高校经营性用房的规范化管理

杨培飞 邓昌黎 徐劲松 王晓霞

北京交通大学国有资产管理处 北京 100044

经营性房屋是高校经营性资产的重要组成部分，高校经营性房屋的租金收益能够补充学校各项事业发展所需，有利于提高学校办学条件、方便科研成果转化、丰富师生物质生活、提高学校社会服务职能等。随着高校的不断扩建、经济结构调整和经济发展环境变化，高校经营性房屋的分布、数量、类型较以往迅速增长，经营房屋取得的收益占高校经营性资产收益比例逐年增加。但经营性房屋在实际管理工作中长久以来一直存在一些问题，使高校经营性房屋的效能无法得到有效发挥，甚至因监督管理不善出现管理混乱的现象，造成国有资产流失的现象[1]，这是有悖于学校开展经营性房屋管理工作初衷的，因此高校经营性房屋的管理工作需要系统化、规范化。

1 高校经营性用房规范化管理存在的不足

1.1 经营性用房的界定不明确

高校经营性用房的判断标准模糊，经营管理部门“一言堂”的现象广泛存在。在判断高校房屋是否应按照经营性用房进行管理时，各个管理部门的标准不统一，在归口部门尚未明确时，经常存在谁占有使用谁就可以出租的情况，致使经营性用房管理乱象丛生。

1.2 经营性用房的管理方式落后

经营性用房管理工作的管理机制和工作流程不顺畅，多头管理现象比较普遍，管理职能分散。合同签订时使用的模板五花八门，对合同内容的把控审核不严格、不统一，为后期合同的正常履行带来了隐患。部分经营性用房招租方式不透明、不公开，存在许多低价出租、转租现象。房屋承租人资质参差不齐，履约意识不强，安全防范不到位，尤其是承租人经营食品的卫生安全问题多发。租金收入管理不规范，缺少必要的监管，部分收入没有纳入单位收入预算、统一核算、统一管理，造成了经营性用房产权不清、资产收益流失等问题，容易滋生腐败现象。

1.3 缺乏科学的经营状况分析

高校经营性用房在管理过程中大多缺少成本分析，不进行房屋的计提减值直接对经营行为进行成本核算和盈亏计算，致使房屋账面价值虚增、信息失实。固定资产成本无法得到及时补偿，统计数据表面上反映常年盈利，实际上单位资产不断消耗，导致国有资产流失。同时，虚增的统计数据降低了会计信息的真实性和相关性，不能为高校管理者的决策提供有价值的参考。

1.4 管理系统和标准不统一

高校经营性房屋的收入管理通常由财务处负责，而房屋的资产管理通常由房产处或国有资产管理处负责。为应对不同检查和审计，经常需要多次重复进行数据统计，当所需数据的统计标准稍有不同时，就需要不同部门的工作人员进行反复沟通核对，才能得到准确的统计结果。这样不仅浪费了许多精力在无谓的报表导出和计算上，也极易由于人为因素导致计算错误进而影响整个统计结果的正确性。

1.5 缺乏配套的监督评价体系

高校经营性用房在日常经营管理过程中缺乏有效的监督评价体系，对管理工作的优劣无法进行科学的评判，优秀的管理者得不到奖励，落后的管理者没有人鞭策，这对管理人员的工作积极性和工作效率都是极大的打击。同时，由于缺乏合理的激励措施，部分意志不坚定的管理人员可能采取违纪违法行为谋取利益，导致腐败现象的发生。这些现象最终都将导致国有资产流失，影响国有资产的保值增值目标。

2 高校经营性用房规范化管理的对策和思路

2.1 明确经营性用房的分类

判断高校房屋是否属于经营性用房应该从经营行为的定义入手。经营行为有2个构成要素：一是行为的内容是提供商品或者服务；二是行为的目的是为了营利，即提供商品或者服务的目的是为了赚取利润，这两个要件是缺一不可的[2,3]。各高校应根据实际情况从房屋使用者的经营内容、服务对象、定价方式等因素方面对房屋进行分类管理。例如：房屋使用者服务对象是校内师生，商品或服务价格受学校后勤监管调整，经营内容属于普通生活所必需的基础商品或服务的，可不作为经营性用房管理；房屋使用者服务对象面向全社会，商品或服务价格由市场自由调控，经营内容不属于基础生活必需品的，应当作为经营型用房管理。

