运用社会信用体系建设规范房屋租赁市场的探索

文/商振东 大连市国土资源和房屋信息中心 辽宁大连 116000

近年来，城镇化将成为中国经济发展的新动力，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大。对于新毕业大学生、进城农民工等消费能力有限的群体，租房居住是解决居住需求的主要途径，房屋租赁市场为解决居民居住问题、维持社会稳定、推动经济发展做出了重要贡献。在党的第十九次代表大会上，习近平总书记明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场已成为关系国计民生的重大课题，面临前所未有的发展机遇。

1、房屋租赁市场的现状和问题

房屋租赁市场解决了流动人口的绝大多数居住需求，目前我房屋租赁管理侧重于行政管理、行业自律和技术手段等方面，如北京市政府建立公共租赁平台，成立国有房屋租赁经营机构，鼓励机关、事业单位、国有企业闲置房屋用于出租，增加租赁房屋供给，缓解供求矛盾。上海在全国率先出台房屋租赁最低面积不得低于6平方米，为群租行为的界定提供了依据。深圳推出“三区联动、四位一体、五员捆绑”长效管理机制，将行政管理多部门联动机制发挥到极致。广州建立房屋租赁参考价定期发布制度，为平抑市场租金提供了参考。

在房屋租赁市场发展壮大的同时，相应的问题和隐患逐渐显现。由于租赁行为具有较强的分散性、个别性和隐蔽性，房屋租赁形式多样、交易关系复杂，这些特点为城市房屋租赁管理和社会综合治理增添了难度。一是备案管理缺乏规范性、权威性、效用性。大多城市采用租赁登记备案制度管理房屋租赁市场，但是大多数租赁当事人纳税意识差，尤其是住宅类租赁一般都不会主动到管理部门办理备案登记，甚至许多房屋中介机构为了独享信息，有意识的隐瞒租赁当事人房屋租赁事实。另一方面，现有的法律、法规中没有明确规定备案有何利益可得，从现实的生活中居民也感觉不到备案对自身的好处，租赁房备案没有任何的激励措施，无法调动人们的积极性。二是房屋租赁产生的纠纷日益增多，社会隐患严重。主要表现在承租人、出租人和中介机构的失信违约行为，具体包括（1）承租人不履行合同，长期拖欠租金；（2）出租人单方面缩短租期或提高租金价格；（3）中介机构提供虚假房源或隐瞒房源；（4）未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷；（5）不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷；（6）专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。在房屋租赁市场需求量与供应量都较庞大的背景下，整个房屋租赁市场亟待更为规范有效的管理。

2、社会信用体系建设为房屋租赁管理提供新思路

继党的十八大提出“加强政务诚信、商务诚信、社会诚信和司法公信建设”之后，党的十九大报告中再次提出“推进诚信建设，强化社会责任意识”，党和国家领导人习近平同志多次强调“推进社会诚信体系建设，让失信者寸步难行”。社会信用体系是社会主义市场经济体制和社会治理体制的重要组成部分。它以法律、法规、标准和契约为依据，以健全覆盖社会成员的信用记录和信用基础设施网络为基础，以信用信息合规应用和信用服务体系为支撑，以树立诚信文化理念、弘扬诚信传统美德为内在要求，以守信激励和失信约束为奖惩机制，目的是提高全社会的诚信意识和信用水平[1]。在国务院发布的《社会信用体系建设规划纲要》（2014—2020年）中关于中介行业和自然人信用建设要求“建立完善中介服务机构及其从业人员的信用记录和披露制度，并作为市场行政执法部门实施信用分类管理的重要依据”和“建立完善自然人在经济社会活动中的信用记录，实现全国范围内自然人信用记录全覆盖。”目前在我国的金融行业、个人信贷领域社会信用体系建设做得最好，具体表现在个人征信报告已成为公民信用记录的最重要载体。随着社会对信用理念的逐步重视，社会信用体系建设将深入到各个行业。

失信惩戒机制是社会信用系统正常发挥作用的保障，失信惩戒机制以信用记录为基础，通过合法采集和公开失信企业和个人的不良记录，将交易双方中失信方与守信方二者之间的矛盾，激化成为失信方与全社会的矛盾，通过主动打击失信行为，并动员社会各界共同建立信用信息社会联防，使得失信者承担应有的失信成本[2]。将出租人、承租人和房屋中介在房屋租赁过程的行为活动纳入社会信用体系建设，政府管理部门通过公示失信人信息、打击失信行为、保障守信人权益、约束失信中介市场行为、正面表彰并激励守信主体等举措，利用“守信激励、失信惩戒”联动机制增强政府部门对房屋租赁市场管理力度，使社会信用体系成为行政管理、行业自律和技术手段的有效补充，对于规范和培育房屋租赁市场意义重大。具体做法包括：

（1）广泛宣传，树立意识。通过政府正面宣传，让广大民众认识到，通过房屋租赁登记备案将房屋租赁行为纳入社会信用体系，有益于保障租房人、承租人的自身权益。让房屋中介机构认识到通过政府管理部门的社会信用体系的考核，得到守信表彰对自身企业的推广好处巨大。

（2）搭建平台，便民利民。政府主导，统一搭建房屋租赁备案管理平台，利用移动互联网技术，方便出租人、承租人或者中介机构工作人员随时随地上传租赁合同信息，并实现房源信息认证，实时网上租赁登记备案。租赁备案合同为后续纠纷仲裁提供依据。

（3）健全法制，公平仲裁。对于房屋租赁过程中产生的各类纠纷，政府管理部门依据相关法规，制定细则，明确责任，通过规范房屋租赁合同示范文本的方式将各种违约责任细则告知公众。筹建引入第三方租赁纠纷仲裁机构，对于无法协商解决的租赁纠纷依法仲裁，逐步规范和净化房屋租赁市场。

(4）信用记录公示，惩戒失信、激励守信。对于在房屋租赁过程中发生的失信行为，如提供虚假房源、恶意拖欠租金等违约行为纳入企业或个人信用记录，政府管理部门通过信息公示、建立黑名单等失信惩戒措施对其实施惩戒。同时对备案量大、投诉少的中介机构和个人纳入守信主体，由政府部门加大对守信行为的表彰和宣传力度，对诚信企业和模范个人给予表彰，通过新闻媒体广泛宣传，营造守信光荣的舆论氛围。

社会信用体系建设是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要基础，是完善社会主义市场经济体制、加强和创新社会治理的重要手段。将社会信用体系建设引入房屋租赁市场的管理范畴是对现有政府管理手段的有益补充，有利于规范和整顿市场秩序、改善市场信用环境、降低交易成本、防范社会风险。同时，通过培育社会各界在房屋租赁领域树立和重视契约意识、守信意识，也有利于社会信用体系在全社会的形成和发展，提高全社会诚信意识和信用水平、改善经济社会运行环境，广泛形成守信光荣、失信可耻的浓厚氛围，使诚实守信成为全民的自觉行为规范。

[1]社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）[Z].2014(06).

[2]吴晶妹.信用管理师（基础知识）[J].中国劳动社会保障出版社，2015(01)：22-23.