历史文化建筑价值评估——以西递宏村为例

■ 史玲珑

随着我国经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，广大民众在物质生活消费得到一定程度的满足后，对精神生活消费提出了更高的要求。在此背景下，物质文化遗产和非物质文化遗产的保护和传承应运而生。尽管我国历史文化遗产得到了保护和继承，但是随着社会的进步以及城市化的发展，这些历史文化遗产或历经翻建、或蒙受摧残、或历史遭受损毁，为了历史文化建筑的保护和传承，为了进一步发挥历史文化建筑的作用，本文立足于时下的政策方针大流以及社会现状，研究历史文化建筑价值评估，极具现实意义；本文试图寻求一种广泛适用的价值评估方法，不仅针对于受保护的历史文化建筑的价值评估，而且适用于正在或者即将开发的历史文化建筑价值的评估，具有极强的理论意义。

一、历史文化建筑概述及其价值体现

经市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值、建筑价值及文化价值的建筑，承载了传统的历史风貌和地方特色，是政治、经济、文化演进的客观表现和考量依据。近年来，历史文化建筑保护及价值评估得到了社会的广泛关注和重视，这不仅是对老城改造及城镇化进程中造成破坏及毁灭的回应，也是基于历史文化建筑价值评估所带来的正面意义。历史文化建筑具有普通建筑所不可比拟的价值，主要包括：1、历史价值，历史文化建筑是从古至今人民奋斗和劳动的产物，是智慧的结晶，承载着一代又一代人民的梦想和追求，有着丰厚的历史积淀，其价值不仅体现在距今的年限长度，而且体现在其濒危及稀有程度上；2、教育价值，历史文化建筑是政治、经济、文化演进的见证，其结构的设计、理念的融合、精神的寄托无一不向一代又一代的子女传达出他们的伦理道德观、审美价值观，其科学文化价值不断地警醒和教育着后代；3、情感价值，任何一个物体的产生都寄托着一定的情感，历史文化建筑是古代人民智慧的结晶、是古代劳动人民成功与地位的象征，是内心融合感和归属感的体现；4、艺术价值，历史文化建筑所承载的花草树木、飞禽走兽、亭台楼宇、神话故事、戏剧人物，都具有极高的鉴赏价值，也是当代许多创作灵感的来源；5、经济价值，之所以称为历史文化价值，是其具有一定的历史年限，代表着一个朝代或者时期的产物，将其开发成旅游景点或者陈列展览，必然会带来极高的经济价值。

二、历史文化建筑价值评估方法汇总及适用条件

历史文化建筑具有不同于普通房屋建筑的特殊性，正是因为历史文化建筑的特殊性，其估值方法有自身的特点，下面介绍不同评估方法的问题与适用情形：

1.市场法比较法：由于历史文化建筑的特殊性和稀缺性，市场可比案例的选择具有较大的难度，市场上可比实例较少，案例间的差异也较大；随时国家对历史文化建筑保护力度的增强，历史文化建筑限售限交易，其可操作性更加受阻。一方面，可比案例严重不足，可比差异较大；另一方面，交易数量越来越少甚至为零，致使市场比较法在历史文化建筑价值评估中的可操作性不大。

2.收益法：收益法在历史文化建筑价值评估中仅限于经济价值的评估，其适用范围较小，仅适用于成熟的历史文化建筑经济价值的评估。对于有收益的历史文化建筑可以通过预测其未来预期收益，选择适宜的折现率评估其经济价值，但是，对于免费开放的历史文化建筑，收益法的适用性较差。

3.成本法：历史文化建筑开发成本大，开发年限长，加上国家政策的保护。成本法实施难度较大。但是，就目前在评估古居民建筑经济价值的评估路径上，成本法可以说是最为成熟的。成本法评估历史文化建筑的经济价值一般与德菲尔法相结合，在保护好原建筑的基础上，综合运用重建成本测算标准，再运用德菲尔法请有关专家鉴定和测评，成本法的可操作还是较好的。

4.假设开发法：历史文化建筑具有稀缺性和不可复原性，但并非所有历史文化建筑都被列入文物保护单位的范畴，有些历史文化建筑也承载着一定的历史积淀，有其自身独特的评估价值，对于这些未被列入文化遗产保护的历史文化建筑其价值可以通过假设开发法加以确定，对其周边环境进行开发和改造，控制好“依旧修旧，修旧如旧”的力度和程度，预测其未来的预期收益，扣减其开发利用所付出的成本，其增值部分就是这种历史文化建筑的评估价值。