在高校经营性用房集中清查的基础上对房屋的经营行为进行整体规划、分类管理，能够给监督管理人员提供充分的判断依据，降低管理风险[4,5]。

2.2 加强经营性用房招租的流程管理

根据上级部门相关文件规定，单位国有资产出租出借过程中应采用公开招租的形式确认出租的价格，必要时可采取评审和资产评估的办法确定出租的价格。因此，高校应根据实际情况选择合适的方式，依照“公开、公平、公正”的原则向全社会公开招租信息，对于不适用公开招租形式的房屋，需经过学校管理部门审批后方可采取其他招租形式确定出租价格[6]。加强对招租竞标人的资格审核，提高竞标人的资质要求，尽量避免竞标人以自然人名义进行投标和合同签订，取得竞标资格的法人或个体工商户须拥有对公账户，鼓励竞标人（中标人）通过公对公转账进行保证金、租金等的缴纳工作，减少出租出借过程中的现金交易，降低资金风险。

2.3 定期进行经营用房的经营状况分析

对经营用房进行经营状况分析应同时考虑两方面因素，一是经营性用房的原始价值，二是经营性用房取得的租金收入。高校房屋作为国家划拨投资或单位自筹兴建的固定资产，通常具有明显的减值迹象，如果不及时进行计提减值，学校的固定资产成本将无法及时得到足额补偿，进而导致严重的国有资产流失[7]。租金收入管理作为高校经营性用房管理中的重要组成部分，通常会存在许多复杂的情况，将租金收入全额纳入学校预算，统一核算、统一管理，能够减少多头管理存在的违规使用、体外循环的现象，定期对跨年入账、合并入账现象进行调整，及时清理租金应收未收现象，确保账账相符、账实相符。同时掌握经营性用房的真实价值和租金收入，以此核算经营利润，才能准确反映高校经营性用房的经营状况，避免经营盈利、资产耗尽、经营利润虚增的情况。

2.4 推动财务管理系统和资产管理系统融合

现有的高校财务管理系统和资产管理系统通常是以2个较为封闭和独立的系统单独存在的，系统之间的联动协同作用比较薄弱。近年来，在固定资产的清理核算方面虽然进行了许多有益的尝试，但在经营性用房的收入和价值管理方面依然互动较少。推动财务管理系统和资产管理系统之间的互联互通，能够极大地节省管理人员在经营状况分析过程中所需的操作时间，减少人为因素导致的成本分析误差，降低数据传导过程中可能存在的遗漏或者重复现象。将合同作为载体，把财务管理和资产管理联系在一起，推动高校经营性用房管理的信息化进程能够极大地提高工作效率和准确程度，降低腐败风险。

2.5 建立健全的评价体系和监督奖惩机制

高校经营性用房管理过程中，应当制订相应的管理办法和规定，落实各个监管部门的职责，纪委监察处、财务处、审计处、国有资产管理处各司其职，及时发现和处理经营性用房管理过程中的违法违纪行为。建立切实可行的绩效评价体系，综合评价经营性房屋取得的经济效益和社会效益，从预算管理、成本管理、人力资源管理等多个角度出发，绩效评价和过程评价相结合，科学设计评价指标，有效发挥房屋管理人员的主动性。制订切实可行的奖惩机制，以评价结果为依据给予经营性用房管理者适时的奖励和约束，充分调动他们的积极性。建立健全的评价体系和监督奖惩机制能够切实保证国有资产的保值增值。

3 结语

高校经营性房屋的合理界定、科学管理是当前高校管理值得深入研究的课题，围绕经营性用房管理的各个重点环节进行强化，适时地引入有力措施，加大全流程的监管力度，大力推进高校信息化改革，促进财务系统和资产系统协同工作，坚持多种管理手段相结合，积极推进高校国有资产管理改革工作的进步。