房产测绘在不动产统一登记中的应用

文/陈海锋 常德市国土资源规划测绘院 湖南常德 415000

1、引言

不动产登记是我国房地产行业的飞速发展所需要的重要工作。一般来说，不动产登记时，也就是将不动产有关的权利人通过法律途径对不动产的相关事项做出改变的登记工作，而在这一过程中，房产测绘发挥了其至关重要的作用。

2、不动产监管与房产测绘的重要性

2.1 房产测绘

房产测绘是测绘学的分支，隶属于工程测绘，是一种调查房产现状的专业测绘手段。其中，房屋的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况都属于房产测绘的调查内容。

房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。相较传统测绘，房产测绘有大范围取测、高精度要求、重法律权益等特点。

2.2 不动产统一登记

不动产统一登记制度建立在健全市场经济的基本需求上，为全国不动产交易市场提供了统一的监管机制。有关不动产权登记，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日落地实施。

2.3 重要性

不动产统一登记将分散的不动产信息整合于同一部门，优化办证流程，逐步实现信息共享，显著提高资源整合效率并有效减轻了群众负担。科技进步带来的是不动产统一登记中房地产测绘的转型升级，GPS全球定位系统、遥感技术、地理信息技术代替了原始的尺规，广泛运用于不动产规范管理，生成详实的依据材料，为明确责权、改善人民居住条件等奠定了有力的保障。随着房地产的快速发展，越来越多人将视野投向了房产测绘。相较土地、森林、海域等它类不动产，房产属于一类较为特别的不动产；更强的精度要求是房产测绘所需具备的，这也进一步体现了房产测绘在不动产监管中的重要性。为充分发挥不动产监管与大数据整合优势，房产测绘的高效应用与创新创改刻不容缓[1]。

3、不动产登记中房产测绘的主要内容

3.1 信息调查

在房产测绘内容中，较为基础且最为重要的当属信息调查。信息调查往往以对房屋占地情况、房屋数量及产权归属等基本信息的搜集为主。不动产登记中房产测绘所必需的调查信息的整合、共享，为消费者提供了充分了解房屋资讯的广阔平台，是一种保障消费者权益的外化。

综合消费者购房信息调查，购房者获取房产信息的渠道有传统广告、房地产网站、楼盘宣传页等。

3.2 平面测绘

平面测绘是房产测绘过程中的重点，其主要内容围绕不动产的面积与平面解构开展。详细测量得出不动产的空间位置与具体层高，测绘报告附图，结合精确数据建模，直观展现精简后的测绘内容与房屋实体还原，作为参照提供消费者精准到位的房产信息。此房产测绘方式运用广泛，饱受好评。

3.3 对比分析

大数据时代，数据资产是核心竞争力。有价值的数据即能够为决策提供参考依据的信息。不动产登记中房产测绘信息数据的对比分析与合理整合正是使数据资产价值化的有效途径。对比分析不动产登记过程中的房产测绘信息后所得出的展示方案，可以直观的呈现我国各行各业的经济情况，宏观推动我国综合发展进程[2]。

4、房产测绘在不动产统一登记中的具体应用

4.1 法律权益

各类不动产登记都需提供绝对真实可靠且具备法律效力的凭据。而房产测绘就是为人民群众收集权属资料，提供法律依据，处理产权纠纷的有效途径。房产测绘与产籍资料核查、权属状况调查不可分割。房地产行政管理部门负责审核房地产的适用性，测量界址面积，核查界址点准确性等，以上房产测绘的数据一经确认，便产生法律效力。这也是房产测绘在不动产的登记中一项重要的应用。

4.2 社会服务

房产测绘在不动产统一登记中除了可以为相关登记人员提供一些具有一定法律效益的依据之外，还可以间接服务于社会公共建设。房产测绘成果经过合理的对比、分析及归纳、整合后，衍生出的信息资料上及旅游资讯，下及社会治安。有关限定区域的住宅面积、人均占有率、房屋数量、使用年限等数据背景的深入探讨，均会为整体建设发展以及建筑整改提供强有力的实证依据。全面掌控实时变化的不动产信息，是政府适时为社会服务做出有力决策的基础，而不动产统一登记下的房屋测绘工作就为其提供了便利。房产测绘成果在土地监管部门与政府之间的共享互通是实现社会服务合理化的桥梁。

