商品房销售中虚假广告的性质认定

刘禹均

摘要：商品房本身的价值高，又是人们安家之本，所以在商品房买卖交易中发生很多矛盾问题，近年来作为社会焦点不断引人关注。随着商品房纠纷诉讼案件数量持续增加，商品房销售虚假广告问题逐渐受到重视。商品房假冒销售广告严重侵害买家利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。造成买方承担巨大的经济损失，其原因在于人们对商品房销售的法律性质不够了解。本文通过具体案例研究，重点探讨了这些法律问题，并对商品房销售广告的法律性质作出了界定。

关键词：商品房销售；虚假广告；优惠；邀请函

中图分类号：DF458 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0335-01

一、虛假广告的内容

（一）虚假广告的概念

虚假广告是指广告活动的主体使用某种指定或特定的方法来宣传和介绍其提供的商品或服务。主观故意对质量、性能、用途等商品主要方面通过广告中一些虚假手段对其主要内容作出使人误会的意思表示，使消费者做出错误判断的广告。

（二）商品房销售中虚假广告的定义及特征

商品房虚假销售广告是指房地产开发商为了追求商业目的而欺骗和误导广告，并以虚构或隐瞒事实发布的广告。根据“中华人民共和国广告法”第28条，虚假广告应当包含的特征：在形式上，广告的内容不真实或者使人误会。广告内容不真实，即广告内容不真实，与实际情况不符

二、商品房销售虚假广告存在形式

（一）与商品房周边环境有关的虚假广告

这里提到的环境大致分为生活环境和自然环境两种类型，自然环境包括商业住宅的照明，方向和社区的绿色植物覆盖率。后者则既包括商品房区域内的环境同时也包括商品房区域外的环境。因此，开发商在有关环境问题上有常常出现虚假宣传。

（二）与商品房相关配备设施有关的虚假广告

配套设施是指与商品住宅日常使用有关的设施，包括供水，供热，供气，输气管道等室内设施；公共设施包括走廊，电梯，停车场，健身房等。

（三）向买受人提供某些优惠的虚假广告

商品房的面积价格是广大购房者关注的重点问题，因此开发商在宣传广告中常常出现一些如“赠送面积”等并不明确的优惠条件来误导消费者。而实际上买受人并没有得到真正的优惠。

除此之外，商品房销售中虚假广告现象还有存在很多，因为篇幅有限在这里只能列举几种。

三、商品房销售中虚假广告的性质认定

众所周知，商品房与其他商品不同，它的建设周期更长。从其销售合同签订到开发商交付期间可能存在较多变数。因此，必须根据具体情况分析商品房销售广告的法律性质。人们一直以两种不同的方式界定商品房商业销售的性质，而要约和要约邀请的法律概念相距甚远。

（一）要约邀请性质的商品房销售广告

根据“合同法”第15条，最高人民法院第三条的规定和“关于审理商品房销售纠纷的法律适用若干问题的解释”。我们可以得知商业广告在理论上属于一种要约邀请，生活中这样的现象更是比比皆是，大部分开发商在对商品房进行销售时骨广告并没有实质性意义，例如“尊享贵族生活”等。但诸如此类的宣传并实际意义。

总之，从理论上讲，商品房的销售广告是邀请函，但这种广告的内容并不具体。不是法律行为，也并不属于销售范畴，对当事人不产生相应的合同约束力，一般情况下不能将还没有签订合同中的宣传广告内容作为合同看待，故不需要承担违约责任。

（二）要约性质的商品房销售广告

根据《合同法》第十五第二款，“合同法”第14条和“关于审理商品房销售纠纷的法律适用若干问题在解释第3条的规定时，我们不难看到买方对商品房销售广告的描述和承诺。应同时满足三个条件则可视为要约。一是计划住房和相关设施发展的承诺和说明。例如绿化覆盖率，健身房，地下车库等。其次，解释和承诺对商品房销售合同的签订和房屋价格的确定具有重大影响。第三，应明确确定住房的描述和承诺。