潘石屹的未来办公室

蒋李

核心提示：在潘石屹看来，传统办公室和监狱一样，人进去以后就关上门，限制了彼此的交往。

在“不务正业”的道路上，SOHO中国董事长潘石屹似乎走得越来越远——撮伙大咖聊天，给企业家拍照片，不再把一门心思投在房地产的他，玩得不亦乐乎。

他还将企业家分为几个层次：最成功的企业最关心环保、扶贫等社会根本性问题；次一级的，则关心企业经营；再次一级，就是关心融资几轮。

不过，说归说，当《支点》记者近期独家专访潘石屹，向他抛出了“次一级”的SOHO 3Q方面话题时，他还是饶有兴致地予以回复。

在近3年基础上，SOHO中国旗下共享办公产品SOHO 3Q为何有底气在全国复制？下一步，SOHO 3Q在武汉又将有何动作？

何谓3Q

共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……毫无疑问，共享经济是近年最热门话题之一。2015年2月，潘石屹推出共享办公产品SOHO 3Q。

过去SOHO中国主要为重资产运营，通过自有资金、贷款投入支持商用物业，而SOHO 3Q则将办公室以工位短租形式出租。SOHO 3Q具备两个特点：一是用户可以租一周、一个月、半年，可以只租一个办公桌或一个独立办公室；二是有大量共享空间，能促进用户彼此沟通。

“现在回过头来看，传统办公室像监狱一样，人进去以后就关上门，限制了彼此的交往。其实一个人在平台上应该是与人交往、见面，寻找技术、吸引资金及人才，等产品出来展示给别人看。”潘石屹对《支点》记者说。

用个虚拟案例，能让大家理解得更为清晰：小王是个自由撰稿人，有天他发现在家工作效率很低，希望找到个像办公室一样的地方工作，于是他注册成为SOHO 3Q会员。

星期一，小王在SOHO 3Q网站上预约了北京光华路SOHO 3Q的1人办公桌，价格为一周750元。当天下午，他来到办公楼，这里有书桌、椅子、文件柜，以及免费的WIFI网络，并有一定额度的黑白打印权限。

工作3小时后小王有点饿了，于是走到公共空间，喝了杯免费的新鲜咖啡，吃了点零食。休息时，他和同样喝咖啡的小红聊了起来。小红是个精力充沛的创业者，她告诉了小王自己的想法，两人一拍即合决定合伙创业，做可视化新闻。

一个月后，在定期举办的SOHO 3Q创业沙龙上，他们展示了自己的商业机会书，并认识了一群创投人士，创业之路由此展开。

谈竞争还太早

都是传统房地产行业高手，都是转型做共享办公产品，潘石屹的SOHO 3Q与毛大庆的优客工场，常被人们拿出来作比较。但奇怪的是，毛大庆与潘石屹很少相互评论对方情况。

一般来说，一个行业中，如果竞争对手之间没有互怼、互喷、掐架，往往就是竞争不够激烈。那么，共享空间是否也是如此？

针对这一问题，潘石屹也委婉地表达了自己的观点。“目前互相比没有意义，因为中国共享办公的体量太小了，就几万个座位。真正的生意得把规模做起来，全国至少达到50万个座位才行。”潘石屹说。

潘石屹曾开过一个玩笑：“我一个做过大生意的人，不会像创业者一样做1000、2000个座位就觉得是个生意，这不是个生意。”

最后市场上这么多共享办公，究竟谁能长大，在于管理理念是否先进，是否能建立有效的管理体系，产品是否能适应市场等诸多因素。

目前，潘石屹已在北京和上海推出了19家SOHO 3Q，是北京上海两地最大的共享办公运营商。目前为止，已签约的SOHO 3Q座位数是21000个。

值得注意的是，SOHO 3Q一直没在SOHO财报中单独体现。“与SOHO中国传统业务相比，共享办公是另一模式和思路。但SOHO 3Q毕竟体量还很小，因此暂未公布租金表现及营收状况。”潘石屹说。

空置率高不见得是坏事

经过近3年实验，第一批SOHO 3Q交付半年后就能达到合适的出租率，即超过85%。在潘石屹看来，该成绩代表SOHO 3Q模式已经走顺，接下来就是“攻城拔寨”。为此，从去年下半年开始，潘石屹在二线城市密集考察。