4.3 经济功能

房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收，房地产租赁活动以及交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款这些活动相当重要的依据。

4.4 技术领域

随着科学信息技术的发展，享受信息集成、属性集成与GIS系统数据集成的房产测绘将实现新的转型，逐渐告别手工测绘阶段，CAD测绘阶段与GIS混合阶段，迎来了数字化房产发展的必经阶段：GIS 的房产测绘空间数据和属性数据集成。在信息基数大，数据种类繁的房产发展现状下，使用信息化管理，计算机储存为先的信息检索方式，能有效避免数据共享的资源浪费与节拍紊乱，大幅提升不动产集中监管的可操作性。房产测绘在不动产统一登记中发挥了技术领先的高效能功用。

5、房产测绘监管面临的挑战

5.1 房产测绘技术规范制定滞后

房产测绘存在地区差异。包含外业测量与内业处理等参杂主观因素的房产测绘，于不同地域不同测绘机构，面临操作无法达到统一标准的难题。包括房产测绘的运行机制、文本格式、样本处理以及信息化程度等，都存在一定的地域差异，使各个区域的数据交流与部门监管造成了一定的障碍。

5.2 房产测绘管理制度有待完善

由于长期以来不动产登记的工作由各个部门负责，相应的基础性权籍调查工作也由各类不动产行政主管部门按照单一部门规范负责组织实施。各级各部门关于房屋测绘的行政管理还没有明确的进行责权划分，虽然国务院已经整合了十多个责权部门为整个的承担部门，但是还没有明确制定不动产测绘的管理职能，不能有效的开展针对于主体统一的规范与监管活动[3]。

5.3 房产测绘历史数据存在叠漏

不动产统一登记后，房产测绘数据也需要在登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台统一的大背景下进行信息整合。隶属于不同地区、不同行业、不同部门的测绘工作在整合的过程中，受到地理位置、技术规范、测绘质量等差异的影响，极易出现重复测绘或错漏现象，导致权责不清，进而引起不必要的房产纠纷。

6、不动产登记中的测绘工作优化对策

6.1 统一测绘标准体制

统一测绘标准体制是解决测绘地域差异，平衡行业互通的首要任务。有关部门要做好规划管理与协调工作，及时研究编制统一测绘运行机制、面积测算、文本格式、精度指标等测绘技术规范，逐步实现房产测绘在不动产统一登记中的标准制度统一。同时加强技术支持，监测部门辅助跟进，确保不动产在数据整合中保持一致，平稳过渡。

6.2 完善测绘管理机制

不动产机构的统一是完善测绘管理机制的第一步。测绘部门应与房产管理部门通力协作，制定房产测绘信息系统平台，细化责权，统一管理。管理平台集勘测、绘图、检验、收费、发证、归档等于一体，即促进交流合作，又能推动行业进步。同时进一步拓宽争议解决渠道，完善房产测绘环节的异议处理机制，明确测绘成果异议处理的机构、程序等，保障不动产权利人的合法权利。在完善测绘管理机制的同时，工作人员树立责任意识，在工作中学习，不断提高测绘能力，保证测绘数据完整性与准确性，是管理规范的内化。

6.3 加快测绘新技术推广应用

房产测绘应结合建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，建立适合我国国情的测绘数据库与技术研究中心。把握国家新型测绘技术建设的良机，加快三维街景扫描、云计算等新技术的应用。鼓励先进测绘设备的研究与开发，完善房产测绘历史数据的分析整合机制。在条件许可的情况下，区域性引进数据空间参考系统，结合前沿科技，修缮整合工作的技术路线，为不动产统一登记下的房产测绘历史数据整合提供技术支持。

结语：

现阶段我国的不动产的登记过程中所采用的房产测绘已为不动产登记领域做出了非常重要的贡献，打造了一条便捷、透明、一致的不动产监管通道。细化权责划分，优化监管制度的意识已经深入人心，但是目前的市场监管、科学技术等仍有很大的发展空间，本文的论述希望能够为房产测绘的转型升级与不动产监管的有效实施起到积极作用。