分析新经济形势下对我国房地产经济的理性思考

文/王志萍 海阳市住房保障和交易中心 山东海阳 265100

1、传统经济与新经济的区别

想到房地产经济，就会想到当下的背景，即新经济形势，但是何为新经济? 它与传统经济有什么区别呢? 新经济有着许多明显的特征，例如电子商务和社会网络化，这也是与传统经济明显的区别，其中电子商务特征就是包含购物的移动化及线上线下相结合的购物习惯在内的互联网 +，社会网络化特征主要表现在对信息获取和信息处理方面的便捷性。除此之外，新经济还具有资本运作、政府过去长期面临的通货膨胀压力得以消除、物价增幅保持在最低水平等特征。与新经济形势相比，传统经济的阶段性特征更加明显，例如资金投入量大与生产周期长，传统的房地产经济对市场的预测是非常重要的，资金的投入具有连锁效应，在生产周期内房地产市场时常会发生巨大变化，因此具有更大的不确定性。而新经济形势使房地产产业信息化、网络化，资金的周转速度更快。

2、房地产经济存在非理性问题

2.1 城市化规划与市场化进程相脱离

在现在经济市场的全面发展中，由于城镇的发展过于缓慢，为了提高城镇的发展效率与收益，城镇将土地使用权承包给经济市场，市场在通过反复的规划、选址等一系列的研究，选择更加科学的方案进行实施。现阶段我国政府将住宅等预先规划好，通过使用或采取进一步的吸引投资者方式；再者优惠的方式感觉不通畅，这样的方式存在弊端，这样的发展趋势违背了现在市场经济发展规律【1】。我国政府面对这样的情况应该按照市场所需的原则进行合理供给，不断的进行规划与研究，才能够使房地产运行有一定的规律，才能够确保房地产市场经济的流动。

2.2 房地产市场不够成熟

由于房地产市场价格随着社会发展不断的改变，投资者在投资的过程中按照土地的收益率进行决断，但是受当地供求关系的影响，因此使土地价格逐步的改变。现在房地产经济发展的过程中根据不同的方式进行计算，运用可靠的计算方式能够优先决定房地产是否已经成熟，通过多年的房地产积累经验可以进行判断，但是由于我国房地产市场发展方式还不够成熟，因此在土地出租的过程中价格上有一定的出入【3】。对于现阶段房地产盲目高价的形式，虽然在表面上来看是国家占有的收益较大，但是按照市场的发展运行方式来看，由于房地产的价格过高直接导致成本大幅度的上升，会限制消费，反过来导致经济发展不理想，房地产市场发展不够景气。这就是在房地产发展中不理性的行为。

2.3 产业结构与市场导向脱离

在现阶段市场经济不断创新过程中，产业结构发生变动，导致利润平均化规律发展，因此市场导向有所分歧。政府在考虑的过程中着重于经济发展的合理性，在房地产市场发展过程中，政府利用土地批租权确保实现经济上发展，因此能够优化房地产的结构。但是现如今面对的问题是政府不顾及经营者的发展方向，明确下达指标，谁产生的租金较高，就批租给谁的规定【2】。没有顾及投资者的经营理念与需求，强行的使投资者改变投资方向，着重于追求高技术、高消费的发展型产业，没有将投资者内心的发展战略进行衡量，因此导致产业结构与市场导向有所分离。

3、促进房地产经济健康发展的有效策略

3.1 合理规划建设用地

“城市经营”并非是“炒地皮”，不能单纯通过出让土地的方式刺激经济发展，以增加地方财政收入，这与科学发展理念不符【2】。房地产开发项目不同，其盈利方式也存在一定差异，写字楼、大型商场等项目，可通过出售在短期内直接获利;娱乐用房、工业厂房等需与其他经济行为共同作用，实现长期获利;公共设施虽不具备盈利能力，但优化城市形象，促使城市经济收入增加。政府应结合实际发展情况，合理规划建设用地。

3.2 有效防范房地产泡沫

3.2.1 加强房地产价格监测。为有效限制投机和炒作现象，应加强对于房地产价格的监测，不断完善地价公示制度，明确城市基准地价，为房地产市场交易提供参考。同时对房地产交易价格进行分析与评估，实时掌握具体交易价格，通过对比分析及时发现异常现象。定期调查区域内土地交易情况，若土地通过优惠政策接收，则应严格限制再次交易。政府管理部门根据监测结果，适当采取相应的调控手段，抑制房价过高现象。

3.2.2 建立健全预警机制。由于房地产发展具有较强的区域性，不同地区内发展水平也存在差异，各级政府应根据实际情况，研究当地房产市场发展现状及演变规律，形成与之相符合的预警机制，并对其指标体系进行分析，定性与定量指标相结合，规定主要指标量化区间，实现对房地产市场的有效监管，杜绝房地产泡沫。同时构建全国范围内房地产市场运行预警报制度，促进宏观监控系统的完善，及时归纳、整理全国房产市场信息，评价、预测市场运行情况，形成完善的市场分析报告，为政府宏观调控提供参考【1】。

3.3 确保土地价格的合理性

在国民经济发展中，房地产属于先导性产业，对 GDP 增长贡献率呈现出上升趋势，有效拉动国民经济发展。同时随着经济发展水平的不断提升，居民住房支付能力也随之增强，为房地产业创造了必要的市场需求。在新经济形势下，政府应当加强房地产市场的宏观调控措施，综合应用计划、行政、法律等手段，将地价水平控制在合理范围之内，根据当地具体情况适当调整地价，促进房地产市场的稳定发展。房地产业有机结合了金融与土地两种要素，土地作为不可或缺的自然资源，其供给极度缺乏弹性，而金融要素则与之相反，从理论上而言，能够实现无限供给，且流动性相对较强。若是要素渗入房地产业，导致经济泡沫出现，一旦资金链断裂，将会对房地产业乃至城市发展造成恶劣影响。

3.4 强化政府经济职能

当前我国房地产开发投资呈不断攀升状态，结合房市周期发展理论，整体处于上升状态，房地产市场也将逐渐从不成熟发展至成熟时期，当前处于过渡阶段，未来房地产发展将趋于理性化。在城市发展建设中，房地产开发商是重要参与者，不得存在盲目现象，因此理性回归是必然要求，分析现阶段居民经济实力及购买能力，政府应充分发挥经济职能，保持经济平稳增长，防止出现严重供需不平衡现象，以保证楼市健康发展。以科学发展观为指导，加强房地产市场的调控，促使房地产业成熟理性发展。

结语：

综上所述，在新的社会经济形势下，房地产经济成为国民经济发展的重要组成，对促进国家发展起到了十分重要的作用。但是在实际的发展中也存在多种多样的问题，为了能够更好地促进房地产经济发展，需要在坚持科学发展观的同时，政府部门应该加强对房地产经济发展的宏观调控，为房地产经济的发展创设稳定环境提供支持。

[1]杨慧青,梁蔚.新经济形势下对我国企业经济的理性思考——以房地产企业为例[J].中国商论 ,2017,02：150-151.

[2]林炜珍.浅谈房地产经济未来发展创新思考[J].现代经济资讯,2016,18：18.

[3]闫玲，汪红梅.新经济形势下对我国房地产经济的理性研究[J].住宅与房地产 ,2016,06：17.