浅谈测量技术在不动产登记中的应用

陈梅森

广东省国土资源测绘院，广东广州 510500

近年来，许多新型测量技术开始用于不动产登记的测量工作中，其中应用最普遍的就是3S技术，这些测量技术具有准确性高、速度快、安全性能好等优势，能够大大提升不动产测量工作效率和质量。然而，由于相关技术在国内发展和应用较晚，在实际工作过程中，不动产测量依然存在各种问题，要想解决这些难题，就必须结合实际情况和测量目的，选择最为合适的一种或几种测量手段。因此，文章对不动产登记中的主要测量技术进行了分析，希望能够促进不动产登记工作顺利进行。

1 现阶段不动产信息登记存在的问题

1.1 信息登记零散

按照自然性质或法律性质不可移动的财产叫做不动产，不动产包括多种类型，如房屋建筑、土地、草地、森林、海洋以及矿产资源等。国内在不动产信息相关法律方面还不够完善，不同类型不动产资源被列入财产范围的时间也有一定差异，导致这些不动产分属不同部门管理，这是造成不动产信息登记零散的主要原因。例如：住房和城建部门负责房屋所有权和抵押权的登记和管理；国土资源部门负责农业用地所有权、建设用地使用权、构筑物所有权以及宅基地使用权等的登记和管理；林业部门负责集体林读所有权、国有林地所有权以及林地上的林木所有权等的登记和管理；农业部门负责耕地承包权及其经营权的登记和管理；渔业部门负责水面滩涂等养殖使用权的登记和管理。在社会主义初期阶段，这种分部门管理形式在一定程度上有利于不动产登记工作的开展。然而，随着市场经济的深入发展，产权数量逐渐增加，产权制度逐渐完善，这种分部门的管理方式弊端逐渐开始暴露，信息登记零散、混乱会导致不动产登记质量和效率受到很大影响，也为人们的日常生活造成较大不便，这是现阶段国内不动产信息登记存在的主要问题之一[1]。

1.2 信息交流不畅通

信息交流不畅通是不动产登记工作存在的另一个重要问题。调查研究表明，不动产信息登记部门大多各自为政，缺乏必要的沟通与合作，具体表现为：首先，各地区的不动产信息交流面不够统一和全面。在不动产信息登记上，不同地区采取不同的管理方式，遵循不同的管理原则，即便是同一部门，不同区域的不动产信息登记管理方式可能也不尽相同。这种不同还表现在城乡方面。这些差异都在很大程度上影响了不动产信息统一平台的构建，因此建立一个公开、全面、标准统一的不动产信息登记平台，加强信息的交流与沟通十分必要；其次，不动产登记部门与其他部门之间缺乏沟通与合作也是信息交流不畅通的重要表现之一。例如：不动产登记部门在与税务、审计以及银行部门等进行信息交流时，往往会存在延迟现象，这不仅降低了信息传递的速度，而且对信息的准确性造成一定影响，给人们的日常生活增添了不少麻烦，从长远来看，这也不利于不动产交易市场的健康发展。因此，必须加快统一的不动产信息登记平台的构建，将全部信息按照同一标准分类录入，加强信息管理。不动产登记部门也要加强与其他部门的交流、沟通与合作，推动不动产信息登记向着透明化、流动化方向发展[2]。

1.3 登记规则不统一

不同类别的不动产信息登记所依据的法律法规有所不同，这是导致不动产登记规则不统一的重要原因。比如，《城市房地产管理法》是住房和城乡建设部门工作依据的法律；《草原法》是农业部门进行草原登记时依据的法律；《渔业法》是渔业部门进行水面滩涂养殖权登记时依据的法律；《森林法》是林业部门进行林地登记时依据的法律。不同的法律对不动产登记有着不同的要求，造成不动产在登记过程中无法做到统一。除此之外，国内在不动产登记法律的制定方面还存在许多不足之处，相关法律法规或者不够完善，覆盖面不广；或者没有对各地区实际情况进行考虑，操作性不强。在这种情况下，部门之间的工作往往交叉重叠，矛盾众多，影响不动产登记效率。同时，在不动产登记管理方法上还存在城乡差异，农村的等级体系比城市要薄弱得多。例如：对于房屋登记，城市有《城市房屋权属登记管理方法》以及《城市私有房屋管理条例》可以作为法律依据，而农村则缺乏相应的法律法规，再加上农民大多法律意识淡薄，房屋登记率很低，这些都阻碍了不动产信息登记库的建立和完善[3]。