如何选择城市，潘石屹有套评判指标：一是GDP总额，二是第三产业占GDP的比例，三是GDP增速，四是人均GDP，五是每平方公里土地创造的GDP。基于这一标准，潘石屹走访了武汉、杭州、南京、北京、深圳、广州、长沙等城市。其中，武汉让他印象颇深。

“5年前我来武汉，大家都说武汉话，现在这里有不少人都说普通话，大家用的软件、讨论的事和一线城市没有区别，这使我坚定了落地的决心。”潘石屹说。

不过，根据SOHO中国调研数据，武汉甲级写字楼空置率在50%以上，即便是已经出租的写字楼，也有很多没有得到有效利用。“办公楼空置率高并不影响SOHO 3Q的发展，相反，空置率高意味着我们的租金也会便宜，不见得是坏事。”潘石屹说。

合作进行时

据悉，目前SOHO 3Q在京、沪等城市推出的主要为SOHO中国自持的物业，但向其它城市发展时，SOHO中国会与当地开发商合作，由SOHO中国输出管理。

但不少内地开发商都有种思维，认为写字楼就得租给世界500强企业，而且一定要整层出租，武汉开发商也不例外。

“我到武汉来，有好几家大开发商说他们的写字楼只租给世界500强。但中国的经济中，民营企业才是主要组成部分。世界500强到武汉来往往就建个办事处，面积就几百平方米，民营企业才是我们真正应该服务的对象。”潘石屹说。

这种普遍存在的思路，是否会给合作带来阻碍呢？

“没人会跟生意过不去，传统开发商看清形势后就会改变思路。目前我们在武汉已有好几个备选合作对象，正处于洽谈中。”潘石屹说。

尽管潘石屹并未告知拟合作对象及落地区域，但从SOHO 3Q具体标准中，能想象一下武汉SOHO 3Q的未来模样。

“3Q从管理到理念都是个互联网产品，可它跟共享单车、淘宝、京东不一样，它是基于房地产的产品，不能移动，所以位置要选好。”潘石屹说。

在過去19个中心的实验中，潘石屹每做完一个，就会思考产品能不能适应人们的办公方式，能不能适合未来人的办公方式。其中，具体选址经验为“三不”：使用面积不小于4000平方米，不能在地下室，交通环境不能不方便等。

在潘石屹看来，如果只做两三百个工位，和传统办公室没区别，只有做了三四千个放在一起，才能促进交流、产生能量。不选择地下室，则是因为住地下室“不人道”。“可以购物20分钟、健身一小时，但让人在地下室长时间坐十个八个小时太难受了。而且中国这么多房子，何必把人安排到地下室？”潘石屹说。

不会跑路

本次采访中，《支点》记者还与潘石屹聊到关于“跑路”的传言。

早在2012年，潘石屹就宣布SOHO中国将告别散售的商业模式，改为持有出租物业，也就是“只租不卖”的物业持有模式。

但2017年以来，SOHO中国卖楼卖得并不少。去年6月26日，SOHO中国以35.73亿元整售上海虹口SOHO，同年10月23日，SOHO中国又将上海凌空SOHO以49.44亿元的价格出售。

为何会从“由售转租”到又开始卖房？这一现象引起了业界猜测，甚至有人说“潘石屹是不是要跑到海外了”。

对此，潘石屹表示，市场本来就是瞬息万变的。卖楼不过是遵循了做生意的基本原则，也就是“低买高卖”。“SOHO中国已有项目租金回报率为2.7-2.8%，而银行贷款来的资金成本是年息4.4%。原来销售不符合我们原则，现在则是出货的时机。”潘石屹说。

不过，潘石屹依旧表示，SOHO中国会在物业持有和租借模式上深耕下去。

对卖楼引发的“跑路”猜测，潘石屹也向《支点》记者予以回应。“当拥有几百亿资产的时候，销售一点是正常的，做生意就得这样。我还持有中华人民共和国护照，我还是北京市人大代表，我往哪儿跑？”潘石屹说。（支点杂志2018年2月刊）endprint