基于EVA模型的房地产企业价值评估运用

摘要：随着国家对房地产行业发展的宏观调控，企业价值评估的作用对房地产行业的发展影响也越来越深刻。鉴于此，本研究对企业价值评估的内涵和方法进行分析，通过阐述EVA的内涵和EVA应用在房地产行业中需要调整的内容着手，提出了EVA模型在倡导房地产企业的合理决策、提高了房地产企业的资本利用度、促进房地产企业可持续性发展等方面都展示出的优势，旨在为了更好地提升现今房地产企业价值评估的质量献力。

關键词：EVA模型；房地产；价值评估；企业价值

随着国家出台相关政策对房地产行业泡沫进行制约和相关房地产建设中原材料的成本的增加，导致了房地产行业的发展竞争越来越激烈。传统的企业价值评估方式已经不能够为正处在激烈市场中的房地产企业提供帮助，这就要求房地产企业不断对企业价值评估进行创新，不断寻找新的方法维护自身的发展。因此，基于EVA模型的房地产企业价值评估运用成为现今较热的话题，而如何对其进行应用，成为房地产企业领导者应深思的问题。

一、企业价值评估的内涵和方法

企业在发展中具有整体性、营利性和持续经营等特点，因此在进行企业价值评估的时候，就不能够单一对企业的资产进行简单的评估。企业价值的评估包括两个方面：一方面是有形资产，就是指在企业经营中能够看得见经济利益；另一方面就是指无形资产，例如，信誉、品牌等。企业价值的评估不是简单的企业资产的叠加，是企业的各方面的资产相互作用与制约的结果。

企业价值评估中最核心的问题就是关于企业评估方法的选择，根据不同的企业情况进行不同方法的应用，能够最大程度的优化企业价值评估效率与精准度。目前较为主流的评估方法一共有四种：

一是资产基础评估法，又可以称作成本法，就是指以企业负债的情况基础，进行资产价值的评估，在评估价值中减去负债价值，得到企业价值评估的结果，这种方法简单易操作，不用考虑企业内部各种资产之间的制约关系，有利于企业的保值，但是在应用中由于缺少了对无形资产的评估，也很难体现企业的真正价值。

二是收益现值评估法，是指对企业未来一段时间内的收益进行估算，通过评估得出企业价值。这种方法被看作是最合理的一种企业价值评估办法，在评估中能够充分地考虑到企业未来发展状况，有利于成熟企业的资产价值估算。但是这种估算方法在一定程度上忽视了企业发展的灵活性和市场经济的多变性，如果预期估算不准确的话，就会影响到企业价值估算的准确性。

三是市场评估法，这是一种业界普遍认为最客观的一种评估方法，主要是针对企业的某一项目，在市场的公开信息中找到与该项目相关的类似项目，通过项目之间成本、盈利金额、交易条件等因素，对企业的价值进行评估。这种方式便于理解，评估过程也简单明了，但是在实际的操作中，需要保证市场的绝对公平与公正，获取相似项目的难度也较大。

四是期权定价评估法，这种办法是对收益现值评估法中的不足进行补充，更好地对未来的交易情况进行评估，不同的是，期权定价评估法可以赋予买方选择的权利，让买方对产品的价格和数量进行设定。这样一来，就减少了收益现值法中市场变动的可能性，增加了价值评估可靠性。但是这种价值评估法在实际应用中有着严苛运作要求，对企业实际的资产分布状况要求较为严格。

二、EVA的内涵和EVA应用在房地产行业中需要调整的部分

EVA的中文全称为经济增加值，是企业进行各项税款扣除之后的净得盈利利润减去投资的企业资本成本的余额。这种经济思想要求，只有企业的收益超过企业投入的资本成本，才能够说该项目为企业创造了收益，实现了企业的价值。在经济活动中更加注重股东的利益，避免了以往传统的评估方法中忽视股东价值的缺陷，在促进企业为股东牟利，创造更多经济价值上有着显著的效果。

EVA的经济思想是由美国的一家经济管理公司提出来的，起初针对EVA的应用就提出了20多条明细，详细的规定了EVA在企业中的应用细节，但是由于应用企业在发展中各具特色，EVA在工作内容上也要有所调整。就房地产行业而言，因企业投资周期长、投资额巨大等特点，就要求EVA在以下方面做出调整：（1）研发的费用，实行资产化并且要求摊销，这样的做法是因为房地产企业在进行市场开拓时，将企业发展中心放在销售部门上，没有综合的考虑企业的发展情况。（2）因为准备资金的增加与减小并不影响企业的当前资产，因此将准备账户的余额纳入到资产总额和净得盈利中去，可以为房地产中经常出现的坏账、减值等情况做准备。（3）商业信誉作为企业发展的永恒资产，不会随着时间的推移而贬值，房地产企业在EVA计算中将计提的商誉减值准备加回。（4）因为房地产企业需要对正在建设的工程进行投资，只有等到工程结束后才能够收益，因此就需要将正在建设的工程数额从企业的资产成本中扣除。