2 测量技术在不动产登记中的具体运用

2.1 不动产登记中解析法的应用

在不动产登记过程中，为了防止出现面积、产权和用地方面的纠纷，往往需要测量房屋面积、用地面积以及公摊面积等，在对这些面积进行测量时，解析法准确性较高，能够有效避免纠纷问题的出现。利用解析法进行测量时，首先进行界址点坐标的选定，然后在实际测量工作中运用坐标解析的方法来进行，从而实现测量结果精确性的有效提升。如果解析法的操作流程符合相关规范，利用坐标解析度方式进行方差的测量，能够大大提高测量结果的精确程度，减少和避免误差的产生。因此，要想实现标准中面积误差限差精度的提升，对估算中产生的误差进行有效控制，这一方法是较为合适的测量方法。

2.2 不动产登记中RS技术的应用

RS技术就是遥感技术，这是一种现代化测量技术，具有较强的综合性，它能够在高空或外太空对来自地面的各种电磁波信息进行有效接收，然后扫描、摄影、传输和处理这些信息，从而远距离识别地球表面的各种地物以及现象。在对土地、海洋、河湖、森林以及矿产资源等不动产的范围进行测定时，一般采用RS技术。通过这一技术传达的信息，能够对某个区域的土地、海洋等资源现状和利用程度进行有效把握，将不动产信息和未被开发利用的资源进行迅速划分，在相应的图像位置登记不动产范围、种类

以及所属权，明确界限的划分。除此之外，RS技术还能实现对地表数据的实时、动态监测，便于我们随时随地掌握各类信息，提升资源整合与利用效率。因此，RS技术不仅能够有效实现人力、物力和财力的节约，而且能够随时更新调整不动产信息库。RS技术的图像融合功能对于不动产信息登记也有重要作用，它能够融合同一地区不同空间分辨率的图像信息，在研究和分析该地区地形地貌、主要资源以及构成成分时，遥感影像的信息融合功能能够提供多个观察角度，从而有效提升信息统计和判断的精确性、全面性。

2.3 不动产登记中GPS技术的应用

GPS又叫做全球定位系统。近年来，GPS技术在各个领域中的应用越来越普遍，甚至在人们的日常出行中都有了广泛应用。作为重要的测绘技术手段，GPS技术在不动产登记领域也发挥着重要作用。目前，许多不动产测量中都有了GPS技术的身影，在对GPS技术测定的数据进行计算和分析后，可以对房屋建筑的大致外形进行较为准确的描述。因此，在不动产的划分上，采用GPS技术是较为合适的手段。

2.4 不动产登记中GIS技术的应用

GIS又叫做地理信息系统，属于空间信息系统的一种。GIS技术的工作原理为：以计算机和网络技术作为基础，能够实现对地面数据的收集、存储、管理、分析和显示。在不动产登记中运用GIS技术，并且综合RS技术、地图学、地理学以及计算机科学，能够收集、存储、整理不动产信息数据，并对其进行分析，生成不同的地理信息，以此完成不动产信息登记库的整合。三维立体图像可以利用地理信息系统技术来实现，在此基础上，对遥感技术的图像和地理信息数据库进行充分利用，能够实现三维地理信息系统的开发，这一信息系统可以展示各类型不动产的地形地貌、主要特征等，丰富和完善不动产信息登记数据库。同时，不动产信息数据库的统一管理也可以通过地理信息系统技术来完成，提升信息透明度，便于公众查询。

3 结语

综上所述，不动产信息登记对于保障人们权益、推动房地产行业发展具有重要意义，因此，提升不动产信息登记效率和质量十分必要。要想有效提升不动产信息登记工作的实效性，就要加快构建统一的信息管理平台。解析法以及3S技术在不动产信息登记中有着不可忽视的作用，充分利用这些先进技术，能够有效解决目前不动产登记中信息等级零散、信息交流不通畅和登记规则不统一的问题，实现不动产信息的及时更新、高效整合、科学管理，大大提升相关部门的工作效率，为人们的日常生活减少不必要的麻烦。

[1] 杨伯钢，张保钢. 我国不动产测绘工作的现状与分析[J]. 测绘通报，2016 （12） ：1.

[2] 冼杰文. 不动产统一登记中的测绘工作研究[J]. 建材与装饰，2017（25） ：192.

[3] 何善国. 不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策[J]. 中国房地产，2016 （34） ：25.