房地产开发项目管理难点的探讨

文/黎峰、高鹏 山东鲁冶项目管理有限公司 山东济南 250013

房地产开发施工现场管理是工程项目建设的过程中重要的组成部分，对工程项目质量的提升有着重要的影响。由于房地产开发周期较长，受到的影响因素较多，严重的制约了施工现场管理效果水平的提升。为了解决房地产开发施工现场管理中存在的难点，不断促进房地产企业经济效益实现利益的最大化发展，文章针对房地产项目管理过程进行了详细的分析，在明确项目管理重要性的同时，全面的提高房地产工程建设水平。

1、房地产开发项目的意义

在现有的房地产开发行业，建筑的修建与房地产的开发公司属于独立分管的情况，开发商首先在已经购买的土地上做出建筑规划，再将具体的建设工程交给具有相关资质等级的建筑公司进行修建。建筑商的建筑工程质量直接关系到开发商的利益，所以，对建筑施工方进行有效的管理可以提高开发商受益程度。由此，房地产开发商对施工现场的管理有着极其重要的实际意义，同时监督好建筑施工现场，提高建筑物的质量等级，也是对后续购买入住的居民人身安全与生活幸福感的保证。

2、房地产开发项目管理的难点

2.1 决策缺乏依据

在房地产开发项目的推进中，项目开发管理者，将会受到市场、客户等因素的影响，需要做出是否获取土地、项目建设标准的确定及如何实施等多项决策。由于信息的积累和获取的局限性，房地产开发中的管理者无法正确的判断市场情况，同时在开发的过程中并未对市场调研工作做到位，也直接造成决策者在真正的开发当中做出错误、毫无依据的决策。所产生的问题都可以对开发项目管理顺利开展有影响，这是房地产开发当中的首要难点。

2.2 房地产开发工程造价与实际不符

工程管理造价的问题直接关系到开发商的资金投入，在工程施工的过程中，施工造价超出预算的事情是有可能发生的，但是排除非自然因素造成的损失，一般不会与预算相差太多。所以就存在建设单位管理的问题和开发单位预算不准确的问题。在房地产的开发中，由于施工周期长、不可估量的因素影响导致工程混乱的造价变更，导致工程设计管理不到位，随意更改设计方案，令施工现场管理混乱。

2.3 缺乏完善建筑质量、安全管理体系

目前业主对质量的要求不断提升，对房产有着更高的标准，所以就需要开发企业在房地产项目开发的过程中严格对质量、安全进行控制。尽管目前房地产行业的相关规范不断完善，但物业质量问题依然存在。重要原因就是在注重经济效益的同时，投资商、项目部放松建筑质量、安全管控，对施工单位、监理单位的质量、安全管控不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益。

3、房地产开发项目管理问题的解决措施

3.1 对拟开发项目，获取土地前落实项目的市场调查工作

当前房地产市场竞争激烈，市场调查的作用十分重要。房地产开发企业需要从下面两个方面做好市场调查工作：首先，房地产开发项目要准确定义开发项目所属区域的属性，从而确定要开发的项目是刚需还是改善、目标客户群的经济能力等，什么户型和总价受欢迎等。其次，开发企业获得精准的市场调查数据之后，按照经济合理性研究和技术可行性研究两方面入手，编制市场可行性报告。开发企业除了关注开发项目投资和回报之外，还要组织有关专业人士严格对项目经济的合理性进行和技术可行性论证，保证最佳的企业经济效益和技术提升。

3.2 合理安排资金，加强质量与成本控制

房地产的施工质量主要控制者是现场的管理人员，所以选择高责任感的管理监察人员对于整体工程的进行具有很重要的作用。只有避免施工失误才能有效的提升施工质量，所以要发挥管理者和监察者在施工现场的主导作用，严格验收和检查施工步骤，确保建筑良好的施工基础。资金的合理安排使用也和现场施工人员是否可以正常有序的进行工作具有很大的关系，所以资金一定要严格的控制使用走向，对于施工机械购买要从大局出发，尽可能提高施工效率。同时对于施工机械的保养也是十分重要的一个问题，保养建筑机械，才能保证施工进度，某种程度上来说有效的降低成本使用。

3.3 构建起完善的建筑质量管控体系

（1）开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵照国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。

（2）因为建筑质量管理体系当中实施主体是各个有关责任人，所以在管理体系当中要针对责任人的管理制定出更加行之有效的考核机制。企业制定出奖惩结合的工作考核制度，就是要让各级管理者的个人绩效、奖金和工作考核成绩相联系，针对考核成绩优秀的工作者进行奖励，对考核成绩差的工作者进行惩罚。利用这个机制更加良好的将各管理人员的工作积极性提高，保证房地产开发质量。

（3）将监理领域明确，监理单位需要严格按照房地产开发项目实施建设过程，进行全方位的监理。同时根据设计图纸、施工方案重点对建设内容进行施工全过程监理。为了防止出现责任不清、职责不明的情况，除去监理方和开发方签订明确职责的合同之外，通过项目实施每周例会和特殊问题专题会议等形式，建设、施工、监理三方建立良好的沟通交流机制，共同解决问题，推进项目进度。

结语：

综上所述，房地产企业得到迅速发展的原因主要是国民经济水平的提升。在实施房地产项目开发过程中需要采用有效的方法增强管理工作，全面提升房地产项目开发整体质量的水平，推进房地产企业的可持续性发展。