随着调控政策的不断升级，陆续出台的各地调控相关因城因地政策，内容覆盖限商、限贷、限售、限购多方面。去库存的政策在各地也各有特色，科学的调整用地规划，加快推进商化去库存，分类处置，依据实际情况差别化进行调控，精准地从土地供应开始就去库存，合理控制库存数量。

4.2.2 强调居住功能

当房子居住属性定位已发生偏移，购房变成一种投机行为时。摇号买房、限售等原本为了调控房地产市场的政策反而适得其反，限购限贷大大刺激房价猛涨，无形之中刺激新的购房需求。投机者利用调控政策钻空子，进行恶性竞争抢占房源的操作不断炒高房价。这与原先希望通过调控政策遏制房价上涨，整顿房地产市场秩序的初衷背道而驰。让房子回归其原本的居住属性，才是调控政策希望达成的目标。所以要更加强调住房居住功能，定位房住不炒，进行区别化调控，政策实施过程中注意甄别投机者有可能钻空子的部分好进行优化设计。

4.3 整合资源，形成高效共生界面

4.3.1 共享信息，形成战略联盟

在房地产生命周期内，投资商、开发商、运营商等各战略联盟共生要素之间存在大量物质、信息和能量的交换。需要各共生要素整合房地产行业资源，建议三大共生利益主体形成共享内部最新信息的一个战略联盟，通过该平台有效交换共享行业最新政策、规则、客户资源、未来发展规划、运营相关问题等等。在多方共享和维护的信息平台中，通过组织和技术上的保障，内部动态监管和联盟协议等机制进行有效约束。由于不同运营模式下，各方实现利益的机制不同，各自承担的风险也不同，所以应寻求适合且适应市场需求的互利共生的运行模式。这样不仅整合房地产资源，提高战略联盟运营成效，而且可以增加共生要素之间合作与信任，减少信息不对称和相互之间的沟通成本，最终形成高效共生界面。

4.3.2 渠道多元，释放供给房源

鼓励盘活存量，增加保障性住房和长租公寓、青年公寓的供应。一方面要支持保障房用地实施，形成供应保障房的合理体系。另一方面，要推进租房市场长效机制，完善租赁市场，培育租赁市场，可有效缓解住房需求。我国住房租赁市场长期以来与发达国家相比仍处于落后状态，租赁住房与购买住房所获得的权益差距悬殊，是我国房价不断攀升的一个重要原因。积极促进“租购同权”，大力发展租赁住房，使得住房供给渠道多元化，一定程度上可分担住房需求的压力。

4.3.3 跨界合作，拓宽供给空间

新一代信息技术与供给侧改革共生发展，结合“互联网+”、2020年5G商业启动，住房供应协同技术创新联动，布局智慧城市设备，5G移动通讯、数字视听，大数据应用、北斗卫星应用设备，从源头上提高供给住房的质量，智能家居终极目的是让居住更加美好，随着全民小康生活的目标离我们越来越近，房地产与智能化科技的跨界合作，拓宽了房地产的供给空间。

5 结语

本文研究在房地产领域，运用地产共生理论进行供给侧改革，推动房地产产品创新，促进行业资源整合，拓宽住房供给渠道。互联网+房地产深化改革互利共生，抓住供需关系的主要矛盾，提供性价比高的优质房子。需要强调的是，房地产业同时横跨投资和消费两大领域对经济的稳步增长有着举足轻重的作用，严控房地产政策总基调是不变的，改革之路任重而道远。