我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议

陈锦旺

（福建省恒宇房地产评估有限公司）

房地产估价是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格进行估算和判定的活动。许多房地产评估机构秉承专注、专心服务理念，紧紧依托新兴业务市场，逐步形成了以知识产权评估、质押、融资新渠道研究为核心目标的发展方向。在瞬息万变的市场竞争中，主动从客户角度客观分析，用专业的立场考虑评估方案，使客户评估流程达到预期的效果。

1 房地产估价研究背景

1.1 房地产估价是新兴行业

随着经济步入了快速发展的列车道，我国房地产估价行业也逐渐成长起来。房地产业已经成为国民经济的新的增长点，房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分。

1.2 房地产估价从业人数众多

随着房地产行业的快速发展，当下我国房地产估价行业从业人员出现了井喷式的增长。截至2017年底，我国房地产估价行业人员达50余万人，人员队伍逐渐壮大。

1.3 房地产估价业务覆盖广

房地产评估覆盖业务广，涉及房产土地的抵押、拆迁、等目的的评估。具体有：①国家出让、出租或提前收回国有土地使用权；②以集体所有土地使用权入股、联营、合资；③房地产转让、抵押、保险、设典、租赁；④新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估；⑤因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估；⑥房屋拆迁补偿；⑦房地产继承、分析、合并；⑧仲裁或诉讼中的房地产价格评估；⑨法律、法规规定的其他评估事项。

2 房地产估价行业存在的问题

2.1 评估机构管理体系混乱

由于我国自上而下的垂直管理体系，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，各个部门存在分龙治水的情况。当一份土地评估报告有争议时，无法统一各自的意见，单个部门的评估结果不被其他部门认可。长此以往，房地产估价行业出现了恶性发展，不利于评估行业的发展。

2.2 评估人员整体素质不高

从整个评估行业来看，缺乏高素质的专业评估人员，劳动者素质技能亟需提高。只有2/3全职的评估人员，剩余1/3的兼职人员，造成了房地产评估行业的混乱。

2.3 评估报告的可信度较低

虽然当下房地产评估机构蓬勃发展，但是出具的评估报告，大多质量很低，缺乏可信度。房地产评估由于利益的驱动，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，进一步降低了评估报告的可信度。

2.4 评估制度建设不全

自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，容易造成各个等级评估所的评估人员七拼八凑，导致评估制度建设不全。由于职能不清,职能“越位”和“不到位”情况时有发生。

3 房地产估价行业问题原因分析

3.1 制度层次建设落后

制度层次，尤其是在现有的法律中，并未形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系，同时缺乏房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则，相关技术标准、技术规范也有待完善。

3.2 体制层次管理混乱

体制层次上，主要是不正当竞争现象严重。我国房地产估价机构准入门槛较低，造成机构数量多、规模小，普遍缺乏品牌意识，核心竞争力薄弱。在激烈的市场竞争中，这些机构往往采取不正当手段谋取利益，致使恶性竞争频发。

3.3 结构层次搭建不全

结构层次上，主要是劳动者素质技能结构较低。国内房地产估价行业起步较晚，从业门槛较低，导致从业人员缺乏科学性和严谨性，专业素质不足，遵守职业道德的情况较差。

4 房地产估价行业发展建议

4.1 构建完善的评估机构管理体系

建立起适应中国国情、与国际趋同、兼容性较强的评估准则体系，一个完整的绩效管理体系应该至少包括评估内容、评估机构、评估主体、评估频率、评估操作流程等。搭建一整套较为完善的法律法规体系和健全的准则体系,有持续发展的制度基础。

4.2 提高评估人员整体素质

从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少，要积极培养高层次的房地产估价人才。估价行业的继续教育在我国业界还存在着空白，应该将继续教育深入、科学、广泛的在我国进行推广。提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才，评估机构的人才很重要。一方面逐步淡化行政管理职能，让市场自由选择，进行优胜劣汰。另一方面将房地产估价师、土地估价师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨。

4.3 建立有效评估报告

加强资产评估行业监管、做好资产评估工作提出明确要求。相互促进与合作，组织开展与行业评审标准配套的估价报告模板及说明、各种主要估价方法实务操作意见及主要估价参数选择，以及各种主要房地产估价类型估价实务操作意见等的研究，提高房地产估价行业整体专业水平和估价报告的整体质量水平。

4.4 健全评估制度建设

通过建立健全完善的房地产评估市场的各项制度，加强动态管理，执行严格的准入与退出制度。加强动态管理，执行严格的准入与退出制度，及时纠正行业中的不正当竞争行为与不恰当的估价行为。加强行业监管力度，参与政府重大问题、重大决策的制定。

[1]柴强，编著.中国房地产估价与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法，2017，6.