浅议调控政策下房地产投资分析

文/王蕊 北京京铁房地产开发公司 北京 100032

房地产企业受国家宏观政策影响较大，近年房地产企业的发展在国家宏观调控的影响下呈现出了诸多的弊端，在这样的一个现状下,房地产企业有效措施的必须采取,对于新的发展战略必须积极应对,新的战略发展内容,使其与其他企业相比更具竞争优势。

1、房地产的概念分析

1.1 房地产的含义了解

房地产也被称作不动产，房地产主要包含了房屋以及土地这两种不动资产。因此，它也是这两种资产结合的总称。房产主要指的是建立在土地上的一系列建筑物，例如住房、教学楼等一系列建筑物。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。在物质的形态之下，房产和地产则是融为一体紧密联系的。因为房产的建立需要以地产为基础，所以在这种形态之下，房地产不能够被分开。从经济形态的角度来说，从房屋的施工开始再到售卖，房产和地产都是不能进行分割的，因此两者被合称为房地产。针对房地产来说，它也有广义和狭义的区分。狭义的房地产主要指的是土地和土地上的建筑物可以进行衍生，简单的来说就是指房屋的财产以及和房屋相关的土地财产。广义的房地产则是包含了狭义房地产的内容，并且还包含了整个土地财产的相关资源，例如树木、水资源等等。

1.2 房地产的特点

固定性特点：房地产不同于其它的资产，它属于建筑不能够进行流动。因此，它具有固定性的特点；耐久性特点：房地产对比其他的物品来说，其保存时间非常的长。例如，我国故宫等建筑和房地产都是类似，它保存了五百多年。因此，同理可得房地产具有耐久性的特点；差异性特点：因为区域的不同以及城市或者地段的不同，每个房地产之间也存在有较大的差别，几乎不会有一样的房地产；双重性特点：房地产具有生产资料和生活资料双重性的特点，当房地产作为住房来进行使用时，它属于消费资料。当将房地产作为厂房等经济型物品使用时，它属于生产资料；价格较贵的特点：和其它的物品比较，房地产的价格比较贵。特别是在中国人口众多的情况下，土地资源有一定的限制，所以房地产的价格不断上涨。

2、调控政策对房产开发商形成的变化

在初期阶段的宏观调控下，因为经济的发展导致了房地产在初期阶段中获得了很多的经济效益，许多人因为房地产开发而获取了较高的经济回报，导致我国的房地产发展速度逐渐的增快。而发展至今，国家为了建立健全房地产业健康发展的长效机制，一方面着力解决中低收入人群住房困难问题，大力建设保障房与构建购租并举的住房体系；另一方面，打击房地产市场恶意“炒房”、囤地的投资行为。

大部分房地产商为了能在国家“看得见的手”的调控下继续稳定发展，就要对政策进行深入思考，及时修正投资方向及投资思路。研究的政策中主要是对管理与供给进行了深入的考虑，比如在充分了解市场需求的前提下，既满足政策条件下对小户型房产的保障，同时也要满足改善型住房需求的人群的意愿，而且同时满足土地取得时对配建保障房的实施。宏观调政策作为房地产投资分析中重要的考虑因素，致使在不同的调控政策下，房地产商会做出相应不同的改善发展策略。

3、化解楼市调控下的房地产投资危机的建议

3.1 调整产业结构进行资源整合

目前楼市调控和融资渠道狭窄导致房地产企业积极性下降的重要原因之一，因此企业调整产业结构进行资源整合十分必要。而调整产业结构需要企业大力扩展融资的渠道加快资金链的循环。同时，房地产企业抓住并购的机遇迅速扩展企业规模，使得房地产企业在市场化的环境下迅速壮大。

3.2 做好市场营销

房地产的主要利润就是购房者买房的钱，目前房地产市场发展较为缓慢，而如何更好地开拓房地产市场增加销售量是目前房地产企业面临的主要问题。因此，企业要有好的销售策略，提高服务的质量并打入国际市场，从而提高企业的收入。同时，企业要针对消费者的需求，采取一定的手段激发他们买房的欲望，从而提高销售额。

3.3 控制生产成本

房地产开发项目需要大量的资金投入，而对于项目中生产成本的控制就显得十分必要，这是为企业节约开支的重要方式，在项目开发过程中包括材料采购、人工费用、土地费用、建筑材料、销售费用等。而成本的控制需要每个环节都做出努力，企业可以给每个环节的负责人分配一定的任务，从而在每个环节进行成本控制。

3.4 加强房地产企业资金链管理。

3.4.1 实行资金集中制

为了实现资源共享，企业应该实行资金集中制以增加企业的利润。通过建立现金池使企业的资金都归于母公司名下，便于母公司了解公司运营状况合理配置资源，从而控制子公司使其持续经营。通过实行资金集中制是企业正常运行降低企业风险以此提高整个企业资金循环的速率。

3.4.2 提高流动资产的比例

房地产行业的一大特点就是流动资产比重较低，大部分资产都是土地和房产。因此，要想使企业更好地运行就要将固定的土地和房产尽可能地转化为资金，也就是现金为王的政策。只有企业有足够的现金可以支配，企业才能保证资金链的不断运转，从而降低企业资金链风险。因此，企业提高流动资产的比例十分必要。

3.4.3 巩固企业资金链

资金链的正常循环是企业持续经营的基本保证，因此企业要不断地巩固资金链，避免资金链突然中断，这就需要企业扩展融资的渠道。但是由于我国政策的限制，许多企业的融资渠道越来越少，所以企业可以选择社会募集、与其他资金雄厚的开发商共同开发、开发买方信贷等方式满足企业的资金需求。

3.4.4 降低企业资产负债率

房地产的资产负债率较高也是这一行业的一大特色，而企业的资产负债率较高对于企业应对资金链危机十分不利，长此以往则会导致企业的偿债能力越来越低。因此，企业要通过增加资金循环的速度来降低企业资产负债率。许多企业由于土地积压使得企业现金收入不足以支撑企业的正常运营，因此企业要通过各种方式增加现金流入，从而降低企业资产负债率。

结语：

总之，房地产企业必须积极的调整战略，企业的核心竞争力也要不断的进行加强，要制定应对宏观调控的有效的措施，使得调控的风险不断的得到降低，使企业在严峻的形势性下其发展受到的影响大幅度的减少。

[1]周秋丽.我国房地产经济的宏观调控探讨[J].现代经济信息,2016,(3)：350.

[2]马晓国，熊向阳.房地产投资与区域经济发展的动态关系分析[J].统计与决策，2017，12：112-114