房地产开发项目风险管理研究

文/薛康林 内蒙古满都拉电力房地产开发公司 内蒙古呼和浩特 010020

房地产的开发项目是非常复杂的系统性工程，任何一个开发商都希望能够通过加强房地产开发项目的工程管理，将工程的造价降低，并希望降低工程的风险。要把整体的项目与各个环节的开发相互结合，并实行项目的管理。以此实现各个环节的相互配合以及协调发展，从而实现房地产业经济与生态效益等相结合，但是房地产开发项目有着投资过多、技术要求较高、周期太长与风险性较大等的特征，所以说工程管理是一项非常复杂的管理工作，工程管理和房地产工程的建设有非常密切的关系，这些贯穿了工程建设的每一阶段。如果房地产的开发项目工程管理收到的效果比较好的话，这就有利于提升整个房地产工程的质量，从而会促使房地产持续健康的发展。

1、房地产开发项目的概述

1.1 房地产开发项目的含义

房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目周期较长，一般包含四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。

1.2 房地产开发项目的特点

房地产开发项目与其他投资项目相比具有投资规模巨大、开发周期长、受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制显著等特点。这些特点决定了房地产项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。因此，为了尽可能减少开发项目的顺利开展的阻碍以及维持项目的利润水平，识别风险、评估风险以及应对风险是目前房地产开发企业内部管理中的必要内容。

2、房地产开发项目的风险因素分析

对于实际影响房地产开发项目风险因素的分析，按照可以是否进行有效的避免分将其分为，系统风险与非系统风险两大类别。一般是投资者对于进行市场投资不可避免的风险称之为系统风险；而通过投资者自身采取策略方式可以有效避免的风险，我们称之为非系统风险。

2.1 系统风险

房地产产业是我国的支柱型产业，是国民经济的重要组成部分，同时与国民经济的其他产业存在着较为紧密的联系，因此会受到国家政策调控的多项制约和监督，因此房地产产业中的系统风险的涉及主要受市场供求关系的影响，通货膨胀风险的影响。一般由于国家为了确保国民经济健康合理的运行，会利用国家宏观调控手段，出台一些有房地产发展相关的政策，政策的出台可以较大程度的实现该产业的发展的合理性。

2.2 非系统风险

与系统风险相比，非系统风险可以借助人为因素的干预实现不利局面扭转，较为容易调控和进行下一步的整顿。例如可以通过不断完善自身企业的经营管理方式，进行进一步的优化，降低企业投资风险。有效的避免不必要的损失。

2.2.1 决策的风险。针对房地产产业的周期性与所需资金的庞大的特点，所以在投资前期的决策阶段，一定慎重，如果前期的决策有误，就会对项目施工过程中带来一系列的影响风险，并且前期的决策风险对整个项目工程的影响可能导致后期的工程停滞现象的发生，所以决策风险时存在风险指数较高的影响因素。

2.2.2 资金的风险。房地产开发需要较大的成本投资，有时会出现现有的资金难以支撑高额的开发成本要求，这就需投资者做好先前阶段的投资预算。有效的确保房地产开发项目中的资金风险。

2.2.3 销售的风险。房地产开发项目的最终收益就是靠销售实现的，因此销售也是至关重要的一步，制定科学合理的营销策略，尽可能的避免滞销情况的出现。降低销售的风险。

3、房地产开发项目的风险管理

3.1 风险识别

这一部分的风险识别就要求房地产开发企业进行全面的行情了解和掌握，要尽可能的熟悉相关的法律知识和监督环节。除此之外还要对企业的资金和技术进行分析，通过对自身企业内部情况的分析，尽可能全面的掌握更多信息，尽可能估量到各种系统的风险和非系统风险。这一部分是整个风险分析的基础，如果这一步没有做好，之后的工作都等于是零。对于风险的识别是一定的基础。只有这一个部分做好了，以后的评估才能够更好的进行。在这一过程中也会发现很多问题，需要企业管理和负债人员进行讨论和调控，尽可能的将风险降到最低最小。

3.2 风险预测

由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。

3.3 风险转化

风险转化主要是通过签订合同来转移风险，转移到另一方承担和赔偿，通过参加保险等方式有一个最基本的保证。风险回避就是说，要明确项目的潜在风险和不利后果，在进行一系列评估之后来进行项目的放弃和行动的改变，减少不必要的损失。风险的转化是一个很明确的做法和选择。这样避免了冒险但是另一方面也错失了一个好的机会，所以说我们要很清楚自己的选择，在思考后作出我们的决定。

3.4 风险自留

风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。

3.5 利用风险

对于风险来说，还有一种很好的处理方法是对于风险的利用。因为风险的管理人员不仅仅是要有渊博的知识，也需要有高度的责任心和很强的应变能力。主要的做法可以分析风险利用的可能性和价值。然后计算出利用风险的代价，还要充分考虑到自己能够的承受限度，然后要制定具体的实施方法，还有进行总结和提高。

结语：

房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。