5.地理信息系统（GIS）：这种方法主要是利用地理信息系统数据采集、输入、存储、管理、空间分析、查询、输出、显示等功能来评估历史文化建筑的价值。首先，要进行实地勘察，收集相关联的数据，录入地理信息系统；其次，要根据具体的历史文化建筑，依据其价值影响因素，例如年代、层数、建筑材料、景观风貌等，建立单因子分析模型，确定影响历史文化建筑价值的权重系数；最后，通过控制某个权重系数，确定其综合评估价值。这种方法适合探究影响历史文化建筑价值的单因子，最后确定其综合评估价值，有利于观察确定其价值影响因子中的重要顺序，从而可以针对性的采取保护措施和建立系统直观的评估方法。

6.结构方程模型（SEM）：结构方程模型是应用统计领域备受青睐的一个重要分支，被广泛应用于社会学、心理学和其他评估领域，正是因为其评估模型的复杂性和数据操作的难度性，许多学者绕道而行，但是不得不承认其指标确定、数据分析、模型变量构建的科学性和客观性是加权法、层次分析法、模糊综合测度法等评估方法所无法比拟的。结构方程模型包括两个方程组：一个是结构变量之间的关系方程组，称为结构方程组；一个是结构变量与观测变量之间的关系方程组，称为观测方程组。在历史文化建筑中可以确定少量的结构变量和至少三倍于结构变量的观测变量，通过建立这些结构变量间的路径关系和因果关系，科学确定历史文化建筑评估体系中的各项指标系数，最终确定其评估价值。

7.权重系数法：历史文化建筑的价值可以分为总体价值和分项价值。分项价值可以由所提及的历史价值、教育价值、情感价值、艺术价值、经济价值、景点价值、结构设计价值等所构成。各个分项的价值可以通过不同的方法加以确定，那么总体价值等于各分项价值之和，显然，总体价值便得到了确定。我们可以简单地确定一个价值测度的模型：Y=b1x1+b2x2+b3x3+…bnxn(Y为总分价值，b1、b2…bn为权重系数，x1、x2…xn为指标)，在评估历史文化建筑的价值时只需通过确定各分项的价值，最后加总求和便可以求得总体评估价值。但是，在确定各分项价值时所选取的指标和方法不同而会造成或多或少的误差，会导致总体加和价值与实际价值之间的偏差较大，适合粗估历史文化建筑的价值。

三、结合具体案例探析适用的估值方法

上述评估方法从总括的方面分析了各个方法的适用性及非适用性，有些适用于一般历史文化建筑的价值评估，有些适用于特殊历史文化建筑的价值评估，但是对于特定的历史文化建筑应该采取有针对性的评估方法。

（一）成熟历史文化建筑价值的评估——以西递宏村为例

1.确定该古居民历史文化建筑的景区价值

西递宏村是具有代表性、独特性的历史文化建筑，可以将其归类于开发成熟、保护利用好、鉴赏评估价值高的类别，这类历史文化建筑往往会得到很好的开发利用及保护，并作为旅游景点的建筑。西递宏村采取门票观赏的方式，是著名的旅游景点，其每年都有较为稳定的旅游收入来源，其评估价值的高低直接决定于参观游客的数量，可以采取收益法。

对于预期未来收益的测算，主要考虑以下收入来源：（1）游客的流动量，根据售票处每年的售票数量与票价的乘积，便可测算出其主营业务收入；（2）政府补助和社会捐赠收入，由于其历史文化价值的特殊性和独特性，国家为了保护物质文化遗产会确立相关的补助政策，当然，社会成功人支持家乡发展以及历史文化爱好者会捐赠相应款项和设备，根据国家补助政策和支持力度、社会捐赠数额来测算相应的收入；（3）其他收入，既然作为旅游景点肯定离不开餐饮、住宿、纪念品、导游费等一系列相关的消费，这也应该计入景区的收入来源。历史文化建筑的收益可以通过综合的分析方法来加以确定，可以说其收益大致趋于稳定。由于历史文化建筑剩余年期的特殊性，一般采用直接资本化条件下的收益价值，即收益乘数法。

2.确定资本化率或者收益乘数

对于资本化率或者收益乘数的确定，可以参照同类型上市公司的市盈率，并综合考虑各种因素，保证评估价值趋于合理。资本化率包括安全利率和风险利率调整值，资本化率=安全利率+风险利率调整值

