“银发”时代养老地产进入抢滩登陆黄金期

本刊记者 万晓冉

基于“银发经济”浪潮所带来的巨大市场潜力以及经济下行压力之下房地产转型升级的迫切需要，近年来，包括万科、绿地、绿城、远洋、越秀等知名房地产商纷纷把触角伸向养老地产。从初步探索到抢滩登陆，房企保险医疗携手进军，养老地产进入黄金期。

业内人士表示，养老地产市场前景广阔。然而，受观念、资金、医疗等综合因素的影响，看似一片繁荣的养老地产却陷入了发展困境，目前亟待探索多样化的商业模式和盈利模式。

房企争相布局养老地产

国家统计局数据显示，我国老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。人口老龄化所带来的是“银发经济”大繁荣。

事实上，早在2010年前后，许多房地产商就嗅到了“银发时代”所带来的商机，纷纷掘金养老地产“新金矿”。据不完全统计，全国已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元。许多地产企业如：万科、绿地、首创、绿城、保利、远洋、越秀等企业均开始试水养老地产，八仙过海各显神通，纷纷亮出自己的绝活，打造自己的养老地产新模式。

2018年5月20日，远洋集团在西南区域首个高端综合型养老机构——远洋·椿萱茂簇桥老年公寓试营业。公寓建筑面积1.4万平方米，有368张床位，全力打造一站式退休解决方案。以优美的居住环境、高品质生活服务和设施，打造精神与物质生活充盈的长者乐园。同时，远洋将成都作为2018年重点布局的城市，建设簇桥、金沙等老年公寓以抢占高端养老市场，也表明远洋养老业务继续加快向外拓展的步伐。

2018年5月14日，越秀地产与法国爱德福护理机构集团签约合作运营越秀海颐苑高端城市养老综合体项目。该项目位于广州珠海，建筑面积约2万平方米，规划356张床位。越秀将引进法国成熟的养老服务经验，共同打造既与国际接轨又“接地气”的医养融合高端城市全龄综合性国际养老社区。

业内专家认为，海颐苑养老综合体能够提供一站式服务，可以帮助老人在身体、心理方面保持健康，同时提升老人社会活动力。与国外护理机构的合作，将为越秀养老业务的发展带来养老服务新理念和新方法，增加其在服务、管理方面的创新，提升自身竞争力。

同时，前景广阔的中国健康养老市场，吸引了一大批保险企业进军其中。保险机构与地产商频频“抱团”、携手分羹，也是大的趋势。2018年4月26日，太平保利投资管理有限公司(下称太平保利)正式开业。这是国内首家由保险和地产跨界的“央企联姻”产物，出资股东分别是中国太平保险集团旗下的太平人寿、太平资产，以及中国保利集团旗下的保利地产。

仍有巨大供给空间

前万科高管毛大庆表示，中国房地产行业未来的新爆发点在四大新领域：新办公、新居住、新养老和新旅行。新养老地产将着眼于生态环保、高端智能，可以建在城市的“绿肺中心”甚至是风景名胜区；还可以建成如共享际一样的综合养老社区，让老人做自己想做能做愿做的事，既是被服务者，也是服务者；还可进行“夕阳创业”，实现老有所为，做到宜居宜养、宜为宜乐。

事实上，从2015开始，中国进入急速老龄化阶段，据统计，目前中国已经成为世界上老年人口最多的国家，60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。而目前国内养老产业的供需关系并不平衡，尽管进入养老产业的地产企业已经超过100家，但市场需求仍在不断膨胀。据高力国际预测，到2025年，我国养老产业的市场规模将达到5万亿。按照国外成熟阶段的养老行业需求来看，每千名老人需要50个床位，可见养老地产的发展存在巨大的供给空间。

反观当前养老地产产品，多数名为养老实为地产，配套资源和适老产品与服务缺乏。高力国际发现，目前自持经营类养老项目的空置率普遍较高，分别在35%～45%之间。而养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达75%～85%才能盈亏平衡。相比之下，高端项目比中低端项目入住率更高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都在：95%：以上。

业内人士表示，较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。“地产+医疗”、教育、金融、居家等，以融合为养老地产的破局之道。其中，融合增益将是未来养老地产破局方向之一。以美国的HCP为例，作为服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司，它融合了旗下的老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院各领域，轻资产运营平均毛利率高达56%。比如万科幸福家，嵌入托儿所，满足老少的共同照看需求。

盈利模式需多样化

然而，养老产业投资虽然前景乐观，却“钱”途渺茫。由于投入高、回报期长、盈利模式模糊，当下的养老产业投资机构们并不明确知道该把钱投向何处。在中国房地产业发展历程中，养老地产还属于“新生儿”，业内对其发展模式的争议一直没有间断过。

目前，很多养老地产实际上都是打着养老的旗号去圈地。所谓成功模式，无非是圈大量的土地，拿到最优惠的土地政策，房子建成之后全卖掉或者大部分卖掉，然后把卖房子赚取的部分利润补贴到养老产业里去。

随着养老地产开发中的运营意识和服务意识逐步强化，养老地产模式也在不断升级，产品形态逐步多元化，出现了医疗养老结合（如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）等多元化养老地产模式。

尽管各种养老地产新模式不断出现，但对大多数服务商来说养老地产还是一个新的领域。中研普华研究员刘志达表示，其开发模式、商业模式尚处于探索阶段，政府的配套政策及行业标准都没有明确，所以做养老地产需要特别谨慎。他表示，区位、环境、配套是关键，理想情况是有优质的景观资源，同时又有完善的医疗生活设施。

作为新兴产业，养老产业发展时间较短，有机遇也有挑战。具有多年海外养老地产经验的信泰资本董事长蓬钢认为，中国养老地产领域汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业各种机构参与。但目前尚未形成明确的角色分配，很多地产商、保险公司同时兼任着养老物业的开发商、持有业主以及运营商。相比之下，美国养老地产生态系统的核心，是通过开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。中国养老地产要得以持续发展，也需要构建这样一个清晰的养老地产金融生态链。

除此之外，养老公寓的物业管理和服务也应该成为老年公寓项目中一个较大的赢利点。除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务可以增设日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。

总体而言，市场需求变化对养老机构的要求越来越高，既有硬件设施的要求，也有软性多样化服务的需求。同时，国企险资不断进入养老机构，必将带来行业新一轮的洗牌，而民营企业在资金规模、人才储备等方面比较欠缺，因此，民营企业自身需要不断创新，通过轻资产化、多元化、乡村化、资本化来积极面对挑战，实现健康发展。