三、EVA企业价值评估的评估模型

EVA企业价值评估的评估模型主要是将企业未来的EVA通过折现，与企业当前的资本进行相加得到的企业的价值。为了更好地对企业价值进行评估，在应用EVA价值评估模型的时候，需要对企业的情况进行假设，要保证企业能够进行的持续的盈利经营、保证企业的外部环境相对安全、企业内部结构相对稳定。从本质上来说它属于一种收益增值的评估方法，为了避免收益增值法在应用中的不足，EVA企业价值评估模型又根据企业在发展中的不同阶段进行调整，主要分为三种模式：

一是单阶段评估模型，是在保证企业的稳定发展中应用的模型，但是企业的发展并不是一成不变的，随着市场环境、政府政策、舆论导向等多方面的因素的不断变化，会对企业产品的销售带来一定影响。所以单价段的评估模式，无法成为企业EVA价值评估模型中固定的评估方式。

二是两阶段评估模型，考虑到单价段模型中的不足之处，对企业的发展提出了新的发展要求，即企业的发展背景为快速增长阶段转为稳定阶段，这种发展背景符合企业的发展思路，一定程度上可以增加两阶段评估模型的使用周期。但是企业不能够在短时期内马上做到发展速度的转型，也为两阶段评估模型带来了限制。endprint

三是三阶段评估模型，它是遵循着企业发展的固定模式，由高速增长期到成熟过渡期，直至最后的稳定发展期。虽然在计算上它的算法更为烦琐，但是这种模型综合考虑了企业的发展情况，最大程度的还原了企业发展现状，因此能够广泛地被应用。

四、EVA模型的房地产企业价值评估运用优势

（一）倡导房地产企业的合理决策

房地产企业属于资金密集型企业，其特点就是投资额巨大、收益周期长、回报高等特点。近年来，随着国家相关制约房地产行业大肆扩张政策的出台，房地产企业通过银行贷款融资受到了限制，企业不得不加大自有资金的投入，这就增加了企业股东的投资风险。EVA评估能够针对房地产的这一特性，对企业资产进行全面的了解，最真实地进行价值评估。这就为房地产企业的决策者在对项目进行投资时，提供了更多决策信息，有利于决策的优化，避免盲目决策。

（二）提高了房地产企业的资本利用度

随着政策上的制约，企业自身的资本资金很难支撑过大的房地产项目，因此，企业在自身的发展中要审时度势，不断调整投资结构，优化资本资金的使用效率，不断为企业创造收益。EVA评估可以避免房地产企业在进行项目投资时，由于过度举债而造成的企业风险，改变房地产企业通过不断扩张投资规模、追求短期高额回报的功利发展等粗犷式的扩张方法，积极引导企業通过进行自身资产的优化与提高产业结构的合理配置的方式发挥企业的发展活力。

（三）促进房地产企业可持续性发展

房地产企业在进行自身的发展的时候，不应只是关注目前房地产行业泡沫为房地产地产企业带来的乐观的收益，更要注重对长期发展的能力和对未来价值创造力的提升。只有企业制定了长远发展的目标，才能在实现目标的过程中企业价值有稳步的提升，增强房地产企业核心技术的开发能力，切身的提升企业的综合实力。EVA评估的指标能够为企业带来理性的发展要求，让企业真正意识到企业自身情况在市场中的地位，不断敦促企业进行转型。

结论

基于EVA模型的房地产企业价值评估运用在减少房地产企业的决策失误、优化房地产企业运营成本上有着积极的作用，对于房地产企业绿色稳定发展也至关重要。EVA模型在倡导房地产企业的合理决策、提高房地产企业的资本利用度、促进房地产企业可持续性发展等方面都展示出了自身的优势。笔者认为该方法能够促进房地产企业价值评估工作，实现企业可持续发展的目标，确保企业能够长期健康稳定地发展。

参考文献：

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[2]梁凯豪，麦建华，陈小国.基于EVA企业价值模型的股票泡沫实证分析[J].时代金融，2016（14）：143-144.

[3]孙文静，张铎.EVA在我国房地产企业价值评估中的应用研究[J].中国市场，2016（25）：171-172.

作者简介：

沈捷（1982.7- ），男，汉族，福建连城人，本科，讲师，研究方向：会计及房地产评估。endprint