Ke=Rf+β（Rm-Rf）

Rf—无风险利率

Rm—投资要求的期望报酬率

β—投资的风险水平

这样得出了评估中所需的资本化率，根据收益法可以确定该历史文化建筑的评估价值。评估价值=预期未来收益×资本化率。

3.收益法的改进及贡献法的提出

收益法的成功实施是建立在预期收益的精准预测和资本化率计算无误的基础上的，对于盈利性且收益稳定的旅游景点来说，其可操作性更大。但是，对于西递宏村这样具有特殊性和个性化的历史文化建筑景点来说，对收益法提出了更大的要求，特在收益法的基础上进行改进，提出贡献法的测算思路。

贡献价值=景点价值×贡献率，这里景点价值更加全面的考虑了其主营业务收入的经济价值，同时也包括各分项价值，误差相对较小。贡献率相较于资本化率来说，更加具有针对性，贡献率可以通过如下方式进行确定：Ai=Pij+Qj

Ai—历史文化建筑贡献率

Pij—被评估历史文化建筑i在j因子方面的占比情况

Qj—影响历史文化建筑价值的各因子权重

对于上述因子和各个指标的确定，可以通过SPSS分析中的因子分析进行测算，当然更加便捷的方式是通过德尔菲法加以确定。我们可以通过设定历史文化建筑中的各项指标，例如，西递宏村建筑中的历史年限、知名度、游客观光与逗留和消费的比重、木雕砖雕的艺术工艺等指标分别测算出其贡献占比、权重、影响因子，最后得出综合贡献度。

贡献价值（评估价值）=景点价值×Ai(贡献率)，该方法是基于收益法进行的改进，既保留了收益法的计算原理，使得测算历史文化建筑的评估值更加便利，又考虑了历史文化建筑的特殊性和独特性，使得评估价值更加接近于实际价值，减小了误差。这种方法对于西递宏村这样开发与利用趋于成熟稳定的历史文化建筑更加具有适应性和实用性。

（二）尚待开发的历史文化建筑价值的评估——以万寿宫为例

历史文化建筑的开发与利用也是一个周期较长的过程，假设开发后的历史文化建筑在保留原有历史文化特性后具有最佳的使用用途，具有较大的开发潜力，可以为开发者带来经济利益。

1.尚待开发且具有潜在开发价值的历史文化建筑评估方法探析

假设开发法，又称为剩余法、倒算法或预期开发法，它是建立在预期价值的基础上，扣减开发利用的成本、费用、税金等支出，所带来的剩余价值增值来评估待估不动产资产的价值。其主要适用于待开发土地、将土地进一步开发为成熟建筑、拆迁改造等资产的评估。

万寿宫这类历史文化建筑与西递宏村这类历史文化建筑具有较大的差异。前者遍布全国各地城乡，乃至台湾、新加坡、马来西亚等地区和国家，其开发和利用程度不高，缺乏独特性和稀缺性；后者仅存在于安徽徽州地区，具有无可比拟的稀缺性和独特性，其开发和利用较为成熟，被列入5A级旅游景点和国家物质文化遗产。正是因为历史文化建筑与普通房地产的差异，正是因为各类历史文化建筑所具有的不同特点，要求我们探求不同的价值评估体系和方法。

2.假设开发法在尚待开发历史文化建筑价值评估中的应用

假设开发法适用于具有潜在开发价值的历史文化建筑价值评估，万寿宫作为尚待开发一类历史文化建筑的代表，假设开发法对其具有很强的操作性和适用性。

待评估价值=预期未来收益-开发建设成本-费用-税费-利息，万寿宫作为单一的历史文化价值，价值易于评估，其正在开发建设万寿宫历史文化街区，以“历史街区、城市记忆”为主题，围绕“民族、民俗、民间”的规划主线，通过保留完整的历史街巷，建设传统赣派民居风格建筑，并配套建设临街商业建筑和会馆建设。由于其投资开发费用是一个确定的值，开发成本也是一个确定的值，那么其评估价值就得以确定了。

四、结语

本文以两类不同阶段、不同的历史文化建筑为例，探析了其适用的评估方法。西递宏村的评估方法适用于具有特殊性和稀缺性的历史文化建筑价值评估，而万寿宫的评估方法则适用于具有普遍性和一般性的历史文化建筑价值的评估。

当今社会对历史文化建筑的重视度和关注度与日俱增，一方面是因为城市化和旧城改造的进程导致历史文化建筑的破坏，另一方面是评估方法的改进和技术的运用使得历史文化建筑价值评估成为可能性。立足于当前鼓励创新的时代大背景、基于市场经济环境的完善、基于科学技术的进步，我们有能力也有义务去不断完善评估方法和路径，不断建立完整系统的评估体系，建立有代表性的理论模型，解决历史文化建筑评估现存的问题，为历史文化建筑的保护和中华民族传统文化的传承贡献自己的力量。